בימים אלה, בהם נשמעים קולות בלתי מבוטלים של מהפיכה חברתית-כלכלית, נראה כי הממשלה תיאלץ להציע פתרונות יצירתיים עבור המוני האזרחים אשר מבקשים להיות מסוגלים לרכוש בתים בעבור עצמם. מצב זה, ידרוש בחינה מחדש של הנהלים בכל הנוגע להיצע הקרקעות לבניה.
כידוע, בישראל קיימת חלוקת קרקעות לפי ייעודן. סוג אחד של קרקעות הינו קרקע חקלאית. בחלוף השנים ועקב גידול האוכלוסייה, בד בבד עם קימוץ אגרופי המינהל בכל הנוגע להפשרת קרקעות, נוצרה מצוקת קרקעות לבנייה, עקב כך, ייעודן של קרקעות חקלאיות רבות מוסב בהדרגה למטרות בנייה. השבחת הקרקע כרוכה, מן הסתם, בעליית מחירים שלעיתים מגיעה לעשרות ואף מאות אחוזים.
יש לך שאלה?
פורום רכישת מגרש חקלאי | מגרש לבנייה וקרקע חקלאית
כמובן שאין להניח זאת לגבי כל קרקע ואין סיבה לצאת במסע רכישות של קרקעות חקלאיות זולות, ככל השקעה, כרוך בכך סיכון מסוים, צריך לקחת בחשבון מספר משתנים כדוגמת הצפי להפשרת הקרקע,(בדר"כ קרקע הצמודה לעיר הינה בעלת פוטנציאל השקעתי בטוח יותר), הערכת ייעודה במקרה של הפשרתה, ערך קרקעות בסביבה, זהות המוכר וכו'.
קרקעות באזורים מרוחקים (גליל, נגב..) אכן יוצעו במחירים זולים יחסית, אולם קשה להעריך מתי יופשרו, אם בכלל, בשל צפיפות נמוכה יחסית לאזורים עירוניים. גם באזורים מרכזיים יותר, כמו השרון, נס ציונה ועוד, קרקעות חקלאיות מוצעות במחירים נמוכים יותר, אולם המוכרים לוקחים בחשבון את הרווח העתידי הצפוי עם הפשרתם ומתמחרים את הקרקע בהתאם.
עדיין, לא יהא מופרך להניח כי הרוכש ירוויח במקרה של הפשרת הקרקע, השאלה היא כמה זמן יעבור עד לקבלת ההחלטה והאישורים, אם יתקבלו, וכמה שילמתם עבור הקרקע. בחלק גדול מהמקרים מדובר בהשקעה לטווח ארוך, המתאימה לרוכשים אשר יכולים להרשות זאת לעצמם ולעיתים מדובר בהשקעה קצרת טווח. סוג ההשקעה הוא כזה שיניב, רווח מסוים לאחר שנים, ועד למימושה לא תוכלו להפריש סכומי תשואות תקופתיות כמו בהשקעות אחרות.
בין השאר, כדאי להקפיד להימנע מחכירה של קרקע השייכת למדינה (באמצעות מנהל מקרקעי ישראל) ולהעדיף רכישה קרקע המצויה בבעלות פרטית על מנת להקטין את הסיכון, שכן, קרקע מוחכרות שתופשר, תשוב לבעלות המדינה בכפוף לפיצוי זעום יחסית ובמצב כזה, יצא שכרכם בהפסדכם.
ישנן נקודות נוספות אותן חשוב לקחת בחשבון בבואכם לרכוש קרקע חקלאית למטרת השקעה, חשוב לדעת כי במקרה של השבחת הקרקע, יוטלו אגרות והיטלים כדוגמת מס שבח (המוטל במכירת זכות במקרקעין על ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה, עם זאת, מהמס ניתן לנכות תשלומים שונים שהוצאו ע" בעל הנכס למטרת השבחתו כגון שכ"ט עו"ד, היטל השבחה, תיווך ועוד), תשלומים למינהל מקרקעי ישראל במצב בו הקרקע הוחכרה מהמדינה, היטל השבחה (אם שווי המקרקעין עלה כתוצאה מאישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, ישא בעל המקרקעין בהיטל השבחה לוועדה המקומית אשר בשטחה נמצא השטח בשיעור של 50% משווי ההשבחה).
החקיקה הרלוונטית - חוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965, למשל, מאפשר למדינה להפקיע עד 40% מהקרקעות למטרות ציבוריות (בתי ספר, גינות, שטחים ירוקים, דרכים, כבישים וכו') ועד 100% בכפוף למתן פיצוי מסוים. בנוסף, יתכן כי הקרקע שתופשר מיועדת להיות שטח ציבורי נטו (שמורת טבע, לדוגמה) ואז הפיצוי שתקבלו בגינהּ, קרוב לוודאי שלא יתאים לציפיותיכם, על כן, כדאי לבקר בועדת התכנון והבנייה המתאימה ובעירייה שם תוכלו למצוא מידע מוצק לגבי תוכנית המתאר הצופנת בחובה את עתיד הקרקע ואסור לוותר על כך.
אם אתם מתכוונים לבצע רכישה, שווה לבדוק אם קיים הסכם בין בעלי הקרקעות בסביבה לגבי הגדרת הזכויות בקרקע עד ליום הפשרת הקרקע. טרם רכישת הקרקע חובה לוודא כי בנסח הטאבו אין הערות בנוגע לשעבודים, עיקולים, או זכויות כלשהן לצד שלישי וכי הקרקע אכן רשומה על שם האדם עמו אתם מתכוונים לחתום על הסכם הרכישה, כלומר שלא מדובר בנוכל.
כיום, לאור ההתפתחויות בזירה החברתית, ונוכח כך שככל הנראה, קרוב לודאי שיונהגו רפורמות בכל הנוגע למדיניות הפשרת הקרקעות, רכישת קרקע למטרות השקעה, נראית כאופציה השקעה מעניינת וחזקה.
אם בסופו של דבר ייעוד הקרקע אכן ישתנה למטרת מגורים, ההשקעה קרוב לוודאי תשתלם, חרף ההיטלים הצפויים להשתלם בגינה, רכישה מושכלת של קרקע חקלאית מתאימה, בעזרת בעל מקצוע מנוסה, כדוגמת עו"ד המתמחה בתחום תבטיח השקעה עם מירב הסיכויים להשגת רווח נאה.
.jpg)
.jpg)
