אם קיבלתם החלטה אסטרטגית לקחת מראש ייעוץ והכוונה, הרי יועץ המשכנתאות ובוודאי עורך הדין המתמחה בתחום המימון לנדל"ן ולא רק בתחום החוזי של הרכישה ידאג לקיום עשרת הדברות ללקיחת משכנתא בפגישתכם עמו, ויחסוך לכם הרבה זמן וכסף בפרוצדורה של מסמכים, ריצות לבנקים, רישום משכון ורישום בטאבו, והכי חשוב הוא יבחר יחד איתכם את הטוב ביותר עבורכם ולא עבור הבנק הממשכן, וארחיב.


משכנתא לא לוקחים אלא מתכננים


לא אחת אני מקבל טלפון מלקוחות המתעניינים לאחר שחתמו על הסכם מכר בבקשת עזרה בקבלת משכנתא מכיוון שנדחו על ידי הבנק והם נמצאים בחשש אמיתי של הפרת חוזה. יש ומתקשרים ומחפשים עצה כיצד יוכלו לצאת מחוזה דרקוני של חברה שאותה שכרו לצורך קבלת משכנתא, אחרים מתייעצים בשלל בעיות הקשורות לחוסר מקצועיות של עו"ד המלווה אותם או לחוסר תום הלב של הבנק בהליך קבלת המשכנתא.


אני מסביר מחד גיסא שבנק לא חייב לתת משכנתא אלא למי שעומד בכל תנאיו ומאידך גיסא הרי סיבות הבנק לתת משכנתא הן כלכליות ותנאיו תמיד לטובתו, כך שאם אינך מבין במספרים אז מדוע להתעסק בדבר שזר לך? וכי אם מאן דהו צריך ניתוח אורתופדי יילך לחדר מיון או לחלופין לרופא כירורג, ודאי שלא, אז מדוע בענייני משכנתא חושב אחרת תוך כדי עשיית נזק כלכלי ל-20 השנים הקרובות שאמורות להיות השנים העיקריות והיפות בחייו.


דבר הגרוע בעיניי לא פחות הוא שאנשים חושבים בקלות דעת בלתי נסבלת כי קיבלו משכנתא. זוהי טעות חמורה, מכיוון שהם נתנו את הרכוש והעסקה הכי גדולה של חייהם לידי הבנק בכך שמשכנו את דירתם ורשמו משכון ברשם המשכונות והערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק בריבית, ויכולת החזר שאף אחד לא בדק וחשב עליה ברצינות.


תכנון מיטבי למשכנתא


השיקולים בלקיחת משכנתא לאחר שחשבנו מדוע קניית הנכס הספציפי שווה קנייה משתנים, ואינם שווים לכל אדם. יש ורוכש למטרה עסקית, יש ורוכש כהשלמה לפנסיה, יש ורוכש למטרת מגורים, אך הצד השווה שתכנון נכון יוביל למשכנתא נוחה וזולה בהתחשב בנסיבות הספציפיות.


זאת הסיבה מדוע לא לקחת משכנתא בסניף הבנק שלכם, אם אינכם מבינים במספרים. זהו בדיוק תפקידו של יועץ בחברה למשכנתאות או אצל עו"ד. ישנן חברות שמחתימות את הלקוח התמים על מסמך דרקוני שאף אם לא לקח משכנתא, הרי עצם התקשרותו עמם מחייבת, אך אצל עו"ד המתמחה במימון לנדל"ן הרי אפשר ואף רצוי לחלק בין ייעוץ בתשלום או ללא תמורה לבין התחלת תהליך ושכירת שירותיו.


שימו לב שעו"ד לוקח אחריות על קבלת משכנתא עבורכם ואם באתם אליו לאחר אישור עקרוני מבנק, התנו עמו ששכר טרחתו כפוף לכך שהביא הצעה זולה וטובה יותר מהבנק. הביאו בחשבון שיכול ויתווסף לשכר הטרחה אחוז מסוים מהחיסכון שקבלתם מהבנק שעורך הדין הציע לעומת האישור העקרוני שקיבלתם. זכרו, תכנון מיטבי שווה חיסכון כספי.


