דיירות מוגנת או בשמה הנפוץ דמי מפתח, הינה זכות הנובעת מחוק הגנת הדייר, התשל"ב 1972 בעסקה זו הדייר רוכש מעין חזקה בנכס על ידי תשלום חד פעמי (בד"כ בשווי של מחצית מהנכס) וכן תשלום חודש של סכום קטן המהווה מעין שכ"ד חודשי. בתמורה מקבל הדייר המוגן זכות להתגורר בנכס עד סוף ימיו והוא אף יכול להוריש אותה, בתנאים הנקובים בחוק, לקרוב משפחתו (למשל במצבים בו בנו של הדייר המוגן מתגורר עימו בנכס לפני פטירתו). 


כיום קיימים בישראל עשרות אלפי נכסים בהם בוצעו עסקאות ב"דמי מפתח", דיירי נכסים אלו, במידה ועומדים בתנאי חוק הגנת הדייר, הרי שהינם "דיירים מוגנים" וניתן לפנותם רק במקרים מסוימים שנקבעו בחוק. דיירות מוגנת אינה רשומה בספרי המקרקעין ומשכך ברכישת נכס המושכר לאחר, יש לבחון אם אותו נכס מושכר לדייר מוגן, דבר שמשפיע באופן מהותי ושורשי על מחירו (ככלל אצבע, נכס המושכר לדייר מוגן שווה כמחצית מנכס דומה אחר באותו אזור) – כך שברכישת נכסים המושכרים לצדדי ג' מומלץ לבחון את בזהירות את מהות הזכויות שניתנו לאותו צד ג'.


תשלום דמי שכירות במחיר סמלי של מאות שקלים בודדים


תשלום דמי השכירות בד"כ על ידי הדיירים המוגנים עומד על סכומים פעוטים העומדים על עשרות ו/או מאות ₪ בודדים לחודש. הדבר נובע מן העובדה שבשעתו החוק לא לקח בחשבון את שיעור האינפלציה דבר ששחק באופן מהותי את תשלום דמי השכירות המשולמים לבעל הנכס. רק מאוחר יותר, נקבע מנגנון של הצמדה למדד, אך מנגנון זה לא הוחל רטרואקטיבית, כך שדמי השכירות נותרו בשיעור סמלי לכל היותר.


דברים אלו נכונים במיוחד לנוכח העובדה כי לאור הנסיקה במחיר הנדל"ן קיימת מגמה של ביצוע יותר ויותר עסקאות הכוללות בתוכן דייר מוגן. עסקאות אלו אינן עסקאות שגרתיות וחשוב שהקונה בעסקאות כאלו יבין היטב את המשמעות של רכישת דירה הכפופה לזכות הדיירות המוגנת של צד ג' כזה או אחר.


הזכות מוקנית גם לקרוב משפחה המתגורר עם הדייר המוגן


חשוב להבין, דיירות מוגנת אינה זכות המוקנית רק לדייר המוגן בעצמו, אלא גם לקרוב משפחתו (בתנאי שאותו קרוב משפחה התגורר עם הדייר המוגן בנכס טרם פטירתו של הדייר המוגן). יחד עם זאת, בשנת 2009 קבע כב' השופט רובינשטיין בבית המשפט העליון כי זכות הדיירות המוגנת אינה עומדת לבני הדור השלישי (קרי, נכדיו של הדייר המוגן) ושעה שהדייר החלופי (קרי, צאצאו של הדייר המוגן הראשון) לא שילם דמי מפתח הרי שהזכות לא עוברת גם לצאצאיו ושיש לבחון הזכות בזהירות לנוכח זכות הקניין של בעל הנכס.


החוק אף מאפשר לדייר המוגן, בתנאים מסוימים, להעביר את זכויותיו לצד ג' תוך מתן זכות קדימה לבעלים הרשום של הנכס. בהנחה שהבעלים מוותרים על הזכות לרכישת הזכויות הרי שהתמורה ששולמה בגין הזכות מחולקת בין הדייר המוגן לבין בעל הנכס על פי החלוקה הנקובה בחוק בהתאם לפרק הזמן בו שחלף ממועד תשלום דמי המפתח על ידו (כאשר, במצב השכיח ביותר, ככל ששהה הדייר המוגן יותר מחמש שנים בדירה, הרי שהחלוקה תתבצע 60% מהתמורה תשולם לדייר המוגן ו – 40% לבעל הדירה).


יחד עם הקניית הזכויות הללו לדייר המוגן, הרי שבחלק מהמצבים מתיר החוק לפעול לפינויו של הדייר המוגן, במידה ומתקיים אחד מהתנאים הללו: א. במידה והדייר לא משלם את דמי השכירות המגיעים ממנו; ב. הדייר אינו עומד בתנאי הסכם השכירות – באופן המקנה לבעל הנכס את הזכות לתבוע פינוי; ג. הדייר המוגן גרם נזק, במעשה זדון, למושכר ד. שימוש במושכר במטרה לא חוקית (למרות זאת הרי תפעול עסק ללא רישיון אינו מהווה עילה על פי סעיף זה). ה. הדייר מטריד את יתר השכנים בבנין; ו. העברת המושכר לצד ג'; ז. המושכר דרוש לבעל הבית לצרכיו – ובעל הבית מוכן להעמיד לדייר המוגן דיור חלופי; ח. בעל הבית מבקש להרוס את הבניין לשם הקמת מבנה חדש, קיבל רישיון בנייה לצורך כך, ומוכן להעמיד לדייר דיור חלוף. כאשר העילה המרכזית לפינוי הינה עילת הנטישה.


מגמת צמצום זכויות הדיירות המוגנת


המגמה בשנים האחרונות, לנוכח החיזוק של זכות הקניין הינה דווקא צמצום משמעותי בזכויות הדיירות המוגנת. כך למשל ביחס לבתי עסק קבע בית המשפט העליון כי ההגנה המוקנית על ידי החוק ביחס לדיירים מוגנים שהינם בתי עסק תופחת וקבע כי בחלק מהמקרים (בעיקר מקרים בהם לא שולמו דמי מפתח) יעודכן סכום דמי השכירות ויהיה כמקובל במשק.


לסיכום: בחינה זהירה של עסקאות בדמי מפתח, עלולה לאפשר לכם (למרות הסיכון הטמון בכך) לבצע עסקאות במחיר אטרקטיבי שיכול שיניבו תשואה גדולה במיוחד בעתיד הנראה לעין.