המרוץ למיליון: האם מומלץ לקנות עכשיו דירה?

רבים שואלים אותי האם זה הזמן לקנות דירה או להמתין לירידת מחיר. גילוי נאות: אין נביא בעירו ונבואה ניתנה לשוטים, אך נוכל קצת לעשות סדר בסיסמאות הטרנדיות היום בשוק הנדל"ן.

לפני כשנתיים הייתה תוכנית פופוליסטית למע"מ אפס שלא התקבלה, אך החשוב מכל האווירה הייתה ששווה לחכות לירידת מחיר ומחירי הדיור רק עלו. כיום הסיסמאות החדשות: מחיר למשתכן, הסכמי גג ומכרזי מנהל.

נקדים ונאמר כי מאמר זה לא עוסק ברכישה של דירה לצורכי השקעה אלא בדירת מגורים ראשונה בלבד.

אם הנך  נשוי או לחלופין בגיל 35 ומעלה ואין דירה הרשומה על שמך הרי אתה זכאי משרד השיכון וככזה רשאי להשתתף במכרזי המנהל המשווקים על ידי קבלנים.

אז למה אתה מחכה?

תלוי היכן המכרז. תלוי היכן ברצונך לגור. דירה ראשונה שונה מדירה להשקעה בכך שאתה מתכוון לגור בה. אשר על כן אזור הרכישה תלוי בקשרי משפחה באזור, במוסדות חינוך המתאימים לדרכך ובקרבה ונגישות תחבורתית לתעסוקה.

לפני כשלושה שבועות נסגר מכרז לבניית 942 דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בשכונת הרקפות שבעיר ראשון לציון. זה אחד המכרזים הגדולים ביותר באזור המבוקש של מרכז הארץ, ולא רק זאת אלא הוחלט בו כי תהיה אפשרות לקבלנים הזוכים למכור יחידות דיור מכוח הקלת שבס (תוספת של עד 30% יח"ד) בשוק החופשי, כלומר למכור דירות לא רק לזכאים של משרד השיכון. המחיר המשתקף מתוצאות המכרז הוא כמיליון שקלים עבור דירה בשטח של 100 מ"ר.

תוספת השבס למכירת הדירות בשוק החופשי הייתה הכרחית. מחירי המכירה בראשון לציון ללא התוספת השבס היו כמעט בלתי אפשריים, ואילו יחידות הדיור שיימכרו בשוק החופשי אפשרו משחק גמיש יותר.

אבל בראשון לציון מדובר רק ב-942 דירות והלוא הכותרות זועקות 27,600 או 99,000 יחידות במסגרת ארצית למחיר למשתכן, והממשלה מתפארת כי היעד בשנת 2015 היה 82,000 יחידות ובעקבות הסכמי הגג והשתדלות ממשלתית הרי שברו את היעד. הנכון הדבר או שזו פוליטיקה זולה?

אין ספק שהממשלה הזו ושר האוצר דהיום שונה במעשיו מקודמו, אך הכרזות ענק על מחיר למשתכן בצורה מאסיבית בקרקעות מדינה, כאשר עוד לא יצאה חוברת מכרז ואף חברה לא שיווקה את הדירות,ו עוד אף אחד לא קיבל מפתח, מביאים אותנו להכרה שגם אם הכול התנהל למישרין הרי בעוד חמש שנים הביקושים יירדו. ועד אז?

מחיר למסתכן

צר לי לומר, אבל הציבור צריך להבין: קרקעות המשווקות על ידי המדינה יהיו מוכנות אם בכלל בעוד חמש שנים וזה רק כי אני אופטימי. אבל אם אני מעשי, בדקתי וראיתי כי מחיר הפיתוח באזורים השונים קפץ בעשרות ואף במאות אחוזים בשיווקיים האחרונים. שימו לב לחריש, מצפה רמון, ערד וכדומה, והיכן הקבלן שיסתכן עבור קרקע שהמדינה אמורה לפתח, וישלם עליה תוך שהוא רועד כל הדרך אל הבנק שלא ייתן ליווי פיננסי כי המרווח המאושר לפרויקטים גדולים לא יפחת מ-15% רווח יזמי ומחירי הפיתוח שהאמירו ושאר סיכונים צמצמו את המרווח לכ-8%.

אז בראשון לציון הצליחה המדינה משתי סיבות: א. הוסכם בשיתוף העירייה כי מחיר למשתכן יהיה אך גם מי שאינו זכאי יוכל לרכוש באותו פרויקט מכוח תקנות שבס וכך ליזם נשאר רווח סביר בדירות המיועדות לציבור הכללי. ב. ראשון לציון זה במרכז הארץ. ותוצאות המכרזים במצפה רמון וערד שאף הצעה לא הוגשה על ידי קבלנים יוכיחו את דבריי.

וכאן צריך לומר בפה מלא: מחיר למשתכן כוונותיו רציניות אבל מעשיו ייכשלו, כל עוד המדינה לא תוריד את מחיר הפיתוח.

אם חפצה נפשכם לקנות את דירת המיליון הראשונה שלכם שימו לב לפרמטרים במאמר זה לסיבות הרכישה לדירה ראשונה, ותראו כי בבית שמש או בקרית גת, אם באופן אישי אתם מחוברים למקום, הרי ייתכן שאין לכם מה לחשוש במחיר אך לחכות למפתחות הדירה תצטרכו הרבה סבלנות ואורך רוח.

אז לקנות או לחכות?

לעניות דעתי, רוצו לקנות כי גם אם מחירי הדירות יירדו בעשר שנים הקרובות בשלושים אחוז, דבר שנשמע אפוקליפטי, וכאמור לעיל איני נביא זעם, הרי מחיר עלות גיוס הכסף זול ברמה היסטורית. לדוגמא, משכנתא בריבית ל-20 שנה בריבית קבועה לא צמודה עומדת סביב% 3.7%-4 ולפני שמונה שנים עמדה על כ-7%-7.5%, כך שגם אם מחיר הנכס הראשון שקניתם בסביבה הטובה לכם מכל הסיבות שמנינו לעיל עבור דירה ראשונה יירד, הרי בקיזוז עלות גיוס הכסף, הרווחתם כסף, שקט נפשי וודאות בגידול המשפחה.

יש לך שאלה?

פורום משכנתא

בכל מקרה אין ספק כי ככל שאדם יכלכל מעשיו בטרם ירכוש דירה ויתייעץ עם עורך דין שייתן חוות דעת מקצועית ומדויקת המתאימה למצבו, הרי הסיכוי לטעויות קטן ועלות ההליך קטנה לעין שיעור מהתועלת שתצמח לו.

עורך הדין גורפיין שמואל, מומחה בדיני מקרקעין, חוזים, התחדשות עירונית ותמ"א 38 ומימון עסקאות נדל"ן מורכבות ומנהל פורום משכנתא באתר LawGuide.