חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר") נחקק על רקע העובדה ש-70% מדירות המגורים הקיימות נמצאו בבעלות האנשים המתגוררים בהן, ולאור הבנייה החדשה רצו להבטיח לרוכש דירת המגורים את כספו והשקעתו, מאחר והוא משלם עוד בטרם נבנתה דירת המגורים. במידה והפרויקט ייכשל, הדגש בחוק המכר הוא על הכסף ולא על הנכס.


בעבר, היחסים המשפטיים בין רוכש דירת מגורים - האזרח הפשוט, לבין הקבלן, הוגדרו בעיקר על ידי הסכמות הצדדים במסגרת הסכם המכר, שכלל בין היתר תניות לאיך וכיצד מבטיח רוכש הנכס את הכסף שהוא מעביר לקבלן בתמורה לדירת המגורים. אילו בטוחות מעמיד הקבלן לרוכש הדירה ומה קורה במקרה שחס וחלילה הקבלן נקלע למצב של חדלות פירעון.


לרוכש הדירה לא הייתה זכות חפצית כלשהי בדירת המגורים עד שהדירה נרשמה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, גם אם קיבל את החזקה בדירת המגורים ושילם את מלוא התמורה בעבור הנכס שרכש. מצב זה העמיד בסכנה את רוכשי הדירות שיכלה לגרום לפינוי מדירת המגורים בעקבות פשיטת הרגל של הקבלן.


חקיקת תיקון 4 בעקבות פרשת חפציבה


בפרשת חפציבה בשנת 2007, התברר כי רוכשי הדירות שילמו סך של 440 מיליון שקלים מבלי לקבל אף בטוחה, וכתוצאה מכך אלפי רוכשים נותרו ללא דירות מגורים וללא הכסף הרב שהשקיעו.


בעקבות הפרשה נכנס לתוקפו תיקון מספר 4 לחוק המכר, ביום 6.10.2008, אשר קובע כי אסור לקבלן לקבל מרוכש הדירה סכומי כסף העולים על 7% ממחיר דירת המגורים, אלא אם כן הבטיח הקבלן את כספי רוכש הדירה באחת מהדרכים שלהלן:


1. ערבות בנקאית.


2. ביטוח הכספים בחברת ביטוח.


3. שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה.


4. רישום הערת אזהרה.


5. העברת הבעלות או זכות בדירה.


נוסף על כך, נקבע כי על הקבלן ליידע את רוכש הדירה על זכויותיו, נקבעו סנקציות פליליות על קבלנים, וגם שככל ובנקים מממנים פרויקטים ללא בטוחות גם עליהם יוטלו סנקציות פליליות וימונה ממונה ממשלתי לצורך פיקוח.


אז איך שינו חוק המכר ותיקון מספר 4 את הליך מסירת הדירות מקבלנים לרוכשים?


על פי התיקון לחוק המכר משנת 2008, כאשר ישנו פרויקט נדל"ן המלווה בליווי פיננסי של בנק, חובה לבצע את כל התשלומים באמצעות פנקס שוברים אשר מופק על ידי הבנק המלווה. באמצעות שוברים אלה תשלמו עבור רכישת דירת המגורים בתשלומים לפי התקדמות הבנייה.


על מנת לפעול בצורה בטוחה ניתן לפנות לעורך דין על מנת שישמש כנאמן ויחזיק בכתבי הערבות עד שיוודא שהרוכשים קיבלו את דירותיהם. הנאמן עצמאי, הוא לא נבחר על ידי הקבלן ולאו דווקא נבחר על ידי הדיירים, הוא מוודא שהתקיימו כל התנאים של מסירת החזקה בדירה (וזאת על פי כתב ההוראות לנאמן שבו כתוב מה הקריטריונים שמוכיחים שהמסירה התבצעה).