בטור שעבר הבהרנו מושגי יסוד במיסוי מקרקעין, כגון מס שבח, מס רכישה, הצהרה, שומה וכו'. בטור זה נתחיל לעסוק בנושא מס השבח, הוא המס החל על המוכר זכות במקרקעין.

 

מס השבח מחולק ל- חישוב המס (השומה), הקלות בחישוב המס, ופטורים מתשלום המס.

 

בחוק מיסוי מקרקעין נקבעו מספר פטורים ממס שבח. עיקר סוגי הפטורים השונים דורשים שהדירה הנמכרת תענה להגדרה "דירת מגורים מזכה":

 

לדוגמא : ראובן מעוניין למכור דירה שבבעלותו ובבעלות אשתו, וכרגע היא מושכרת לעמותת "אהל יששכר" ומשמשת כתלמוד תורה מזה כחמש שנים, מלבד חדר קטן המשמש את ראובן לצרכיו הפרטיים. ראובן קנה לפני כשנה דירה נוספת, בה הוא מתגורר כיום, כך שכרגע ברשותו שתי דירות. ראובן מבקש לדעת אם ואילו מיסים הוא יצטרך לשלם כשימכור את הדירה הראשונה.

 

מהי הגדרת "דירת מגורים מזכה"? דרישות החוק הן: ראשית- בניית הדירה נסתיימה (טופס 4 בד"כ מהווה ראיה לכך). דירה שלא נסתיימה בנייתה, אפילו אם הקבלן התחייב לסיים בנייתה, לא תיחשב כדירת מגורים לצורך קבלת הפטור.

 

שנית, הדירה בבעלות או בחכירת יחיד (ולא חברה), ואינה מהווה "מלאי עסקי" אצל המוכר.

 

התנאי האחרון הוא, שהדירה משמשת בפועל למגורים, או לחילופין מיועדת לשמש למגורים (כלומר- עליה לכלולה מתקנים הנדרשים למגורים- אמבטיה, מטבח וכו'). "שימוש למגורים" כולל גם מצב בו הדירה (לפחות ברוב שטחה) שימשה לפעולות חינוך או דת. השימוש למגורים צריך להיות או ב-80% מהתקופה הנמדדת מתאריך 1.1.98, או בארבע השנים שקדמו למכירה.

 

האם דירתו של ראובן תיחשב כ"דירת מגורים"? ובכן, בנייתה נסתיימה, היא בבעלות יחיד (ראובן ואשתו הם אנשים פרטיים). האם הדירה משמשת למגורים? ובכן, בחמש השנים האחרונות הדירה ברובה משמשת לפעולות חינוך או דת, ולכן היא תיחשב כדירת מגורים לעניין פטור ממס שבח.

 

אם כך, הדירה עצמה נחשבת כדירת מגורים, אך האם ראובן עצמו זכאי לפטור?

 

כל מוכר זכאי לפטור לפי אחד מכמה מסלולים: פטור אחת ל-4 שנים, גם אם ברשותו דירות נוספות, פטור לדירה שהתקבלה בירושה, פטור לדירה יחידה, ופטור חד פעמי למכירת שתי דירות. פטור נוסף ומשמעותי הוא הפטור מכוח הוראת השעה שהוצאה על ידי הממשלה, ונכון להיום בתוקף עד סוף שנת 2012.

 

בטור הבא נפרט את סוגי הפטורים השונים, וכך נוכל לקבל את התשובה- האם ראובן ישלם מס שבח, ואם כן מההמס שיוטל עליו.

 

 

כותב המאמר הינו שותף במשרד עורכי דין ונוטריון שני ושות', רמת גן ונתיבות. האמור בטור זה אינו תחליף ליעוץ משפטי