לפני כשלוש שנים התבקשתי על ידי לקוח לייצגו במו"מ מול חברה מאשכול החברות שבידי היזמית ענבל אור. הלקוח היה מולהב מהמפגש, ההייפ של קבוצות הרכישה והיזמית היה בתחילת הנסיקה ולכן היה קצת קשה לזכות בהנחות ובתנאים הוגנים לכן הלקוח חשב שטוב ונכון לקחת עורך דין שייצגו במשא ומתן.

 

זהירות, סיכונים

 

בפגישתי הראשונית עם הלקוח במשרדי הבהרתי לו את הסיכונים: מחיר לא סופי, אין ערבות חוק מכר וכן שהיזמית עדיין לא אכלסה מספר בנינים בכדי שתוכל לקבל המלצות על טיב הבנייה וההתקשרות, כי בעסקה דנן אין הוא קונה דירה "על הנייר" רק זכות בקרקע ושירותי ניהול ויזמות הלקוח חייך ואמר כי בפרויקט הנ"ל יש התחייבות למחיר סופי בתוספת הצמדה, חוק המכר שאינו בנמצא זה המחיר הזול שהוא מאמין שישתלם לו מכך והראיה מאות אנשים לא טועים, וכן יש רשימת המתנה כך ששומרים לו זכות לזמן קצר וצריך להזדרז וכמובן יש הבטחה לרישום הערת אזהרה בטאבו על רכישת הקרקע, כך שהכסף יופקד בנאמנות עד לרישום.


לאחריה - באווירה של אז והבאזז סביב היזמית, הוא לא מודאג על הכסף שצריך להעביר כי הקרקע על שמו, הוא רק מודאג שיוכל לשלם בזמנים שנוח לו ולא כפי שבקשה היזמית, כך שגם לוח התשלומים הינו חלק מתפקידי במשא ומתן.


החתמתי את הלקוח על הסכם ייצוג ושכר טרחה בו היה כתוב בין השאר כי הלקוח מבין את הסיכונים ברכישה וכי הוסבר לו שהעסקה לא שגרתית וכי לא תהיה לו שום טענה ותביעה כנגד עורך הדין. הלקוח השאיר את החומר הפרסומי של היזמית וכן טיוטת חוזה. עברתי על החומר, הוספתי, מחקתי ובמו"מ הסופי לחתימה עורך הדין של היזמית הוציא מכתב שהוראותיו מצורפות לחוזה וגוברות עליו.


יאמר לשבחו של הלקוח כי מסיבותיו עמו הוא ביקש שבמשא ומתן עם עורכי הדין של היזמית אנסה לקבל "תחנת יציאה", דהיינו שיוכל להעביר זכויותיו לצד שלישי, דבר שהחברה לא הסכימה לו, ואני אהבתי את הרעיון גם כהגנה נוספת, גם כאפשרות כלכלית למימוש רווח באם יהיה וכך שכנעתי את עוה"ד של היזמית כי לאחר שנה יוכל הקונה להעביר זכויות בכפוף להסכמת הבנק.


הלקוח שמח על כל מה שהשגתי עבורו ועד לרישום הערת אזהרה על שמו ליוויתי אותו, והחוזה נשכח. וחבל כי אם היה מממש אחרי שנה, שנתיים הייתי עוד יותר שמח עבורו ברמות המחירים באם היה מממש, אך אם תרצו, הלקוח לא אשם. מחירי הדיור רק עולים, המדינה לא משחררת קרקעות, ועדות תכנון ובניה לא מתכנסות במרץ, ההליכים איטיים והציבור מחפש פתרון זול למצוקה אמיתית של מחירי דיור שגואים ועולים.

 

מה היה לנו?

 

העלאת מס רכישה, תוכנית מע"מ 0, הסכמי גג ומחיר למשתכן, רישיון בניה לחברות בניה זרות והתארכות קצב מסירת דירות בגין מבצע חומת מגן, צוק איתן ושאר תירוצים.

 

מה הפתרון?

 

לאחרונה פורסמו נתוני התחלות הבנייה בישראל ב-2015. מדובר בנתון היחידי שממנו ניתן ללמוד על מספר הדירות שבאמת החלו להיבנות בארץ לאחר שהסתיימו התכנון, השיווק והרישוי. המצב לא אופטימי - בכל שנת 2015 התחלות הבנייה עמדו על 47.7 אלף יחידות דיור, עלייה של 4% משנת 2014 אך ירידה בהתחלות הבנייה משנת 2013. במקביל, בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נוהגים להבליט נתון נוסף שכותרתו היא מספר הדירות בבניה פעילה.


בסקירה האחרונה שמסכמת את 2015 הודגש כי מדובר במספר שיא מאז ספטמבר 2007 ושהיקף הדירות שנמצאות בבנייה עומד על כמעט מאה אלף. על הנייר מדובר בבשורה טובה, כי זה מספר שיא של דירות שנבנות היום בישראל.


אבל מדובר בנתון בעייתי שלא בהכרח מסמן גידול בהיצע, אלא דווקא התארכות בהליכי הבנייה וזאת הסיבה האמיתית למספר הדירות הגבוה שנמצא בבניה פעילה. לא מן הנמנע שההחלטה האחרונה של המדינה לאפשר לחברות בנייה זרות לפעול בישראל היא ניסיון נוסף להגדלת ההיצע, על ידי הבאת עוד עובדים מחד ושיפור טכנולוגיה מאידך, דבר שיכול לקצר את משך הבנייה. אבל עד שזה יקרה, הדיבורים על הגדלת היצעים יישארו על במות כנסים, ואותו פער של כמאה אלף דירות רק ילך ויעמיק, וכך בקצה המנהרה, נראה עוד הרבה אור אבל לא כמו שנכון לעשות, אלא כיזמית ענבל אור...


לסיום, אני מקווה שבעקבות פרשה זו ובעקבות תיקון 69 לחוק הרי שעידן קבוצות הרכישה הולך ומצמצם, הן בעקבות זהירות הציבור והן מצד תקנות ורגולציה מהמחוקק. ליבי על היזמית שהתקשורת רוקדת על דמה ושמה עצמה כשופטת ומוציאה לפועל שזה תפקיד לא לה אלא לרשויות החוק, ליבי על רוכשים ששמו כספם על קרן הצבי, אך הכתובת של הספסרית הראשית במחירי הקרקעות רשומה על הקיר.


מדינת ישראל שמעלה מס רכישה בטוענה של צינון השוק, שמכבידה על זוגות צעירים לרכוש קורת גג בקבלת משכנתא ובמקום לטפל בביקושים האמיתיים היא מטפלת בהיצע, היא זו שהובילה אנשים מכל המגזרים לעשות מעשה שתוצאותיו, המשך דחיפת מחירי הדיור כלפי מעלה.

עורך הדין גורפיין שמואל, מומחה בדיני מקרקעין, חוזים, התחדשות עירונית ותמ"א 38 ומימון עסקאות נדל"ן מורכבות ומנהל פורום משכנתא באתר LAWGUIDE