שינוי במגזר הכפרי והמושבים: הגדלת יחידות הדיור וההשפעה על "דמי רכישה"

עם זאת, חיוני להתייחס להשפעה הפוטנציאלית על דמי ההיוון, ובנחלות "דמי רכישה" ולעשות פעולות מיידיות.

במאמר זה נבחן את התיקון המוצע, את ההשלכות על רוכשי ומוכרי נכסים ואת הדחיפות להתייחס לחישוב דמי היון, ובנחלות, "דמי רכישה" כדי להקל על נטל פיננסי פוטנציאלי.

התיקון לתמ"א 35 מבקש להסיר את לוח 2, המגביל כיום את מספר יחידות הדיור באזורים כפריים, בעיקר בקיבוצים ובמושבים. המנגנון המוצע מאפשר גמישות רבה יותר בקביעת צפיפות הדיור בהתאם למאפיינים הייחודיים של הקהילה. התיקון יאפשר צפיפות מותרת של 4-10 יחידות לדונם במגזר הכפרי, ומעודד צמיחה ופיתוח. המטרה היא לאזן בין שמירה על הצביון הכפרי לבין מתן מענה לצורך הדחוף ביחידות דיור.

הנחיות מפורטות למודלים יישוביים שונים

על פי התיקון המוצע, הנחיות הצפיפות משתנות בהתאם למודל היישוב ולמיקום הגיאוגרפי. ביישובים קטנים שבהם עד 2,000 תושבים עשויה להיות צפיפות של 6-8 יחידות דיור במחוזות מרכז ירושלים ותל אביב, 4-6 יחידות במחוזות חיפה ואשקלון ו-3-4 יחידות בנפת באר שבע, עוטף עזה ומחוז הצפון. יישובים בינוניים עם 2,001-3,000 תושבים יוכלו לאפשר 8-10 יחידות דיור במחוזות מרכז ירושלים ותל אביב, 6-8 יחידות במחוז חיפה ובנפת אשקלון, ו-4-6 יחידות בנפת באר שבע, עוטף עזה ומחוז הצפון. בנוסף, יישובים גדולים שבהם 3,001-5,000 תושבים יוכלו להגיעה הצפיפות ל 8-10 יחידות דיור במחוזות מרכז ירושלים ותל אביב, 6-8 יח"ד במחוזות חיפה ואשקלון ו-6-8 יח"ד בנפת באר שבע, עוטף עזה ומחוז הצפון.

משמעויות לקהילות כפריות ולבעלי נכסים

שינוי מוצע זה טומן בחובו פוטנציאל לשנות את חייהם של תושבי הקהילות הכפריות, ובפרט של הדור הצעיר. היא מהווה הזדמנות להגדיל את היצע יחידות הדיור, לתת מענה לתושבים חדשים ולתמוך באוכלוסייה המזדקנת המבקשת להזדקן בכבוד בביתה ובנחלתה. בנוסף, השינוי מאפשר חיים בין-דוריים ומטפח תחושת קהילה תוך קידום שימוש אחראי בקרקע. עם זאת, חיוני לשקול את ההשלכות האפשריות על ערכי הנכסים ועל דמי ההיוון ובנחלות "דמי הרכישה".

"דמי רכישה" לאור שינוי

מכיוון שהתיקון צפוי להעלות משמעותית את ערכם של מגרשי המגורים, חשוב להעריך את ההשפעה על "דמי רכישה" וההיוון. כיום, הערכת "דמי הרכישה" בנחלות מושפעת מאישור תוכניות ליחידה רביעית, הממלאת תפקיד מכריע בחישוב ערך חלקת המגורים. הגידול המוצע במספר היחידות והעיכובים הפוטנציאליים בתהליך השומה ברשות מקרקעי ישראל עלולים לסבך ולהעלות עוד יותר את חישוב דמי ההיוון ו"דמי הרכישה". לכן, חיוני עבור קונים ומוכרים של נכסים לחפש ייעוץ משפטי כדי לנווט בהקדם בנוף מורכב זה.

