איך מוכרים חלק מנחלה ונשארים עם מלוא הזכויות?

 השאלות בהן מאמר זה יעסוק:

 

1. האם ניתן למכור מגרש / בית לפיצול מנחלה שסך יחידות הדיור בנחלה לא יעלה על מספר היחידות המותרות טרם הפיצול?
2. האם ניתן לבצע עסקת פיצול מגרש מנחלה בדרך של הוספת זכויות בנייה ליח"ד נוספת – טרם אישורה של תכנית מתאר כוללת ליישוב?
3. האם תכנית מפורטת נקודתית לתוספת יחידת דיור היא הפתרון / אישור תכנית כוללת למושב / תכנית ארצית – תיקון תמ"א 35 – ביטול לוח 2 לתמ"א שהגביל את מספר היחידות במרחב הכפרי, ושלבי הביצוע, בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל?

תיקון חוק התכנון והבנייה – מס' 143 קובע בסעיף 62 א (א) יבוא סעיף 25 הקובע : "חלוקת מגרש המיועד לאזור מגורים בנחלה, לשלושה מגרשים לכל היותר ושינוי ייעוד של שניים מהם לכל היותר למגורים, ובלבד שהתקיימו שני אלה : (א) שטח כל מגרש שייעודו שונה למגורים לא יעלה על 500 מ"ר או שלישי משטח המגרש כפי שהיה טרם החלוקה, לפי הנמוך; (ב) סך יחידות הדיור במגרשים לאחר החלוקה לא יעלה על מספר יחידות הדיור שמותר להקים במגרש כפי שהיה טרם החלוקה".

 

 

כללי היסוד לעסקת פיצול נטולת קשיים:

 

כלל ראשון

 

רישום חלקה א' בספרי מירשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בשלמות.

 

חיוני לרשום את חלקה א' בנחלה כיחידת רישום נפרדת בלשכת רישום המקרקעין. אם רישום כזה עדיין לא קיים, יש להציג הזמנת ביצוע תצ"ר פרטנית (תכנית לצרכי רישום), ואישור מודד מטפל, בתיאום עם האגודה ובידיעה של בעלי הזכויות הגובלים לחלופין, קיומו של הליך הכנה ורישום תצ"ר לכל הנחלות במושב.

 

 

בהעדר תצ"ר רשומה בלשכת רישום המקרקעין קובעת ההחלטה כי לא יחתמו חוזי חכירה לחלקה א' של הנחלה אך, למרות העדר חתימת חוזה חכירה כאמור, ייהנה החוכר מכל ההטבות של חלקת מגורים מהוונת.

 

 

כלל שני

הסדרת חריגות בניה: יש לטפל באמצעות אדריכל/ית ולהכשיר כל חריגה או שימוש שניתן וכאלו שלא ניתן, להרוס / להפסיק שימוש. כולל תשלום "דמי שימוש" עבור כל אי ההתאמות להיתר.

 

 

כלל שלישי

אישור תכנית נקודתית לנחלה בסמכות הוועדות המקומיות / אישור תכנית כוללת למושב שתיתן מענה לתוספת יחידת מגורים רביעית בית שלישי בנחלה והבטחת מנגנון פיצול מגרש הכולל תוספת זכויות בנייה בלא צורך בתוכנית נוספת. לחלופין, אישור תכנית ארצית להוספת יחידות (בעניין זה אנו מפנים לכתבה שפרסמנו בשבועון "קו למושב", ביום י"ז בתמוז תשפ"ג 6.7.2023 - תיקון תמ"א 35 – ביטול לוח 2 לתמ"א שהגביל את מספר היחידות במרחב הכפרי).

 

 

 

כלל רביעי – הרלבנטי בתוספת יחידות מגורים מעבר ליחידות המותרות כיום

 

הסכמת האגודה, חתימת הועד המקומי ושל האגודה השיתופית לתוכנית נקודתית, אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה וחו"ד מהנדס הוועדה, לעניין יכולת הנשיאה של התשתיות. הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מאפשרת כיום, תוספת יחידת דיור בודדת עד לתוספת של 10 יח"ד לישוב, בכפוף לתמ"א / 35 לעניין מכסת יח"ד. האמור לעיל צפוי להשתנות (אנו מפנים לכתבה שפרסמנו בשבועון "קו למושב", ביום י"ז בתמוז תשפ"ג 6.7.2023 - תיקון תמ"א 35 – ביטול לוח 2 לתמ"א שהגביל את מספר היחידות במרחב הכפרי).

