הזדמנות חוקית ונדירה למימוש רווחים ללא כל חיוב במס

הזדמנות חוקית ונדירה – למימוש רווחים ללא כל חיוב במס

שולה הרשקו, עו"ד[1]

מן המפורסמות הוא כי כל מוכר דירה באשר הוא, שואל את עצמו בראש ובראשונה, האם יהיה חייב במס על השבח (רווח) שנוצר לו ממכירתה. השאלה מקבלת משמעות יתר, במיוחד בשנים האחרונות לאור העלייה הניכרת במחירי הדירות. כך לדוגמא, מכירת דירה שנרכשה כהשקעה, לפני שלוש או ארבע שנים, עשויה להביא לבעליה רווחים נאים של מאות אלפי שקלים כשהם פטורים ממס מוחלט.

ובמה דברים אמורים, להלן תמצית על קצה המזלג.

בשל העלייה המשמעותית במחירי הדיור בשנים האחרונות, נקטה הממשלה בתקופה האחרונה, בצעדים שונים לשם הגדלת היצע הדירות למגורים. בין היתר נחקק חוק מיסוי מקרקעין (הוראת שעה), אשר במסגרתו נקבעו בין היתר, הקלות במכירת דירות מגורים מזכות, הקלות במכירת דירות שאינן דירות מזכות, והקלות בשיעורי המס ממכירת קרקע לבנייה למגורים, כך גם נקבעו הקלות במס רכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה.

משמע, אם בידי משקיע מצויות כיום מספר דירות, במיוחד כאלה אשר צברו רווחים ניכרים, לאור עליית ערך הדירות בתקופות שבין רכישת הדירה למכירתה, הרי שאין תכנון מס טוב יותר מאשר ליהנות ממאות אלפי ₪ רווחים ללא כל תשלום מס.

כך לדוגמא, אף אם מכרתי דירה לאחרונה, ובטרם חלפו 4 שנים ממכירתה, אוכל למכור 2 דירות נוספות במחיר של עד 2,200,000 ₪ כל אחת וליהנות מפטור ממס מוחלט. (מעל לתקרה זו יינתן פטור חלקי מהמס). חשוב לבדוק כי התמלאו התנאים הנוספים שבהוראת השעה, וביניהם - הדירה הינה "דירת מגורים מזכה", היינו שנועדה ושימשה בפועל למגורים, וכן שמכירת הדירה תתבצע לא יאוחר מיום 31.12.2012.

כך גם ניתן למכור בתקופת הוראת השעה, דירת מגורים שהתמורה בגינה מושפעת מזכויות בנייה נוספות, כאשר הפטור שיינתן בשל דירת המגורים יהיה כפוף אף הוא לתקרת הפטור, היינו פטור מוגדל עד 2,200,000 ₪.

דירות להשקעה שאינן משמשות למגורים - בצעד נדיר ניתנה הזדמנות מיוחדת ליהנות מפטור ממס מוחלט, גם כאשר מדובר במכירת דירות שאינן "דירות מזכות". כידוע, דירות אשר לא שימשו בפועל למגורים, כאלה אשר שימשו למשרדים, מרפאות וכדומה, לא יכלו ליהנות מהפטורים שהוקנו לדירות מגורים והיו חייבות במס מלא על כל השבח שנוצר במכירתן.

כיום, על מנת לתמרץ את הגדלת היצע הדירות למגורים בטווח הקרוב, הורחב הפטור והוא יחול גם על דירות אלה, בהתקיים תנאים מסוימים. גם כאן תקרת הפטור הינה עד 2,200,000 ₪. ניתן למכור עד 3 דירות כאלה בתקופה הקובעת ולא יאוחר מיום 31.12.2012.

מכירת קרקעות לבניית דירות מגורים - הטבה משמעותית נוספת הניתנת בתקופה זו, הינה הפחתת שיעור מס השבח החל במכירת קרקעות המיועדות לבניית דירות למגורים. אם הינך בעל קרקע כזו, אשר נרכשה על ידך לפני 7.11.2001, תוכל ליהנות מהפחתת מס משמעותית, ולשלם מס בשיעור 20% בלבד (במקום מס אפקטיבי גבוה הרבה יותר).

הפחתת שיעור המס מותנית בהתקיים תנאים מסוימים שבעיקרם נועדו להבטיח כי אכן ייבנו דירות מגורים על הקרקע הנמכרת ולא פחות מ-8 יחידות ואשר בנייתם תסתיים תוך 36 חודש מיום מכירת הקרקע.

כאמור, אנו מצויים כיום בחלון הזדמנויות נדיר אותו חייבים לנצל בטרם יתפוגג, ויפה שעה אחת קודם.

פברואר 2012

-------------------------------------------------------------------------------

[1] הכותבת הינה עורכת דין בעלת משרד העוסק בדיני מיסים אשר פרשה מרשות המיסים, אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, לאחר שכיהנה כפקידת שומה. האמור במאמר, אינו תחליף לייעוץ פרטני.