אתגרים והתנגדות לתיקון המוצע

בעוד התיקון המוצע זוכה לתמיכה רחבה מצד מפלגות ומשרדי ממשלה שונים, נותרו אתגרים והתנגדויות. פורום הערים העצמאיות, למשל, מביע חשש מההשפעה על אזורים עירוניים ומהצורך להגן על ריכוזים עירוניים קיימים. התנגדות זו עשויה להביא לצמצום מספר היחידות הצפוי שיאושרו. חיוני שהממשלה והרשויות הרלוונטיות יתייחסו בזהירות לחששות אלה ויאזנו בין מתן מענה לצרכי הדיור לבין שמירה על המרחב העירוני.

מתן מענה לצורך הדחוף בפעולה

בהתחשב בהשפעה הפוטנציאלית של השינויים המוצעים, חיוני שכל בעלי העניין, כולל בעלי נכסים, קונים ומוכרים, יבינו את גודל השינוי ויפעלו במהירות ובזריזות. פנייה לייעוץ משפטי היא בעלת חשיבות עליונה לנסות לקבע "דמי הרכישה" או עלויות היוון בערך הנוכחי למשך שנה לפחות. על ידי נקיטת צעדים יזומים, בעלי נכסים יכולים לחסוך סכומים משמעותיים ולנווט את השינויים הקרובים בבהירות ובביטחון.

סיכום: ניווט השינוי הצפוי במגזר הכפרי והמושבים

ככל שהמועצה הארצית לתכנון ובנייה מקדמת את התיקון לתמ"א 35, היישובים הכפריים והמושבים צפויים ליהנות מהגדלת יחידות הדיור. עם זאת, חיוני להתייחס להשלכות על דמי ההיוון שיידרשו ובנחלות, "דמי הרכישה" ולפעול במהירות כדי להבטיח חישובים לפי שווי נוכחי. על ידי פנייה לייעוץ משפטי, בעלי נכסים יכולים להגן על האינטרסים שלהם ולנצל את ההזדמנויות שמציג שינוי טרנספורמטיבי זה במגזר הכפרי והמושבים.

השמאי תומר ניר פז מעריך שאישור תוספת היחידות במגזר החקלאי צפויה להגדיל את התשלומים שיידרשו על ידי רמ״י באופן משמעותי לדוגמה –
לכל בית נוסף יתווסף לשווי חלקה המגורים סכום שנע במרכז הארץ בין 1.5-3 מ' ש"ח.
לכל יחידה צמודת דופן לבית עד כמיליון ₪.
וליחידת גג כ-750 א' ₪.

יצוין כי עד היום מקדם הדחיה לפוטנציאל יחידה רביעית (בית שלישי בנחלה) היה דחייה של כ-3 שנים, ואילו יחידה חמישית (בית רביעי בנחלה) במושבים שטרם ניצלו את מלוא היחידות לפי לוח 2 היה בגבולות של 10 שנים (לדוגמא, מושב גבעת שפירא שבשרון). כך שבמידה ויאושר התיקון לתמ"א, זמן הדחיה עד למימוש התוכנית יקוצר משמעותית וכן אי הוודאות תקטן אף היא, לפיכך השווי יעלה משמעותית (כלומר שווי הנכס יעלה) ובגינו דמי הרכישה יעלו.

בעניין זה מוסיף השמאי תומר ניר פז ובצדק, כיום "דמי הרכישה" בנחלות מחושבים לפי 2 בתים צמודי קרקע ויחידה אחת צמודת דופן, ופוטנציאל לבית שלישי יחידה רביעית.

דחיה של עד 10 שנים ליחידה רביעית הינה תוספת שטחים אקו' של כ-70 מ"ר ואילו בצמצום הזמן ואי הוודאות התוספת לסה"כ השטחים שתחשב רמ"י יהיו כ-150-200 מ"ר אקוו'. כאשר השווי למ"ר במרכז הארץ נע בגבולות 12,000-15,000 ₪ למ"ר התוספת הינה בגבולות כאמור בין 1.5-3 מיליון ש"ח.

לסיכום התוספת בגין "דמי הרכישה" לנחלות במושבים צפויה להיות בין 0.5-1.5 מיליון ש"ח (כאמור מחושב כשליש מעליית הערך של הקרקע).