בכל רשות מקומית ישנה ועדה לתכנון ובניה, אשר תפקידה לאשר תכניות בניה מסוג מסוים וכן לאשר מתן היתרי בניה בתחום שיפוטה. בין הסמכויות הנתונות לוועדה קיימת סמכות למתן "היתר לשימוש חורג". משמעותו של שימוש חורג היא למעשה חריגה מהגדרות התב"ע (תכנית בניין עיר) או מהגדרות היתר הבניה, ביחס לשימוש בנכס אשר כלול בשטח שעליו חלים התכנית או ההיתר הספציפיים.


המקרה שבו נעסוק השבוע נדון לפני מספר חודשים בפני בית המשפט המחוזי מרכז (לוד), בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים. באחד הקיבוצים במרכז הארץ עומד מבנה בגודל של כ-11,000 מ"ר, אשר הוקם כ"מבנה משק", על גבי שטח אשר ייעודו מבני עזר למשק הקיבוץ. התב"ע שהגדירה את השימושים המותרים בקרקע זו קבעה כי ניתן להקים עליה מבנים חקלאיים כגון מתקנים לייצור מזון לבעלי חיים, לולים, מכון חליבה, רפת וכן מבני מלאכה שונים ,למשל מסגריה, נגריה ועוד.


תחילתה של הפרשה לפני כעשר שנים, אז ניתן היתר שימוש חורג למשך חמש שנים לכמחצית מהמבנה, כדי שישמש כמשרדים, גלריה למוצרי אומנות ומרכז למידה. לאחר חמש שנים החליטה הוועדה לתת היתר לחמש שנים נוספות. חבר בוועדה המקומית אשר התנגד להחלטה זו הגיש ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה.


האם הוועדה המקומית חרגה באופן קיצוני מהיתר הבניה?


בעררו טען כי הוועדה חרגה באופן בלתי סביר מהיתר הבניה שניתן למבנה ("סטייה ניכרת") וכי השימוש בפועל מעולם כלל לא היה למבנה משק, אלא לצרכים מסחריים ועסקיים ולכן הוא אינו חוקי. בנוסף טען כי ככל שהמקום אינו משמש לצרכים חקלאיים, יכול הוא לשמש לרווחת חברי הקיבוץ או לצורכיהם, אך לא לצורך פעילות רווחית המתבססת על מבקרים מבחוץ, תוך שהיא פוגעת בפרנסת יישובים עירוניים סמוכים. לחיזוק טענותיו הוסיף כי בסמוך למבנה הוקם מגרש חניה גדול המכיל מאות מקומות חניה, דבר המעיד על אופי המקום.


האם חבר הוועדה המקומית רשאי להגיש ערעור על החלטת הוועדה?


ועדת הערר המחוזית (מרכז) דחתה את טענותיו של העורר וקבעה כי ההיתר לשימוש חורג שניתן אינו בלתי סביר, כלומר לא מהווה סטייה ניכרת, וכי אין מניעה לאשר את השימוש החורג באופן זמני, למשך מספר שנים. עם זאת קבעה הוועדה כי העורר אינו רשאי להתנגד להחלטת הוועדה המקומית וכי הוא מנצל באופן פסול את מעמדו כחבר בוועדה המקומית.


בעקבות החלטת ועדת הערר המחוזית, הגיש העורר עתירה לבית המשפט המחוזי (עניינים מנהליים) כנגד החלטת הוועדה. במסמכים שהגיש פירט את כל טענותיו כפי שהובאו בפני הוועדה המחוזית.


המדינה, בתגובה שהוגשה לבית המשפט, תמכה בטענות העותר כי הוועדה חרגה מסמכותה במתן ההיתר וכי יש לפסול את החלטתה.
בית המשפט קבע בהכרעתו כי אינו פוסל את החלטת ועדת הערר, מכיוון שהתב"ע מתירה שימוש בשטח לטובת מבנים משקיים ולא חקלאיים, אין מדובר בשימוש חורג פסול הנוגד את הגדרות סעיף 151 לחוק התכנון והבניה. עוד הוסיף כי ההיתר מוגבל בזמן והוועדה קבעה כי בתום תקופת השימוש יפונה המבנה. נוסף על כך דחה בית המשפט את טענות העותר לעניין השימוש במבנה לצורך חברי הקיבוץ בלבד ולא לאוכלוסייה חיצונית וקבע כי אינה סבירה וכי אין לה כל בסיס.


תחום התכנון והבניה הוא סבוך ומורכב, כולל בתוכו היבטים מנהליים ופליליים בדין הישראלי. כדי שלא להגיע למצבים של שימוש שאינו חוקי בנכסים וקרקעות, יש להכיר היטב את הוראות החוק והגדרות התב"ע הנוגעות למקרקעין. לשם כך מומלץ להקדים ולפנות לייעוץ משפטי עם עורך דין הבקיא בדיני התכנון והבניה, דיני המקרקעין ואגודות שיתופיות, המכיר את צורכי החברים במושבים ובקיבוצים ואף שולט בפסיקה העדכנית בתחום זה. ייעוץ נכון הנעשה בזמן, יחסוך מכם עוגמת נפש רבה והוצאות מיותרות.


כותב המאמר, עו"ד צבי שני, מכהן כיו"ר ועדת אגודות שיתופיות של לשכת עורכי הדין (מחוז דרום). עו"ד שני הינו מומחה למגזר החקלאי. המשרד מתמחה במגזר החקלאי, ייצוג מושבים וקיבוצים, טיפול בהורשת נחלות, מכר ורכישה של נחלות חקלאיות, פיצול נחלות, בנים ממשיכים, צוואות וירושות, הרחבות קהילתיות, תכנון ובניה, פרויקטים בנדל"ן ועוד.