הרשויות מעודדות את תמ"א 38, אבל ממשיכות לגבות מיסים

הרשויות מעודדות את תמ"א 38, אבל ממשיכות לגבות מיסים

מאת: עו"ד ירון נדם; עו"ד אייל אקשטיין

תמ"א 38 היא אחת ההצלחות הגדולות ביותר של השנים האחרונות, ועוד ידה נטויה. הקונסטלציה המוצלחת של הוספת קומות לבניין יחד עם חיזוקו נגד רעידות אדמה הביאה לבנייתו של סל הטבות, שנועד לתמרץ יזמים ובעלי נכסים לחזק עוד ועוד מבנים. במסגרת סל ההטבות נכללו גם הקלות בתחום המיסוי המוניציפאלי, שהן בעלות השלכות משמעותיות על תכנון המיסוי של היזמים והמבצעים. אבל אליה וקוץ בה: לא כל מה שמובטח אכן מקוים ולא כל מה שהרשויות מצהירות עליו הוא מה שהן נותנות בפועל.

הוועדות המקומיות לתכנון ובניה מפעילות כל טריק אפשרי בספר (וגם מחוצה לו) על מנת לגבות מהיזמים מיסים, גם כאלו שהם פטורים מהם. הדבר מערער, כמובן, את התכנון המיסויי והתקציבי של הפרויקט ומייקר את עלותו. איך עושים זאת? הנה כמה דוגמאות:

מה עושות הרשויות בשביל לבטל את הפטור מהיטל ההשבחה?

כל אישור בקשה להיתר בניה מחויב בהיטל ההשבחה, וזאת מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. על-פי הוראה זו, כל החלטה על השבחה של נכס בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה בזכויות בניה או היתר לשימוש חורג (למשל שימוש למסחר או תעשייה), מחייבת את בעלי הנכס בהיטל השבחה בשיעור של מחצית ההשבחה.

יחד עם זאת, בחוק התכנון והבניה נקבע גם, בתיקון מס' 96 משנת 2011, כי זכויות הבנייה הניתנות במסגרת תמ"א 38 יזכו לפטור מהיטל השבחה. אלא שלעיתים, נוצר מצב בו הזכויות הניתנות לפי תמ"א 38 חופפות בחלקן לתכנית מפורטת החלה על המגרש עוד קודם לכן.

כלומר, למגרש היו זכויות בניה בלתי מנוצלות לפי תכנית מפורטת גם טרם או במקביל לזכויות הניתנות לניצול במסגרת תמ"א 38.

בשל ההתנגשות בין זכויות הבנייה הניתנות מכוח תמ"א 38 לבין זכויות הבניה הניתנות מכוח התכנית המפורטת החלה על המגרש, יש לוועדות התכנון והבניה פתח לכאורה לגבות את היטל ההשבחה חרף הזכאות לפטור האמור. כך זה עובד: היזמים מגישים את הבקשה לאישור הבניה הנוספת במסגרת תמ"א 38, הוועדות מאשרות את זכויות הבניה כמימוש זכויות של התכנית המפורטת המקורית (ולא במסגרת התמ"א) וכך מבוטל הפטור מהיטל ההשבחה והרשויות גורפות לכיסן עוד כסף על חשבון היזמים.

יזם, המעוניין לערור על ההחלטה לחייבו בהיטל השבחה, רשאי להגיש ערר על החלטתה של ועדת התכנון והבניה לועדת ערר להיטל השבחה תוך 45 ימים ממועד קבלת השומה. ככלל, תקיפת השומה נעשית על ידי חוות דעת של שמאי מקרקעין אך דרושה מעורבות עורך דין שייתן דעתו לא רק לטענות המשפטיות אלא גם לאופן תקיפת החיוב.

היטל ההשבחה: דרך החתחתים ממשיכה

רשויות מקומיות רבות טוענות, שהפטור מהיטל ההשבחה לפי תמ"א 38, מתקיים רק כאשר מימוש הזכויות נעשה בדרך של הוצאת היתר בניה ולא בדרך של מכירה לצד ג' ופירושו של דבר, שמכירה של דירות שחלה עליהן תמ"א 38 תחויב בהיטל השבחה מלא. אך לאחרונה ניתן פסק דין של ועדת ערר להיטל השבחה הקובע, כי הפטור מהיטל השבחה לנכס שחלות עליו הוראות תמ"א 38 יחול גם בעת מכירה של הנכס. לכן, גם בעת מכירה של נכס שחלות עליו הוראות התמ"א, כדאי להיות ערים להוראות הדין, על מנת לחסוך חיובי יתר בהיטלים.

