מחיר למשתכן: פאטה מורגאנה או סיכוי אמיתי?

 חדשות לבקרים אנו שומעים ורואים כי מחירי הדיור עולים. שחרור הצהרות לתקשורת עושה כותרות אבל לא גורם לעצירה ובוודאי לא לירידת מחיר הדיור. בשים לב כי קצב התחלות בניה מקרטע ומתמתן, זמן מסירת דירות מתארך, סיכונים לקונים בפרויקט "מחיר למשתכן" ,טיפול ממשלתי בהיצעים ולא בביקושים אמיתיים הם חלק הארי לסיבות מדוע הגענו עד הלום.

דירה "על הנייר"

נתוני הלמ"ס לשנת 2015 שהתפרסמו לאחרונה מראים בין השאר כמה דירות נמצאות בבנייה פעילה .על פי הלמ"ס, נתון זה נמצא בשיא של שנים ארוכות ועומד על כ-100 אלף דירות. נשמע מעודד, אולם בניתוח מעמיק יותר ניתן לראות שלא מדובר בהגדלת ההיצע כי אם בהתארכות משך הבנייה בשנים האחרונות, כך שפשוט הדירות נמצאות בשלב בנייה כזה או אחר ופרק זמן המסירה ארוך יותר. כמובן שחלק לא מבוטל מאותן דירות שנספרות תחת המונח "דירות בבנייה פעילה" הן דירות שכבר נמכרו, אם בשלב המכירה המוקדמת טרם התחלת הבנייה ואם בשלבי בנייה מאוחרים יותר.

נתוני הלמ"ס המתייחסים לבנייה הפרטית, שהיא חלק ניכר מהבנייה בישראל, מצביעים על זינוק במספר הדירות הנרכשות עוד בשלב הראשוני ביותר של הפרויקט, עוד טרם החלה הבנייה. הם מהווים עדות לביקוש ואולי גם לאווירה בשוק הנדל"ן - הביקוש לא נרגע.

ככל שמחירי הדירות עולים הצרכן מחפש דרכים בהן הוא יוכל לרכוש במחירים האטרקטיביים ביותר וקבוצות הרכישה –יוכיחו. מעבר לכך, מכירת דירות "על הנייר" היא בדרך כלל דרישה של הבנק המממן את הפרויקט המחייב להציג מכירה מוקדמת, כתנאי למימון ההקמה של הבניין.

מחיר למשתכן

המכרזים במחיר למשתכן יקצינו עוד את התופעה משתי סיבות עיקריות, הראשונה כמותית: ברגע שרשות מקרקעי ישראל לא מוציאה מכרזים רגילים, אלא "מחירי מציאה" חלה עלייה ברכישות על הנייר ומכיוון שתוכנית זו לא חלה על משפרי דיור, הרי שהדבר לוחץ את מחירי הדיור כלפי מעלה מה עוד שאחוז הזוכים בדירות בתוכנית זו עומד כרגע על כ-3%עד 5% מסך הנרשמים. השנייה ולצערי לא נתנו עליה את הדעת במשרד האוצר הינה הסיבה המימונית .הקבלנים רוצים כסף בערבות מדינה כרשת בטחון למימון העצמי שהם יצטרכו להביא לפרויקט והבנקים רוצים אותו דבר בכדי לא לפגוע בלימות ההון הבנקאית הנדרשת בפרויקט נדל"ן, באם המדינה מתחייבת לאזרח כי ההון העצמי יהיה 10% ולא 25% כברכישה שלא במסגרת "מחיר למשתכן".

נתוני הלמ"ס מלמדים גם באיזה שלב של הבנייה נרכשות הדירות. עד כמה מספר הדירות בבנייה פעילה יכול אם בכלל להעיד על ההיצע האמיתי הזמין בשוק. נתוני הלמ"ס המתייחסים לבנייה הפרטית, שהיא חלק ניכר מהבנייה בישראל, מצביעים על זינוק במספר הדירות הנרכשות עוד בשלב הראשוני ביותר של הפרויקט, עוד טרם החלה הבנייה. הם מהווים עדות לביקוש ואולי גם לאווירה בשוק הנדל"ן - הביקוש לא נרגע והראיה הסתערות רישומית לפרויקט זה מבלי להבין את ההשלכות המחייבות את הקונה מול הקבלן באם ירצה לשנות מפרט, לקבל משכנתא, ואי עמידה בתשלומים בפרויקט זה.

יתרונות רכישה "על הנייר"

1.מחיר סופי מלבד הפרשי הצמדה הקבועים בחוק.

2. מועד האכלוס ידוע ומקבלים על כל תשלום ערבויות בנקאיות. בקנייה על הנייר שלא כמו בקבוצת רכישה , חל על היזם חוק מכר, ליזם יש חוזה שעליו לעמוד בו ומועד אכלוס, ואם הוא לא יעמוד בחוזה הוא חייב לשלם לאחר 60 ימים 150% שכ"ד לקונה על העיכוב.

חסרונות רכישה "על הנייר"

1. הבניין טרם הוקם יכול ואפילו היתר בניה לא הוצא ,לכן חשוב לבדוק ע"י איש מקצוע אלו תכניות חלות במגרש ובאזור בכדי שלא יצוץ קניון ,מגרש משחקים ועוד שלא חשבת בהסכם ההתקשרות.