חברה או עו"ד?


את שירותיו של מי שוכרים? תלוי. יש אנשים המעוניינים שאתן להם ייעוץ ואת החוזה הם מרגישים מחויבים לעורך הדין של המשפחה או העסק. יש אנשים המעוניינים שחברה תייצג אותם ורק ההיבט החוזי יהיה בידי עורך הדין. שתי האפשרויות הן בסדר.


הגורם האנושי בשוק המשכנתאות חשוב בכדי לתת מענה מקצועי וכלכלי המיטיב עם הלקוח. בדרך כלל מי שעומדים בראש חברות לייעוץ משכנתא הם בנקאים לשעבר בעל ידע במימון. כמו כן בתחום המשפט, המגמה היא של טיפול נישתי. כדוגמא: רופאים שחצו את הקווים ומייצגים כעורכי דין ברשלנות רפואית, תובעים משטרתיים לשעבר שמייצגים כסנגורים, עובדי מדינה במיסוי מקרקעין שפרשו ומייצגים חברות קבלניות ויזמיות מול משרדי המס השונים כעורכי דין או רואי חשבון בעלי ידע במימון העוסקים במשכנתאות.


התשובה של מי שירותיו טובים יותר תלויה בשאלה האם ההתקשרות עם החברה הוגנת ללקוח. מנגד יש עורכי דין שיאמרו לכם מראש שהם בכלל לא מתעסקים עם הבנק והמשכנתא שלכם לא מעניינם. אך בפשטות ניתן לומר כי אם עורך הדין המלווה אתכם מבין בענייני מימון ואתם סומכים עליו או שקיבלתם המלצה עליו, הרי ריכוז התהליך הפרוצדורלי אצל גורם אחד חוסך זמן שהרבה פעמים חשוב לצדדים בעסקה וכן יכול להוזיל עלויות.


מסלולים ותקופות החזר


דונו עם מי שבחרתם שילווה אתכם ברכישת דירת חלומותיכם, ובקשו שיראה לכם את ההבדלים בין המסלולים והתקופות השונות של ההחזר. יועץ מקצועי ששאל את השאלות הנכונות ושיתפתם עמו פעולה ייתן לכם את התוצאה האופטימלית עבורכם. מלקוחותיי אני אף מבקש שייצרו קשר לאורך חיי המשכנתא אם באופן פתאומי קיבלו סכום גדול וברצונם לפרוע חלקית את המשכנתא או בכל שינוי מהותי במצבם הכלכלי, בכדי לראות האם המשכנתא נכונה עבורם בשינוי מצבם.


עשרת הדיברות ללקיחת משכנתא


1. נתחו היטיב השיקולים לרכישת הנכס. שאלו עצמכם מדוע הנכס שווה קנייה.


2. חשבו מהי יכולת ההחזר החודשי וכיצד ישפיע על איכות חייכם בעשר ובעשרים שנה הבאות.


3. עשו סקר שוק אפילו בלי להבין בשלושה בנקים.


4. ראו ההבדלים בין המסלולים והתשלומים השונים.


5. שכרו עו"ד המתמחה בתחום המימון לנדל"ן או יועץ משכנתאות.


6. בקשו שלושה מסלולים לבחירה ודונו עמו בפתיחות על הנתונים.


7. חשבו יחד עמו על הוצאות נוספות בקשר לרכישה שניתן להכניסן להלוואת המשכנתא.


8. החליטו ובקשו אישור עקרוני מהבנק על המסלול שבחרתם ולחלופין על ידי איש המקצוע.


9. התקשרו בהסכם רכישה רק לאחר קבלת אישור עקרוני.


10. שימו לב כי עורך הדין מכניס לחוזה את ההון העצמי וקבלת המשכנתא בזמנים הגיוניים.


עורך הדין גורפיין שמואל, מומחה בדיני מקרקעין, חוזים, התחדשות עירונית ותמ"א 38 ומימון עסקאות נדל"ן מורכבות ומנהל פורום משכנתא באתר LAWGUIDE.