כמעט בכל מושב או קיבוץ בישראל ישנה הרחבה קהילתית. בדרך כלל, המגרשים בהרחבות אלו הוקצו בפטור ממכרז על ידי אגודת המושב או הקיבוץ לאדם פרטי שנבחר על ידם ("מומלץ"). מכיוון שכך, נוצר מצב לפיו מומלצים שקיבלו זכויות במגרש בהנחה משמעותית, הוציאו אותו למכירה במחיר גבוה יותר, או בלשון רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) "ספסרו במגרש". לחילופין, מגרשים רבים נותרו ריקים כאשר למומלץ לא הייתה אפשרות לבנות מסיבות שונות.


מזה שנים ישנה מגמה ברמ"י לצמצם את אפשרויות בעלי הזכויות במגרשים לסחור במגרש. כך, בשנים האחרונות (מאז שנת 2009), החל מהחלטה 1180 ואילך, חלה מגבלה על בעל זכויות במגרש שהוקצה בפטור ממכרז, ולפיו רמ"י לא תאפשר העברת זכויות במגרש עד 5 שנים מיום שנחתם הסכם חכירה (הדבר אפשרי מסיום בניית השלד והגג) או קבלת טופס 4, המוקדם מביניהם. זאת, למעט במקרים חריגים המנויים בהחלטות המינהל, כגון מוות, גירושין, מימוש משכנתא וכדומה.


השינוי - החלטות המינהל החדשות


בתחילת חודש פברואר פרסמה רמ"י את החלטה 1504, שבין השאר מבטלת את מגבלת 5 השנים, כאמור. בדברי ההסבר נאמר, כי המגבלה תימחק ובמקומה תחול החלטה אחרת, המסדירה בין היתר את מגבלת העברת הזכויות בפטור ממכרז (החלטה 1503). זאת, במטרה לאחד את החלטות המועצה לעניין העברת זכויות בבניה נמוכה עצמית.


החלטה 1503 קובעת כי ככלל, רמ"י תאפשר העברת זכויות ללא הגבלה וללא שתגבה תמורה נוספת, 5 שנים החל מסיום הבניה. עם זאת, רמ"י תאפשר העברת זכויות קודם לכן בתנאים מסויימים, ובהתאם להנחה שניתנה על הקרקע, אם ניתנה.


כך, במקרה שהקרקע הוקצתה ללא הנחה, הרשות תאפשר העברת זכויות בתשלום שיעור נוסף מהתמורה ששולמה בגין הקרקע, על פי חלקה היחסי של התקופה. כך, עד תום שנה ממועד סיום הבניה - תוספת של 20% מהתמורה צמוד למדד המחירים לצרכן ובתוספת מע"מ. בתקופה שלאחר מכן יפחת תשלום התוספת כל שנה ב-4% מהתמורה.


במקרה שהקרקע הוקצתה בהנחה, הרשות תאפשר העברת זכויות בתשלום נוסף בגובה ההנחה שניתנה על הקרקע, על פי חלקה היחסי של התקופה. כך, עד תום שנה ממועד סיום הבניה - תוספת של מלוא גובה ההנחה צמוד למדד המחירים לצרכן בתוספת מע"מ. בתקופה שלאחר מכן יפחת התשלום כל שנה ב- 20% מגובה ההנחה.


שינוי נוסף הוא, כי להוכחת סיום הבניה יספיק תצהיר מאת מהנדס או אדריכל, לפיו הסתיימה בניית השלד והגג, ואין כבר צורך בחתימה על הסכם חכירה או טופס 4.


הלכה למעשה


הלכה למעשה, מיום שחתם בעל הזכויות במגרש על הסכם פיתוח מול רמ"י, אין עליו מגבלה להעברת זכויות. אם בעל הזכויות טרם בנה, או שטרם חלפה שנה מסיום הבניה, על בעל הזכויות יהיה לשלם למינהל בהתאם לפירוט שנכתב לעיל, כתנאי להסכמה להעברה.


הסרת המגבלה יכולה להוות צעד נוסף באיוש אלפי מגרשים העומדים ריקים בהרחבות הקהילתיות ברחבי הארץ. יש לשים לב, כי מושבים בנגב או בגליל הרשאים לקיים ועדת קבלה אך טרם הקימו אגודה קהילתית - אינם רשאי לקיים ועדת קבלה על פי חוק. לכן, כעת כאשר הוסרה המגבלה על העברת זכויות במגרשים, מומלץ למושבים אלו להזדרז ולהקים אגודה שיתופית קהילתית מתאימה.


מאת: עו"ד צבי שני