איך לערוך הסכם שכירות בלי לסכן את הנכס?

נכס המקרקעין הוא בדרך כלל הנכס היקר ביותר שאדם צובר במהלך חייו והוא משקיע בו ממיטב משאביו. שכירות היא זכות קניינית שמאפשרת לאדם אחר שאינו הבעלים להשתמש בנכס לתקופה זמנית כנגד מתן תמורה לבעלים.

אין חובה בחוק אינו מחייב לערוך הסכם שכירות במקרה של שכירות לתקופה של פחות מחמש שנים, אך בפועל עריכת חוזה שכירות כתוב היא הדרך המומלצת לצורך ההגנה על זכויותיו שלהמשכיר בנכס שבבעלותו.

ההסכם קובע את מתווה ההתקשרות בין הצדדים, החובות והזכויות של כל אחד מהם והסעדיםה עומדים לרשות המשכיר במקרה של הפרת ההוראות הקבועות בו. באופן עקרוני על ידי כך עריכת חוזה כתוב מצמצמת את האפשרות לסכסוכים עתידיים.

במידה ונוצרת מחלוקת בנוגע להסכם המגיעה לבית המשפט ניסוח החוזה באופן ברור יאפשר להבין את כוונתם המקורית של הצדדים בעת החתימה וללכת אחר הקבוע בו.

מסיבות אלו חשוב שהמשכיר יציין בחוזה במפורש את הפרטים של שני הצדדים לעסקה והנכס המושכר, מועדי הכניסה והפינוי שלו, סכום דמי השכירות, מועדי ואופן הביצוע של התשלומים.

כיצד הסכם שכירות מאפשר לי לשמור על זכויותיי בנכס?

שימוש בנכס המקרקעין על ידי אחר עלול לגרום לו לנזקים שונים ולכן חשוב להגן עליו בצורה הטובה ביותר. באופן זה חשוב לאסור על השוכר את האפשרות להשכיר את הנכס בשכירות משנה או להתנות אותה בהסכמת הבעלים.

איסור זה ימנע מצב בו השוכר ישכיר את הנכס לאחר שלו אין יחסים חוזיים מול המשכיר והלה אף אינו יכול לדעת איזה שימוש יעש השוכר המשנה במקרקעין.

בדומה, לא פעם מבקש השוכר לסיים את השכירות לפני תום התקופה, לכן כדי למנוע מצב בו נוצר הפסד כספי כתוצאה מהפסקת השכירות כדאי לקבוע בהסכם שעזיבה לפני סיום התקופה תהיה מותנית במתן הודעה על עזיבה זמן סביר מראש ומציאת שוכר חלופי שיהיה מוסכם על המשכיר.

מנגד ייתכנו אף מצבים בהם השוכר יסרב לפנות את הנכס ולכן כדאי לקבוע שבמקרה מעין זה תעמוד למשכיר הזכות לבקש את פינויו לצד כל סעד אחר שייקבע בחוזה.

מלבד זאת, נכס מקרקעין דורש אחזקה שוטפת כדי לשמור עליו במצב ראוי, לכן כדי לוודא שהנכס מתוחזק היטב כדאי לקבוע בהסכם את זכותו של המשכיר לבקר בו לפי דרישתו.

כיצד לוודא את אכיפת זכויותיי בנכס?

הסכנות במתן אפשרות שימוש במקרקעין שבבעלותך לאדם אחר מחייבות לנקוט במידת זהירות רבה. לכן מלבד הערכה ראשונית של השוכר מומלץ לדרוש ממנו לצד עריכת ההסכם גם עירבון נוסף להבטחת מצב הנכס, כאשר העירבון המומלץ ביותר הוא ערבות בנקאית שהיא התחייבות מצד הבנק לשלם למשכיר את הסכום הקבוע בערבות לפי דרישתו ללא תלות בשוכר.

בדומה,כדאי במסגרת עריכת ההסכם לקבוע שהפרה של סעיפים מסוימים בו תיחשב להפרה יסודית שלו, משמע הפרה שמאפשרת למשכיר לבטל את הסכם השכירות באופן מיידי ולקבוע שזכות ביטול זו לא תיגרע מסעדים אחרים שיעמדו לרשותו בהתאם לחוזה כדוגמת פיצוי כספי ופינוי.