האם זכויות המקרקעין שלכם רשומות על שמכם ב"טאבו"?

לא פעם אנו נתקלים באזרחים הטוענים כי יש בידיהם מסמכים המוכיחים זכות בעלות בקרקע מסוימת. לעיתים מדובר במסמכי הסכם מכר ולעיתים מדובר במסמכי רישום בעלות מנדטוריים מתקופת השלטון הטורקי בארץ (קושאן) וכד'.

על פי רוב מסמכים אלו סותרים את רישום הבעלות כפי שהוא מופיע כיום בלשכת רישום המקרקעין - ה"טאבו" – ויוצא שהטוענים לזכות הבעלות עומדים בפני סוגיה משפטית סבוכה ומורכבת שככל שהזמן נוקף והעניין לא מקבל טיפול משפטי נאות, הרי שהזכות עלולה להתיישן ו/או לפקוע מסיבות וכאלה ואחרות והאזרח עלול להפסיד לעיתים זכויות מקרקעין בעלות שווי כספי רב מאוד. לא פעם ניסו אזרחים שונים להתמודד על זכותם לבעלות בקרקע מסוימת ויצאו כשידם על התחתונה.

כידוע התיישנותה של זכות תביעה ברוב תחומי המשפט האזרחיים עומדת על 7 שנים, לא כן הוא הדבר כשהמדובר הוא בזכות תביעה הנובעת מטענת בעלות במקרקעין כאשר בחוק ההתיישנות נקבעו מס' תקופות התיישנות כגון בקרקע שאינה מוסדרת 15 שנה וקרקע מוסדרת 25 שנה.

אך טענת ההתיישנות הינה רק אחת מארסנל טענות העלולות לעמוד לאזרח לרועץ. הסוגיה המשפטית הינה סבוכה שכן היא משלבת בתוכה מספר לא מבוטל של פקודות, חוקים, צווים וכד' בעלי השפעה ישירה על הסוגיה המשפטית כגון: חוק יסוד מקרקעי ישראל, חוק ההתיישנות, חוק המקרקעין, פקודת הסדר זכויות במקרקעין, פקודת הנזיקין, חוק התכנון והבניה, חוק נכסי נפקדים, חוקי הפקעות שונים, חוק רשות הפיתוח ועוד...

לא פעם אזרח רוכש נכס מקרקעין בתום לב, משלם בעדו תמורה מליאה עבור זכות קניינית בנכס, אך לרוב מחוסר ידע או מדוחק השעה והסתמכויות שונות ומשונות נמנע האזרח לוודא ולהבטיח את קניינו ברישום הזכויות על שמו אצל רשם המקרקעין. כאשר על פי חוק, עסקת מכר מקבלת תוקף קנייני אך ורק עם סיום רישום העסקה אצל רשם המקרקעין. כל עוד לא התבצע הרישום הרי שהזכות בנכס הינה זכות חוזית בלבד על כל המשתמע מכך.

לדוגמא, פלוני רכש מקרקעין לא מוסדרים בשנות החמישים והוא קיבל לידו שטר מקורי חתום, פלוני לא דאג לבצע את רישום הזכות, יתרה מזאת כאשר הקרקע עברה הליכי הסדר, פלוני לא ידע על כך (או שלתומו חשב כי די לו בשטר שבידיו ולא טרח להצטרף להליכי ההסדר).

כיום, לאחר כ-50 שנה, נפטר פלוני וכעת יורשיו מבקשים להירשם כבעלי הזכויות במקרקעין מכח אותו שטר מקורי. דא עקא, שבינתיים, נרשמו המקרקעין על שם אדם אחר שטען לזכות במקרקעין וטענתו התקבלה, או לחילופין, המקרקעין נרשמו על שם רשות הפיתוח (או קק"ל או ממ"י) מכוח חוק נכסי נפקדים (או מכוח כל חוק אחר).

הדוגמא קלאסית נוספת על מנת להמחיש סוגיה זו הינה מציאות שבה ראובן שהינו בעל זכות במקרקעין. ראובן נפגש ביום א' עם שמעון ומוכר לו את כל זכיותיו בקרקע, שמעון משלם את מלוא התמורה ומקבל לידיו הסכם מכר עם שטרות מכר, שמעון מניח אותם בכספת שבביתו וממשיך בעיסוקיו. ביום ב' ראובן נפגש עם לוי ומוכר גם לו את כל זכויותיו באותה הקרקע (שכבר נמכרה כאמור לשמעון), לוי משלם את מלוא התמורה ומקבל לידיו הסכם מכר עם שטרות מכר ומיד פונה ללשכת רישום המקרקעין –ב"טאבו"- לבצע רישום בגין זכויותיו בנכס ומשהושלם הרישום לוי ממשיך בעיסוקיו.

כעת, מרגע שנרשמה זכותו של לוי ב"טאבו", הרי שזכותו של לוי גוברת על זכותו של שמעון (בלבד שמדובר ברכישה בתום לב ולא חלק מעוקץ), אף על פי שמבחינת הזמן הרי שראובן רכש קודם את הקרקע, ולכאורה יש לומר שזכותה עדיפה.

מכיוון שהחוק מתנה את תוקפה הקנייני של עסקת מקרקעין ברישומה בלשכת הרישום הרי שרק עסקת המכר של לוי קיבלה תוקף קנייני ואילו עסקת המכר של שמעון שלא נרשמה נשארה בתוקפה החוזי בין ראובן לשמעון. שמעון יכול לכל היותר לתבוע את ראובן בגין עילות נזיקיות אך הנכס יישאר בבעלותו הקניינית של לוי. גם כאן נכנסת לתוקפה שאלת ההתיישנות.