הטבות מס בהתחדשות עירונית

היוזמה הלאומית של תמ"א 38 מהווה שילוב של מספר גורמים: ראשית, נושא הביטחון שעלה לראשונה בהקשר של שיפור וחיזוק מבנים ישנים בארץ, שאינם עומדים בקריטריונים שהוגדרו ב-1992 לאחר מלחמת המפרץ.

שנית, מדובר בדרך לשפר ולחדש את חזות הערים, שפעמים רבות מראה הבתים המיושנים ואפילו המתפוררים בהן כלל אינו משובב עין. אך הכי חשוב - היתרון המשמעותי ביותר של תמ"א 38 הוא העובדה כי שיפור משמעותי זה נעשה מכספי היזמים הפרטיים. אך כיצד ניתן "לפתות" אותם להשתתף בפרויקט מעין זה? בכוח האולטימטיבי הנמצא בידי הממשלה - חוקי המיסוי.

היתרונות של תמ"א 38 ופינוי בינוי בהתחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא תהליך התפתחות טבעי של ערים שונות בארץ. ההתפתחות נעשית באמצעות שיתוף פעולה בין מספר גורמים: בעלי קרקעות, בעלי דירות בבתים ישנים הבנויים על קרקע זו, יזמי נדל"ן והרשויות המקומות והמדיניות.

ישנן מספר דרכים להתחדשות עירונית: בנייה עצמית, עסקת קומבינציה, מכירת זכויות בנייה, יישום תמ"א 38 ויישום פינוי בנוי. תמ"א 38 מהווה את האפיק הפופולארי כיום לבניית פרויקטים בתחום הנדל"ן תוך הנאה מהקלות מס משמעותיות.

מדובר באפיק פעילות נרחב מאוד, הטבות המס שלו נובעות מכך שפרויקטים אלה, מצמצמים את מספר המבנים שאינם עומדים בקריטריונים של בטיחות בסיסית בפני רעידות אדמה או במצבי מלחמה.

מה נותנות הטבות המס?

תחום הנדל"ן הינו מניב ביותר, וזה ידוע לכל. אך יחד עם זאת, מדובר גם בהתנהלות הדורשת תשלומי מיסים משמעותית. מס שבח, מס קנייה, מע"מ - כל אלה מהווים נטל שמצמצם במידה רבה את הרווח הנקי של יזמי הנדל"ן.

פרויקטים המבוצעים במסגרת של תמ"א 38 ופינוי בינוי נהנים מהטבות מס, מתשלומי מע"מ נמוכים יותר ומדחייה של מועד התשלומים (מה שמבטיח שהיזמים יכולים להספיק למכור חלק מהיחידות הנוספות שהם בנו, על מנת לתת את חובתם למדינה בשלב הראשון, ולאחר מכן - לקצור רווחים נקיים לגמרי).

מהו סוג ההתחדשות העירונית המשתלם ביותר מבחינת הטבות מס?

אין תשובה חד-משמעית לשאלה זו, משום שמדובר בעניין יחסי ביותר. זאת עקב העובדה שמלבד נטל המס, יש לקחת בחשבון את גובה הרווחים הצפויים. במילים אחרות - ניתן לשקול לשלם מס גבוה יותר אם הרווחים גם הם גבוהים הרבה יותר.

כך, הליך פינוי בינוי יכול להבטיח יותר רווח מאשר מכירת זכויות בנייה. עם זאת, מכירת זכויות בנייה יכולה להיות בעלת סיכון נמוך יותר, אך גם הטבות המס במקרים אלה נתונות לבדיקה של גורמים אחראיים לכך.

החשיבות של ייעוץ משפטי מקצועי

על מנת להבין את כל השיקולים השונים ולחשב נכונה את הרווח האפשרי לצד ניהול סיכונים מושכל, הכרחי לפנות לעורך דין מנוסה בתחום הנדל"ן והמקרקעין, לקבלת ייעוץ מקצועי לכל אורך הדרך. החשיבות של ייעוץ זה, נעוצה גם בעובדה שכיום מוגשות המון תוכניות ויוזמות לבנייה במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי - ורובן נדחה.