הקשיים בקבלת היתר בעת רכישת נחלה / היוון חלקת המגורים – "דמי רכישה"

התגברות על קשיי היתר ברכישת נחלה : מדריך לרוכשים

תהליך רכישת נחלה בישראל יכול להיות מורכב, במיוחד כאשר מדובר בעסקאות בהן מעורבים יורשים. אחד האתגרים המרכזיים העומדים בפני הרוכשים הוא קבלת היתר בנייה לבניית ביתם על הנחלה שנרכשה. מאמר זה נועד לשפוך אור על הבעיות המתעוררות בקבלת היתרים, על העיכובים הנגרמים על ידי מחלקת חוזים לדורות ברשות מקרקעי ישראל ועל פתרונות אפשריים לסוגיות אלה.

למרות שרשות מקרקעי ישראל נדרשת לשקול שיקולים תכנוניים בלבד, רוכשים פוטנציאליים רבים נתקלים בקשיים כאשר הם מנסים לקבל היתר לפני שהזכויות בנחלה נרשמות על שם יורש אחד או מועברות ישירות מהמנוח/ים לרוכשים. בשנים האחרונות הפך התהליך למורכב עוד יותר בשל מעורבותה של מחלקת חוזים לדורות. מחלקה זו, עם קבלת בקשה להעברת זכויות, מפסיקה את הטיפול בבקשות להיתר עד להעברת הזכויות לרוכשים. עיכוב זה יכול להימשך מספר חודשים ואף שנים.

הבנת תהליך הרישום

על פי מועצת מקרקעי ישראל וחוק הירושה, לא ניתן לרשום זכויות בנחלה על שם מספר יורשים, לרבות בני זוגם. אם המנוח לא הותיר אחריו צוואה, על היורשים לקבל צו ירושה. עם זאת, מקובל שהיורשים יעדיפו צו ירושה על שם כל היורשים, מה שמעכב עוד יותר את תהליך הרישום בנחלה. כתוצאה מכך, הזכויות בעיזבון נשארות על שם המנוח עד שהיורשים מחליטים למכור את הנחלה.

אתגרי היתרים ומחלקת חוזים לדורות

כאשר קונים מתקשרים בעסקה ומבקשים היתר, הם נתקלים בקשיים בשל העובדה שנחלה עדיין רשומה על שם המנוח/ים. מחלקת חוזים לדורות, בהיקפה המצומצם, יוצרת חסמים וסיבוכים מיותרים, המובילים לעיכובים משמעותיים בעסקאות ובבנייה.

כדי להתמודד עם אתגרים אלה, ניתן לשקול מספר פתרונות אפשריים. בהנחה שניתן להגיע להבנה בין היורשים ולרשום את הנחלה על שם יורש אחד, אפשרות אחת היא להגיש בקשה להיתר על שם היורש שיירשם כבעל הזכויות בנחלה, לפני שהבקשה להעברת זכויות מטופלת על ידי מחלקת חוזים לדורות. הדבר מאפשר אפשרות לקבלת היתר לפני העברת הזכויות לרוכשים.

הצעה נוספת היא לבצע הליך היוון ותשלום "דמי רכישה" על שם היורש עליו תרשם הנחלה, ולאחריו בקשה להיתר על שם היורש. לאחר קבלת ההיתר, ניתן להגיש את הבקשה להעברת זכויות מהיורש לקונים.

לא למיותר לציין כי שתי האפשרויות לעיל יעילות גם במצב דברים בו המוכר בחיים, ורשום כבעל מלוא הזכויות בנחלה !

חשוב לציין כי הליך הירושה ומכירת נחלה על ידי יורשים הם נושאים רגישים. רישום הזכויות בנחלה על שם יורש אחד עלול להוביל לעיכובים ומורכבויות נוספות בין היורשים. יתר על כן, קביעת הסדר נאמנות בין היורשים אפשרית אך בדרך כלל אינה מקובלת על כל הצדדים המעורבים.

ערעור לשינוי ושיקולי קונה

העיכובים בקבלת היתרי בנייה במגזר החקלאי הם חסרי תקדים. נדרשת פעולה דחופה מצד הממשלה, רשות מקרקעי ישראל והמשרדים הרלוונטיים לטיפול בסוגיות אלה. על רוכשי נחלות בישראל לשקול היטב את הגורמים הבאים בטרם התקשרות בעסקה עם יורשים ורכישת נחלה מעיזבון :

· האם היורשים מוכנים לרשום את הנחלה על שם יורש אחד?

· האם רישום הזכויות על שם יורש אחד ידחה באופן משמעותי את העברת הזכויות לקונים ?

· האם יורש עליו ,תרשמנה הזכויות בנחלה, מוכן לבצע הליך היוון – "דמי רכישה" על שמו ?

· האם המוכרים בחייהם / היורש עליו תרשמנה מלוא הזכויות בנחלה, פתוחים להגיש את הבקשה להיתר על שמם ולאחר מכן להעביר את הזכויות לרוכשים?

על ידי התחשבות בגורמים אלה ובחינת גישות חלופיות, הרוכשים יכולים למזער עיכובים בקבלת היתרי בנייה תוך הבטחת תהליך עסקה חלק. חיוני לתעדף תקשורת, אמון ושיתוף פעולה בין כל הצדדים המעורבים כדי לנווט במורכבות של רכישת נדל"ן בישראל.

עו"ד ארז גיל - בעל ניסיון של שנים רבות בייצוג בעלי נכסים במושבים ובמגזר הכפרי, דיני מקרקעין ותכנון ובנייה, ירושות, הסכמים בין יורשים, פיצולים מנחלות, מכר ורכישה המתמקדים בעסקאות במגזר החקלאי, במגזר הכפרי, מושבים קיבוצים, מיסוי מקרקעין, מיסוי מכר נחלות ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.