הנה דוגמא פשוטה הממחישה את הסיטואציה: אם, למשל, מכרתי דירה קיימת, החייבת בהיטל השבחה בשל תכנית בנין עיר מפורטת אך אני זכאי לפטור בגלל תמ"א 38, לרוב הועדות המקומיות שוללות את מתן הפטור, הואיל והבנייה לפי תמ"א 38 לא מומשה עדיין וההיטל נדרש בכלל מחויב לפי התכנית המפורטת.

היטלי פיתוח מהבוידעם

במסגרת הבקשה להיתר הבניה מוטלים חיובים נוספים, כמו אגרות והיטלי הפיתוח. במקרה זה, החיוב מוטל מכוח חוקי העזר העירוניים בעבור שירותי פיתוח: סלילה, תיעול, מים וביוב.

הנורמה המשפטית קובעת חיוב רק בגין השטח הנוסף לבנייה, כל עוד הבנייה הקיימת מוסדרת בהיתר כדין. יחד עם זאת, ישנן רשויות שמנצלות הזדמנות זו להטלת חיובים שלא נדרשו עד כה. היטל השצ"פ (שטח ציבורי פתוח), לדוגמא, הוא סוג של היטל שרק לאחרונה החלו רשויות מקומיות לדרוש בגינו חיוב במועד הוצאת היתר לבניית בניין חדש. החיוב מוטל בגין השתתפותם, לכאורה, של בעלי הנכסים בפיתוח שטחים ציבוריים כגון גינות, מדשאות, פארקים, מתקני משחקים וכיו"ב. במקרה של בקשה להיתר בניה שמתבקש במסגרת תמ"א 38 למשל, יתכן אף שהחיוב יידרש בגין שטח הבניין כולו, כולל הבנייה הקיימת.

לצורך ערעור על החלטה לחייב בהיטל שצ"פ יש להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים בתוך 45 ימים מקבלת החיוב, דבר הנעשה בד"כ בסיוע עו"ד המומחה בתחום זה.

בניין משופץ – ארנונה משופצת

בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות, נכס שאינו ראוי לשימוש זכאי לפטור מארנונה למשך התקופה בה הוא נמצא לא ראוי לשימוש. הפסיקה החילה פטור זה גם על נכס שנמצא בשיפוץ, ולכן רצוי לפנות לרשות המקומית בסמוך לתחילת עבודות הבנייה ולבקש פטור מארנונה לחלקי הנכס הנמצאים בשיפוץ, למשך תקופת השיפוץ.

יחד עם זאת, עם סיום שיפוץ הנכס עלולה הרשות המקומית להגדיל את תשלומי הארנונה השוטפים בהיקף משמעותי. רשויות מקומיות רבות מכלילות בסיווג הנכס גם פרמטרים של שנת הבנייה או של שיפוץ מהותי שנערך לבניין.

מבדיקה שערכו כותבי שורות אלו עלה, כי לעיתים קיים פער עצום בין תעריפי ארנונה בין בניינים ישנים לבניינים חדשים. בתל אביב, למשל, שיפוץ הנכס עלול להכפיל את מס הארנונה לעומת החיובים טרם השיפוץ.

ערעור על שומת ארנונה יש להגיש תוך 90 ימים ממועד קבלתה, בפני מנהל הארנונה ברשות המקומית. אף שיש הרואים בהשגה כהליך מנהלי רצוי להיוועץ כבר בשלב זה בעו"ד מומחה במיסוי עירוני אשר בוחן את הדברים לעומקם.

לסיכום

כל פרויקט של תמ"א 38 מקיף היבטים משפטיים רבים, ביניהם דיני התכנון והבניה, מיסוי מקרקעין ועוד. המיסוי המוניציפלי הוא פקטור דומיננטי, העשוי להשפיע במידה ניכרת על עלויות הפרויקט, כפי שתואר לעיל. עלויות אלה, בסופו של דבר, מייקרות את הפרויקט ובד"כ "מגולגלות" לפתחם של הדיירים הקיימים וככל ובוצעה כבר עסקת מכר אזי לפתחם של רוכשי הדירות.

לפיכך, בטרם מתחילים בביצוע הפרקטי של תמ"א 38, רצוי לפנות ליעוץ משפטי מתמחה בתחום על מנת לקבל אומדן מדויק על עלויות המיסוי הצפויות. המטרה היא, כמובן, לחסוך ליזמים כסף רב ולקדם את הפרויקט בדרך חלקה ובטוחה.