2. באם מדובר באזור מאוכלס, הרי שיכול להיות שהבניין ממול המגרש עליו תבנה דירת חלומותיכם יהפוך למגדל, גם כאן מקומו של איש מקצוע מועיל, או שתכתתו רגליכם לעירייה בכדי לבדוק באופן אישי.

3. באווירת המגדלים השוררת היום קחו בחשבון שאם אתם מעוניינים לרכוש דירה במגדל, הגודל והגובה-כן קובעים את דמי הניהול הגבוהים שיושתו עליכם. בנוסף יש רשויות מקומיות שהוסיפו כל מיני היטלים על רוכשי הדירות באזור בתולי.

4. עד האכלוס אף פעם לא תדעו מי הם השכנים.

מימון - קבלת משכנתא 

אם מדובר בקבוצת רכישה –אתם תלויים במארגן ובשאר החברים . אם חפצה נפשכם להיכנס להגרלת "מחיר למשתכן " הרי שהחל מיום 1/5/2016 יש בשורה. לעומת "החריקות " שנשמעו ע"י גופים בנקאים בטרם אושר תיקון 329 הסופי בדבר נוהל בנקאי תקין למגבלות להלוואות לדיור , הרי שיכול ואחוז המימון לזוכים במחיר "פרויקט למשתכן " יהיה אף יותר מ- 75% אך לכל הפחות ההון העצמי יהיה 100,000 ₪ ובכל מקרה הדבר תלוי בהחלטת שמאי שישום את מחיר הדירה כפי מחירה בשוק ללא ההנחות של מחיר הזכייה. הדבר קורם עור וגידים בפרויקטים בהם יש ליווי בנקאי שאם לא כן , קחו בחשבון כי אחוז ההון העצמי שתצטרכו בכדי לרכוש את דירתכם הראשונה ,יכול ויעלה מ-25% ל-40%.

נכון שמחיר הכסף הינו זול כיום ויש לו חלק ב"אשם" לעליית מחירי הדיור, אך עניין זה הוא נתון לשיקולי מקרו כלכלי החורגים מגבולות ארצנו , אך כל זמן שהממשלה לא תדאג לטפל בצד הביקושים כגון : קיצור תהלכי תכנון ובניה, והורדת מיסים הקשורים לבנייה וישוב הארץ שכן נכון להיום 60% ממחיר הדירה הסופי שאנו משלמים , הינו מס. בנוסף ככל ולא תתעדף הכשרה מתגמלת של עובדים מנוסים בענף הבניין הרי שקטר מחירי הנדל"ן ימשיך צפונה.

חשב מסלול מחדש

אם בכל זאת חשקה נפשכם לנסות מזלכם , הרי שבשביל למזער סיכונים ולקבל תמורה טובה יותר לכספכם , שהרי מי מכם יהיה הזוכה המאושר בהגרלה בו סיכויי הזכייה כ-3% עד 5% כאמור לעיל ועדיין זו זכייה היכולה לחסוך מאות אלפי ₪ שסיכוייה עדיין גבוהים מזכייה בלוטו , אשר על כן בשביל לבחון את תנאי הזכייה ולא להתפתות ולחתום על חוזה מחייב מבלי שהוסבר והובן הסיכונים וההתחייבות להם אתם נכנסים, שהרי צריך להפנים ש "לזול יש מחיר " וכן בכדי לבדוק כי החוזה והנספחים עומדים בתקן של משרד הבינוי והשיכון ולהפסיק ולהיות תמים בשיטת "סמוך עלי" ,אני מציע לפנות לעו"ד מקצועי שייתן שירות וטיפול מקצועי עוד בטרם הזכייה ע"י זכאי המעוניין לבדוק מימוש זכאותו במחיר למשתכן הכולל: מפת זכאות ארצית , טיפול בהוצאת תעודת זכאות בדיקת חוזה התקשרות והצעות למימון הרכישה ע"י משכנתא מוזלת ומכיוון "שאין ארוחות חינם " עלינו לדעת שייעוץ והכוונה עולים כסף אך שווים הרבה כסף בפרויקטים מעין אלו.

ההנחיה במשרדי הינה ששרות ללקוח גם אם עולה כסף החיסכון הינו כפול ,גם בגלל המקצועיות בליווי וגם מפאת שחבילת הליווי "מתקנת עצמה " ומתקזזת כספית באם הלקוח לאחר שהוסבר לו וזכה בהגרלה החליט שרוצה בייצוג משרדנו בהמשך ההליך. הכלל בשירות –הלקוח הוא המחליט לאלו שלבים הוא מעוניין בשירות המקצועי של עורכי הדין.

הלוואי והיה "תו –תקן" אחיד בשירות משפטי וחווית הלקוח ,אלא שאז היינו רואים כי אין תחרות אמיתית. אם אתם רווקים מעל גיל 35 או בעלי משפחה או מתגוררים יחד כידועים בציבור ובשש שנים האחרונות לא היה לכם דירה או חלק מדירה שווה לכם לנסות להיכנס להגרלה של מחיר למשתכן באתרים רבים ברחבי הארץ ולקחת ליווי אישי ומקצועי לרכישה הכי חשובה של חייכם שכן אין זו פאטה מורגאנה אלא חישוב קר של סיכוי מול סיכון.

עורך הדין גורפיין שמואל, מומחה בדיני מקרקעין, חוזים, התחדשות עירונית ותמ"א 38 ומימון עסקאות נדל"ן מורכבות ומנהל פורום משכנתא באתר LawGuide.