 

 

כלל חמישי

 

פיצול מגרש – בעת פיצול מגרש מנחלה, שטח המגרש צריך להיות לפי הצפיפות הקבועה בתוכנית ארצית תמ"א 35 והנחיות הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה באותה עת. טרם אישור תיקון חוק התכנון והבנייה הוספת סעיף 25 כאמור במסגרת חוק ההסדרים שאושר במאי 2023, השטח המקסימלי לפיצול מגרש ריק היה כ - 350 מ"ר ולמגרש בנוי כ - 500 מ"ר, בכפוף להחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה (מגבלות קווי בנייה), לאחר אישור התיקון לחוק התכנון והבנייה כאמור, שטח כל מגרש לא יעלה על 500 מ"ר או על שלישי משטח המגרש – חלקת המגורים כפי שהייתה טרם הפיצול.

 

 

 

שלבי ביצוע

 

תכנון והגדרת זכויות בנייה: על בעלי הנחלה להעסיק אדריכל שיתכנן את הפיצול ויגדיר זכויות בנייה ספציפיות לפיצול המבוקש. צעד זה מסייע במזעור תשלומי המס ומהווה בסיס לקבלת שומת השמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל. נכון לעכשיו, שטח הבנייה לפיצול נקבע על 180 מ"ר עבור השטח העיקרי ו 60 מ"ר עבור שטחי שירות.

 

 

1. על בעלי הנחלה להתקשר עם אדריכל שיבצע עבורו את תכנון הפיצול וידאג להגדיר זכויות בנייה ספציפיות לפיצול המבוקש בנחלה.

 

 

תכנון המ"ר לפיצול באמצעות שמאי, והגדרתם כזכויות בנייה מקסימליות למגרש המפוצל, יכול לחסוך בתשלומי - היטל השבחה, מס רכישה, מס שבח במכירה לצד ג', ולייצר לשמאי מטעמכם בסיס איתן להשגה על שומת השמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל (להלן : "רמ"י"). כיום, לפי החלטות אחרונות של וועדות התכנון והבנייה, שטח הבנייה לפיצול יהא 180 מ"ר עיקרי ו – 60 מ"ר שטחי שירות.

 

 

בשלב זה, במקרה שמבקשים להוסיף יחידות מעבר לקיימות, טרם אישור תוכניות כוללניות להוספת יחידות במסגרת מושבית/מועצתית / ארצית במידה ויתקבלו יותר מ – 10 תוכניות נקודתיות ביישוב אזי, יהא על הועד המקומי ביישוב לערוך הגרלה לצורך קביעת רשימת 10 התוכניות הנקודתיות לקידום.

 

 

השלב הקנייני: לאחר קבלת אישור לתוכנית, יכולים בעלי הנחלה לפנות לרשות מקרקעי ישראל בבקשה להצטרף להסדר היוון ופיצול. דמי חכירה ייקבעו בהתאם לשווי הקרקע, והתשלומים יבוצעו לפי המטרים הרבועים המוגדרים לפיצול. הפיצול יאושר רק אם קיימת תכנית תקפה המאפשרת את הפיצול.

 

 

2. השלב הקנייני (לאחר אישור תכנית לפיצול – כשנה בסמכות וועדות מקומיות לתכנון ולבנייה וכשנתיים פלוס בסמכות וועדות לתכנון ולבנייה מחוזיות) – מדובר בשלב שבו בעלי הנחלה פונים לרמ"י ומבקשים להצטרף להסדר היוון ופיצול, ולבצע עסקת רכישה של זכויות בבית / מגרש שפוצל תכנונית מהנחלה.

 

 

יובהר כי הפיצול יאושר בכפוף לקיומה של תכנית תקפה המאפשרת את הפיצול.

 

 

בשלב הראשון לצירוף הנחלה להסדר היוון ופיצול, ישולמו דמי חכירה לרמ"י בשיעור של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף הבניה הבסיסי למגורים היינו: 375 מ"ר. ערך הקרקע יקבע לפי שומה פרטנית (על תשלום זה, לא יחולו הנחות אזור), השלמת תשלום בשיעור של 29.25% עבור 160 מ"ר ראשונים, ותוספת תשלום בשיעור של 33% עבור יתרת הזכויות שלא נרכשו – השלמה ל 180 מ"ר עיקרי (בהתאם לדרישות וועדות התכנון ובנייה כיום, והגדרת כמ"ר לפיצול בתקנון התוכנית לפיצול).

 

 

עפ"י ההחלטה מי שמעוניין להצטרף להסדר, יידרש לצרף בעת הפנייה את המסמכים הבאים:

 

1. טופס בקשה חתום ע"י בעלי הזכויות בנחלה ומאושר ע"י האגודה - טופס המהווה נספח 1 לנוהל.

2.נסח רישום מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום המקרקעין.

