פטורים נפוצים על פי חוק ממס שבח

מלבד הפטור על פי הוראת השעה, שהוארכה כידוע עד 6.5.2013, ישנם פטורים "רגילים" ממס שבח על מכירת דירת מגורים, ובשניים מאלה נעסוק הפעם.

לשם הדוגמא, נחזור לראובן, מכרינו היקר והאהוב. בבעלות ראובן ואשתו דירת מגורים אותה הוא מעוניין למכור- נקרא לה "הדירה הראשונה". ראובן קנה לפני כשנה דירת מגורים שניה, נוספת, בה הוא מתגורר כיום, כך שכרגע ברשותו שתי דירות. בנוסף, ראובן מכר דירת מגורים אחרת לפני שנה וחצי בדיוק. ראובן שואל אם ואילו מיסים הוא יצטרך לשלם כשימכור את הדירה הראשונה, בהנחה שהיא תימכר בשנת 2013 למניינם.

בחוק מיסוי מקרקעין נקבעו ארבעה מסלולים על פיהם זכאי מוכר לפטור ממס שבח על דירת מגורים- פטור של אחת ל-4 שנים, פטור לדירה יחידה, פטור לדירה שהתקבלה בירושה, ואחרון חביב- פטור חד-פעמי למכירת שתי דירות. הפעם נראה את שני המסלולים הראשונים, שהם גם הנפוצים יותר:

הפטור הראשון- פטור אחת ל-4 שנים- כל מוכר זכאי לפטור אחת ל-4 שנים על מכירת דירת אחת גם אם הוא בעלים של דירות נוספות.

הפטור השני- פטור לדירה יחידה- למוכר דירת מגורים אחת, ושלא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירה אחת בארבע השנים שלפני המכירה. בעל דירה אחת ייחשב גם מי שדירתו הנוספת נרכשה ב-18 חודשים שלפני המכירה כתחליף לדירה הנמכרת, או שלמוכר חלק הקטן מ-25% בדירה נוספת, או שהדירה הושכרה לדיירות מוגנת לפני שנת 1997. יש לשים לב- לפטור זה זכאות אחת ל-18 חודשים.

אם כך, הפטור הראשון פשוט יותר. בהנחה שראובן לא מכר דירה והשתמש בפטור הראשון בארבע השנים האחרונות (החל משנת 2009), הוא זכאי לפטור הראשון ויוכל למכור את הדירה על פי פטור זה. נתון כי ראובן מכר דירה לפני כשנה וחצי, אז יכול היה כבר לנצל את הפטור מכוח הוראת השעה, שלא על חשבון הפטורים מכוח החוק.

אם ראובן בכל זאת השתמש בפטור הראשון במכירת הדירה לפני כשנה וחצי, יש לבחון האם הוא זכאי לפטור השני. דירתו השניה של ראובן נרכשה רק לפני כשנה, ובה הוא מתגורר היום, ולכן ניתן להתייחס לכך כתחליף לדירה הראשונה אותה הוא מעוניין למכור. מכיוון שחלפו שנה וחצי מאז המכירה האחרונה של ראובן, הוא זכאי בודאות גם לפטור זה.

לסיכום, ראובן יכול ליהנות מפטור ממס שבח לפי חוק, ועליו לבחור בין הפטורים. האם יש חשיבות לאיזה פטור ראובן יבחר? במקרה זה היינו ממליצים לראובן לנצל את הפטור השני דווקא, ולשמור את הזכאות לפטור הראשון. זאת מכיוון שהפטור הראשון כללי יותר, והוא יוכל לנצלו גם כאשר הוא לא יהיה זכאי לפטור השני.

האמור בטור זה אינו תחליף לייעוץ משפטי