התחדשות - לא תמ"א ולא חיזוק

בימים אלה מלאו עשרים שנה לכניסתו של עורך דין נריה כהן למשרד פלס-מוזר-כהן ושות’ בו הוא עומד בראש מחלקת התחדשות העירונית.

"היינו מהמשרדים הראשונים שנכנסנו לתחום", הוא מספר, "היתרון שלנו הוא שאנחנו משרד בוטיק מנוסה בתחום אשר ראה בתחום פוטנציאל גדול כבר בתחילת הדרך. למדנו היטב את התחום על כל היבטיו. המשפטיים, התכנוניים, הביצועיים וההתנהלות הנכונה מול קבוצות גדולות ושונות אינטרסים של בעלי דירות. אנו מלווים במשרד פרויקטים רבים בהיקף של למעלה מ-130 בניינים. גם באזורים היקרים של ת"א וגם באזורים הפחות יקרים. בבת ים, בראשל"צ, ברמת גן, בגבעתיים, בחולון, בהרצליה ובכל ערי המרכז.

"לאור הניסיון שצברנו, אנו יודעים לזהות כבר בתחילת הדרך את התקלות והמכשולים בקידום פרויקט של התחדשות ולהציע פתרונות שיחסכו צער ועוגמת נפש בהמשך. אנו מכירים את התנהלות הגורמים המקצועיים ודרישותיהם ואני חייב לומר שההתנהלות והדרישות שונות. מרשות לרשות, מוועדה לוועדה".

אז התמ"א היא ההצלחה או כישלון?

ברמה הציבורית, כמטרה לאומית בהשגת חיזוק משמעותי לרוב הבניינים הזקוקים לחיזוק ברחבי הארץ, יש כישלון גדול. אבל ברמת דיירי הבניין זו הצלחה כבירה. אם אני בעלים של דירה (אחת או יותר) של בניין שעבר התחדשות (חיזוק או הריסה ובניה מחדש) אני כנראה מרוצה מאוד. חידשתי את הדירה ואת הבניין ועל הדרך גם השבחתי את הדירה בסכום מאוד משמעותי".

אז התמ"א היא הצלחה עבור בעלי הדירות?

"זה נכון מבחינת הדייר שמשביח את הדירה שלו ומשפר את המראה הכללי של הבניין ובהמשך של השכונה כולה. עדיין צריך לדאוג גם לדיירי הבניינים בבית שאן, בקרית שמונה ובדימונה. באזורים הללו זה לא כמעט ולא קורה. מבחינה חברתית צריך לאפשר התחדשות גם לחלשים יותר ולרחוקים יותר מאזור המרכז. וכאן הטעות הגדולה של התמ"א".

"אם בוחנים את ההתחדשות העירונית בראיה חברתית נגלה שככל שאתה עשיר יותר, אתה מקבל יותר. לי יש לי דירה במרכז תל אביב. היא שווה לא מעט כסף. באזור ה- 4,000,000 שקלים. עושים התחדשות, הריסה ובניה. אני מקבל תוספת של 25 מ"ר. מטר בנוי במרכז ת"א באזור הזה מגיע גם ל-50,000 שקלים למ"ר. תוספת של 25 מ"ר משמעותה 1,250,000 שקלים לדירה. אני מקבל גם חניה - עוד 400,000 שקלים. אני קופץ בקומה ומקבל מעלית - עוד 300,000 שקלים לדירה.

זה יכול להגיע גם לשני מיליון שקלים השבחה. הדירה שהייתה שווה 4,000,000 שקלים תהיה שווה בתום הפרויקט כ-6,000,000 שקלים, פטורים ממס. אבל ההשבחה של בעל דירה נכס בראשל"צ היא הרבה פחות. צריך לחשוב גם על החלשים יותר. על הדיירים שאף אחד לא רוצה לעשות להם התחדשות. התמ"א לא נותנת לתושבים בבית שאן ובדימונה שום ערך."

תכנית הדיור למשתכן לא נותנת מענה לפערים הללו?

"אני אספר לך סיפור על נחשים, ואפשר להבין ממנו מה קרה עם המחיר למשתכן. בתקופת הממשל הקולוניאלי הבריטי היה ריבוי נחשי קוברה בהודו. שאלו אנשי הממשל איך נתמודד עם התופעה? ישבו על המדוכה והחליטו לתת פרס כספי לכל מי שיביא ראש של נחש קוברה. ואכן, לתקופה מסוימת נראה שהנחשים נעלמים. אבל אז התברר שיש יותר נחשים מקודם. אנשים הבינו שלגדל נחש עולה פחות מהפרס שמקבלים תמורת מסירתו ואפשר לעשות ביזנס מגידול נחשים. חשבו אנשי הממשל על כיצד להתמודד עם התופעה והחליטו להקטין את הפרס כדי שלא ישתלם לגדל נחשים אלא רק לתפוס אותם בטבע. מה עשו אנשים? שחררו את הנחשים לטבע... לתופעה הזו יש שם. "אפקט הקוברה". המונח מתאר מצב שבו פתרון לא ראוי לבעיה אחת עלול לגרום להחרפת הבעיה".

"זה מה שקרה עם המחיר למשתכן. היה ביקוש, ובאו עם תכנית שנתנה מתנה לזוגות צעירים. כולם נהיו זוגות צעירים. נרשמת וזכית, אשריך. לא זכית, לא הפסדת כלום. כתוצאה מכך יותר ויותר אנשים נרשמו, גם מי שלא חשב בכלל לרכוש דירה. רוב הנרשמים אינם זוכים ונפלטים לשוק לאחר פעמיים ושלוש שבהם לא זכו מתוסכלים יותר ונחושים לרכוש דירה, גם לא באמת רצו מלכתחילה. זה כמובן החריף את בעיית הביקוש ולא באמת פתר את בעיית ההיצע.

איך יוצאים מהפלונטר הזה?

"אפשר בפירוש להגדיל היצע ע"י שיפור וקידום התחדשות גם באזורי פריפריה. צריך להקים רשות אחת ציבורית שתנהל ותנייד את כל זכויות הבניה בתחום התחדשות במרכזי הערים. בניין שירצה לעשות תמ"א יפנה לרשות ומפה הרשות תנהל את התכנון ואת הביצוע. הדירות החדשות שיימכרו ייכנסו לקופת הרשות. בכסף אפשר יהיה לעשות פרויקטים גם בבית שאן. שמאי הרשות יקבע את גודל התוספות.

יש לעגן הקמת הרשות בחקיקה המקנה לרשות גם סמכות ליזום הליכי התחדשות במקומות בהם שנדרשת התערבות כגון בתים מסוכנים או אזורים מוזנחים ומסוכנים. הייתי נותן לרשות כזאת סמכות להחליט אם לבצע פרויקט גם אם דיירים לא רוצים, או לא הגיעו להסכמות ביניהם בגלל סכסוכים פנימיים ואינטריגות בין הדיירים.

כדי למנוע פגיעה בזכויות הפרט הייתי בונה מערך של איזונים שיאפשר לעצור את תהליך של התחדשות כדי לאפשר לדיירים שבאמת עלולים להיפגע מהתהליך לדוגמה חולים או מבוגרים, אבל שברירת המחדל תהיה שלרשות הזו תהיה הזכות ליזום ולקדם.

ואם אני יכול לתת עצה אחת לדיירים, זה אל תדחו למחר מה שאתם יכולים לעשות היום. מחר בעל הבית ישתגע. הוא כבר משתגע."

נריה כהן, עו"ד

ראש מחלקת התחדשות עירונית - במשרד פלס, מוזר, כהן ושות'