3.תשריט חתום ע"י מודד מוסמך בו מסומנת חלקת המגורים בתחום חלקה א' הכוללת את כל יחידות הדיור הקיימות בנחלה.

4.יש לשים לב כי עפ"י הוראות רמ"י - חלקת המגורים תהיה בשטח רציף בגודל כולל של עד 2.5 דונם מתוך חלקה א' המיועד למגורים ע"פ תכנית תקפה ביום 27.3.2007, והכולל את יחידות הדיור הקיימות בחלקה א'.

5.במידה וביום 27.3.07, השטח המיועד למגורים בתחום חלקה א', היה גדול מ- 2.5 דונם, החוכר יהיה זכאי לרכוש את השטח הנוסף, השלמה עד 3 דונם, תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך השטח הנוסף.

6.עפ"י סעיף 8.3.43 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, בנחלות בהם חלקת המגורים קטנה מ – 2.5 דונם, תותר השלמתה :1. לישוב במרכז הארץ – ובלבד שהשטח יהיה רציף. 2. ביישובי עדיפות לאומית א' ו – ב', ובקו עימות – תותר השלמת חלקת המגורים עד ל – 2.5 דונם, ככל הניתן בשטח רציף.

7.התחייבות האגודה כי מספר יחידות הדיור בישוב יהיו בהתאמה לתמ"א 35 ונספחיה - נספח 2 לנוהל - טרם הופץ.

8.אישור ברית פיקוח לגבי מורשי החתימה מטעם האגודה.

 

לסיכום - הערכות נכונה ונטולת קשיים לפיצול מגרש מנחלה

כיצד למנוע מראש, בעיות בהשלמת הליך הפיצול ו/או בעסקת מכר מגרש / בית לפיצול מנחלה

 

1.מומלץ לבקש מהאדריכל שיבצע בדיקה מקדימה באשר לקווי הבניה בפיצול בית קיים.

2.מומלץ לבקש ממודד לוודא שאין שום חריגה מגבול הנחלה, למנוע סכסוך או מחלוקת עם שכנים על קו הגבול / לטפל בתכנית לצורכי רישום (תצ"ר). מומלץ לקבל מהשכנים התחייבות בכתב שלא יגישו התנגדות לתכנית הפיצול.

3.אם חלקה א' לא רשומה במירשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בשלמות, יש לצרף אישור מודד מטעם האגודה / פרטי – המטפל ברישום תצ"ר – תכנית לצורכי רישום (הדבר נכון גם במקרה שיש חריגה מגבול הנחלה).

4.לצורך אישור הפיצול ברמ"י יש לוודא שקיים בנחלה בית בנוי (החלטת רמ"י קובעת במפורש כי : בנחלה יוותר בית הכולל זכויות בניית של 160 מ"ר לפחות. וכי שטחי הבניה למגרש שיפוצל הם 180 מ"ר עיקרי ו – 60 מ"ר שטחי שירות (בהתאם להחלטות האחרונות של וועדות התכנון והבנייה, יכול להשתנות). בוועדה מקומית שאינה עצמאית, ניתן יהיה לאשר 30 מ"ר שטחי שירות מעל הקרקע, מי שיבקש מעל 30 מ"ר שטחי שירות למגרש שיפוצל, יידרש לעבור דרך הוועדה המחוזית (עיכוב של כשנה).

5.מומלץ לוודא מגורי החוכר בעל הנחלה, בנחלה (החלטת רמ"י קובעת כי : היחידה שנותרה בנחלה תשמש בפועל למגוריו של החוכר.

 

בפיצול בית קיים, שאיננה תכנית להוספת זכויות בנייה -יחידה נוספת, ובעקבות התיקון לחוק התכנון והבנייה במסגרת חוק ההסדרים במאי 2023, גם בפיצול מגרש עד 500 מ"ר כאמור לעיל ללא תוספת יחידות, אין צורך להמתין לאישור תכנית כוללת של המושב / המועצה והוועדה לתכנון ולבנייה.

 

ניתן למכור מגרש / בית קיים לפיצול ולאשר את תכנית הפיצול בוועדות המקומיות, במחצית הזמן שהיה דרוש טרם התיקון כאמור.

 

ללא שום עיכוב התלוי במושב / במועצה ובוועדה לתכנון ולבנייה / בוועדות לתכנון ולבנייה המחוזיות (למעט במקרה שמבקשים לאשר שטחי שירות העולים על 30 מ"ר).

 

 

הערה לגבי האגודות במושבים – יש מקום לברר מראש קבלת הסכמתן לפני חתימה על הסכם מכר נכס לפיצול עתידי. מומלץ להתחייב כלפי קונים לאחר שהתקבלה הסכמה ו/או תנאים להסכמת המושב.

 

עודכן ב: 24/08/2023