סוגיית פינוי דייר סרבן היא סוגיה מורכבת עבור בעל נכס שנקלע לסיטואציה שכזו והוא חושש לבצע את הפינוי בשל אי ידיעת החוק וגם בשל אי הוודאות שהוא נכנס אליה כאשר נוצר מצב של דייר סרבן.
מהו דייר סרבן?
דייר סרבן יכול להיות דייר שמסרב לעזוב את הנכס לאחר תום תקופות השכירות בין אם בעל הנכס רוצה למכור או לשפץ את הנכס או בשל אי הסכמה של הדייר השוכר להעלאת דמי השכירות בשנה הבאה. זאת במצבים שבהם לשון החוזה לא קובעת מנגנון לקיבוע דמי שכירות לשנה נוספת אלא מותר למשכיר להעלות את דמי השכירות, או שהחוזה מסתיים ואז הוא רשאי להעלות את דמי השכירות.
עלות מול תועלת
הרבה פעמים המשכיר סבור שההליך לפינוי הדייר הסרבן ייקח לו זמן רב ויעלה לו כסף רב, מאחר שהוצאה לפועל של הליך פינוי עלולה להשאיר אותו עם אותו דייר סרבן, שלפעמים משלם פחות דמי שכירות ממה שהמשכיר התכוון, או שלא משלם כלל, או מנדנד למשכיר ומטריד אותו בנוגע לבעיות שונות במושכר עד למצב שהוא מתיש את המשכיר.
פעמים רבות המשכיר לא לוקח בחשבון שעדיף להוציא לפועל הליך פינוי מהיר של הדייר, גם אם ההליך כרוך בהוצאה כספית, אולם יושלם בזמן קצר וכך יהיה לו פסק דין לפינוי הדייר. העיקרון של עלות מול תועלת הוא שכל חודש שהמשכיר לא מקבל שכירות ומשתהה למעשה נגרם יותר נזק כלכלי למשכיר על ידי הדייר הסרבן. זאת לעומת תשלום אגרה ושכ"ט עו"ד באופן חד פעמי אשר יובילו להוצאת הדייר מהנכס ולאחר מכן המשכיר יוכל למקסם את דמי השכירות מדייר חדש.
מהו הליך פינוי מהיר?
הליך פינוי מהיר הוא סוג של תביעה מהירה שעוסקת אך ורק בסוגיית הפינוי של השוכר ולכן מדובר בהליך מהיר. הסעד בהליך מהיר הוא רק פינוי הדייר ולכן מיום מסירת כתב התביעה לפינוי יש לדייר הסרבן 30 יום להגיש כתב הגנה, בשונה מתביעה רגילה שבה עומדים לרשות הנתבע 60 יום להגשת כתב הגנה.
הדייר יצטרך להגיש כתב הגנה ולהתייצב לדיון שיקבע תוך 14 ימים. הדיון נקבע במהירות כדי לתת סעד מהיר בשונה מדיון בתביעה אזרחית רגילה - שם הוא יכול להיקבע רק לאחר מספר חודשים וגם אז יש באמצע הליכים של מעיין גישור אשר גוזלים זמן. ניתן להגיש תביעה אזרחית בהליך רגיל כאשר הסעד בו הוא סעד כספי וסעד של פינוי, אבל במקרה כזה הזמנים יתארכו כמו בתביעה רגילה, והרי המטרה של המשכיר היא לפנות את הנכס במהירות האפשרית.
לסיכום, בעל נכס המבקש לפנות את השוכר יכול לבחור בין שני הליכים:
1. תביעה בהליך מזורז ומהיר לפינוי הדייר - במסגרתו ניתן לתבוע אך ורק את הפינוי אך לא ניתן להוסיף לו תביעות כספיות או חוזיות נגד השוכר. במקרה כזה אם יש תביעות נוספות כמו חובות כספיים או תביעות נזקים יש להגיש תביעה נפרדת בגין חובות אלה.
2. תביעה בהליך רגיל - במסגרתה ניתן לתבוע הן את הפינוי של הדייר והן את התביעות האחרות שיש לבעל הדירה נגד השוכר במסגרת החוזה.
אז מה עושים אם יש פסק דין לפינוי והדייר לא מתפנה?
אם הדייר לא הגיש כתב הגנה וניתן נגדו פסק דין לפינוי, יש חובה להמציא לו שוב את פסק הדין לפינוי ולדרוש ממנו להתפנות מהנכס תוך תקופה קצרה או בהתאם לקבוע בפסק הדין.
אם הדייר התייצב לדיון או הגיש כתב הגנה אז חזקה עליו שהוא יודע על פסק הדין ועליו לקיימו ולהתפנות מהנכס לפי הוראות פסק הדין.
אם בכל זאת הדייר יודע על פסק הדין אך לא פינה את הנכס, אז עוברים לשלב ההוצאה לפועל. בשלב זה צריך לפתוח תיק פינוי נגד הדייר ולפנות אותו מהנכס באמצעות מפנה מורשה מטעם ההוצאה לפועל ובמקרה הצורך ניתן להסתייע גם במשטרה. יש לציין כי הליך הפינוי כולל גם פינוי של תכולת הנכס אם הדייר לא מפנה את התכולה בעצמו.
בשורה התחתונה להליך פינוי דייר, מה צופה הסוף?
הניסיון מלמד כי בדרך כלל עם הגשת כתב התביעה, מעל למחצית מהדיירים מגיעים להסדר מוסכם ומתפנים מהנכס. במקרים אחרים הדיירים מגישים כתבי הגנה ואם נפסק שעליהם לפנות הם מתפנים מרצון, כאשר רק במעט מקרים למרות פסק הדין, הדיירים מסרבים להתפנות מהדירה.
בכל מקרה כדאי להשיב את הנכס לשוק במהירות ולמקסם את הערך שלו, אם על ידי מכירה או השכרה מחדש, כאשר הדרך הנכונה היא להגיש תביעה לפינוי מהיר של הדייר הסרבן.
שוב עולה עניין עלות מול תועלת ולכן גם אם היו הוצאות בדרך, קודם כל הושג פינוי מהיר של הנכס תוך התרכזות בהחזרת הנכס לידי הבעלים ומיד לשוק, ובמקביל או אחר כך אפשר גם לפעול נגד הדייר הסרבן לאחר שפינה את הנכס, ולתבוע אותו בגין תשלום שכ"ט והוצאות נלוות להליך הפינוי כפי שנפסק בפסק הדין.
יש לך שאלה?
פורום חוזה שכירות - יחסי שוכר משכיר ושכירות הוגנת
אפשרות נוספת שעומדת בפני בעל הנכס היא לתבוע מהשוכר בתביעה נפרדת הוצאות נוספות כגון דמי שכירות שלא שולמו ונזקים וזאת כאשר הדייר כבר מחוץ לנכס והנכס שב לידי הבעלים.
.jpg)
