תמ"א 38 ו"פינוי בינוי" שני מושגים בהתחדשות העירונית. אך השוני בניהם רב.


פרויקט "פינוי-בינוי", מי לא שמע על המושג הזה? אולי אף בוצעה אליכם פניה ישירה להצטרף לפרויקט שכזה בבניין מגוריכם.


הצטרפות לפרויקט כזה, הוא צעד עסקי לכל דבר, וראוי לעשותו בסבלנות, ומתוך ייעוץ ושיקול דעת מתאימים. ברור כי חוסר מידע או מידע שגוי, עלול להוביל אתכם לביצוע מהלך פזיז שעלול לגרום לכם לנזק או לכל הפחות לאובדן הזדמנות עסקית מצוינת (אמנם ההצעות מפתות אך אין מתנות חינם).


בסקירה זו נעמוד בקצרה על מקצת השיקולים שיש לתת עליהם את הדעת, ע"מ להרחיב את ההבנה הבסיסית של הקוראים וע"מ להמחיש את מורכבות המשמעויות הכלכליות.


אומנם מקובל לדבר במובנים של "יחס השווי" כאמור, אך השאלה החשובה יותר היא, איך קובעים מה שוויה של הדירה שבבעלותכם ומה תהא שוויה של הדירה שתקבלו?


בכל הערכת נכס, ישנם מספר לא מבוטל של מרכיבים שמשפיעים באופן שונה על שוויה הדירה או הבניין. יש לקחת בחשבון השקעות שבוצעו בדירה, מיקום הדירה בבניין, שטחה העיקרי, מחסן נפרד, תנאים סביבתיים כגון: מוסדות ציבור וחינוך, צפיפות, חניה, תשתיות וכד', מצב תכנוני של האזור, סביבה חברתית ועוד. אך אין זה סוף פסוק ויש לבחון גם את כדאיות העסקה מצד הקבלן שמצידו יאמר, "לי זה עולה יותר"!.

יש לתת את הדעת גם לנושאים חשובים נוספים כמו: צפי ריאלי לקבלת היתר הבניה ותנאיו במוסדות התכנון, חומרי הבניה המפורטים במפרט הטכני, גובה דמי השכירות בזמן הפינוי, חברת האחזקה – מי ממנה אותה והעלויות, שיעורי הארנונה בדירה החדשה, היקף הטיפול והעלויות של עוה"ד מטעם הקבלן עד רישומו הסופי של הפרויקט בטאבו.


ככל שעלויות הקמת הפרויקט נמוכות - כך כדאיות העסקה לקבלן עולה, ויכולת המיקוח של הדיירים עולה בהתאם, רק דיירים שהשכילו לקבל חוות דעת מעו"ד, שמאי, מהנדס ויועץ מס בהתאם, נכנסו לעסקה מוצלחת. המציאות מלמדת כי, התאגדות של כלל הדיירים בבניין ובחירת נציגות רשמית, יכולה לתרום באופן משמעותי לניהול מו"מ רציני ומוצלח, ולקידום הפרויקט.


חשוב לציין! הקמת פרויקט "פינוי בינוי" כרוך בעלויות גבוהות.פינוי בינוי .כללי זהב : איזור יוקרתי וזכויות בניה גבוהות.


במסגרת זו הדיירים מפונים מדירותיהם , הבניין נהרס ( 1-4 קומות בדרך כלל ) ומעליו מוקם בניין עם מס' קומות רב דבר שממריץ קבלנים / יזמים לבצע את הפרוייקט .


פרויקט מסוג פינוי בינוי מתאפיין באזורים טובים אך מוזנחים או ישנים עם פוטנציאל בנייה גבוה.


ישנם תנאים במסגרת פינוי בינוי , חניות נוספות ,מוסדות חינוך , מוסדות ציבור וכוי'.


עוד סוגיה מוכרת בין בעלי הדירות , ככל שמס' הדיירים בבניין רב , כך המחלוקות רבות דבר הגורם לעיכוב גדול לפרוייקט .דבר הגורם קושי ליזם או לקבלן להתקדם בביצוע הפרוייקט ולכן יש לברר היטב את זהות הקבלן המבצע, רישיונו וניסיונו בתחום וכי יש בידיו הסכם עקרוני לליווי בנקאי ובטחונות מתאימים.

 

כמו כן תנאי הכרחי להצלחת הפרויקט, הוא שכירת שירותיו של מנהל פרוייקט מטעם הדיירים שיפקח שאכן התקדמות הפרוייקט מתבצעת בהתאם להסכם, מקובל כי היזם או הקבלן נושאים בעלויות אלו ובעלויות הכרוכות בייעוץ המשפטי שנשכר מטעם הדיירים.


הדברים האמורים נכונים גם בהתקשרות עם יזם ו/או קבלן לביצוע פרוייקט "תמ"א 38", בשינויים מסוימים.


האמור לעיל מהווה רקע כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ספציפי.