נושא הדיור בכלל, ודיור בר השגה בפרט, נמצא בכותרות מזה כמה שנים ועוד יותר מאז המחאה החברתית בקיץ האחרון. גם אם אינך משקיע בנדל"ן, פעמים רבות שיעור המס שיוטל עליך ישפיע על ההחלטה האם למכור או לקנות נכס, להחליף דירת מגורים או בית עסק.


מבחינת רבים וטובים, "מיסוי מקרקעין", "מס שבח" ועוד מושגים שכאלה נשמעים כמו שפה זרה במקרה הטוב, או קללות במקרה הפחות טוב...

 

זהו הראשון בסדרת מאמרים שמטרתה לעסוק בנושא מיסוי המקרקעין "בגובה העיניים", באופן ידידותי למשתמש, שיוכל לתת כיוונים והבנה בסיסית בתחומים המובאים
 

נתחיל במספר מושגי יסוד:

 

א. החוק- עיקר נושא מיסוי המקרקעין מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (ובשמו הקודם חוק מס שבח מקרקעין), שהתקבל בשנת 1963 ומאז עבר התאמות ושינויים למציאות הכלכלית, העסקית, וכן להתפתחויות בשוק הנדל"ן. החוק עוסק בהטלת שני מסים: מס שבח, ומס רכישה.

 

ב. מס שבח- המס המוטל על המוכר זכות במקרקעין. המס יוטל במקרה של רווח בלבד.

 

ג. מס רכישה- המס המוטל על הרוכש זכות במקרקעין.

 

ד. זכות במקרקעין- בעלות, חכירה (דומה לשכירות) העולה על 25 שנים,וכן הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה.

 

ה. הצהרה- על פי החוק, הן המוכר והן הרוכש זכות במקרקעין צריך להצהיר על העסקה תוך 40 יום מיום העסקה. בהצהרה מפורטים פרטי הזכות, פרטי העסקה, התמורה המשולמת, סכום המס המגיע ודרך חישובו, וכן אם יש זכאות לפטור או הנחה בהתאם לנסיבות.

 

לשם ההצהרה ישנם טפסים מיוחדים שעל פי חוק רק באמצעותם יש להצהיר על עסקה.


כל איחור במועד הגשת ההצהרה במלואה יגרור חיוב בקנס אי-הצהרה במועד.


ו. שומה- תהליך קביעת ערך או שווי של נכס. התהליך מנוהל על ידי פקיד שומה, המוסמך על ידי רשויות המס לקבוע את הסכום אותו ישלם הנישום, כלומר המוכר/ רוכש.


ז. ייצוג- החוק מאפשר ייצוג מוכר/ רוכש על ידי עורך דין בכל הליכי השומה. כמו כן, ניתן להיות מיוצג על ידי רואה חשבון/ יועץ מס בהליך השגה בכל הקשור לחישוב המס בלבד, וזאת בתנאי שהנכם חייבים בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה והמכירה חייבת במס. יחד עם זאת, כל מוכר/ רוכש רשאי לייצג את עצמו מול משרדי מיסוי מקרקעין. בדרך כלל, ייצוג מקצועי מול רשויות המס יכול לחסוך למוכר/ רוכש זמן וכסף רב.


במאמר נעסוק בפטורים השונים ממס שבח הקיימים בחוק ובחקיקת המשנה, בליווי דוגמאות מעסקאות יומיומיות.