משמעות הסכם המכר והצעדים הנדרשים עד להשלמתו

זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה העומדים בפני רכישת דירה נאלצים להתמודד עם עולם חדש של מושגים, הליכים בירוקרטים ומהלכים עסקיים בפעם הראשונה.

רוכשי דירה/ מוכרים שואלים אותי לא אחת על ההליך המשפטי הנחוץ ומהם השלבים שיש לעבור על מנת לרכוש את הדירה ולהשלים את רישומה על שמם.

מטרתו של מאמר זה להציג בקצרה ובאופן כללי את השלבים הנוגעים להיבטים המשפטיים של רכישת הדירה ועל מה יש לשים דגש בעת רכישת/מכירת הדירה.

א. מימון

בעת מימון הרכישה, חלק מהון עצמי וחלק בד"כ באמצעות משכנתא יש לשים לב, מעבר למסלולים השונים של המשכנתא לגובה ההחזר החודשי למרכיבים של התשלום וכד גם לכך שמעבר למחיר הדירה כדאי להתחשב גם בהוצאות נלוות הכרוכות ברכישת דירה כגון, הוצאות מעבר, ריהוט, מטבח, תשלומי מיסים, שכר טרחת עורכי דין, שמאי, עריכת ביטוח חיים ועוד.

בעצם נטילת המשכנתא מחייב הבנק את נוטל המשכנתא להציג את ההון העצמי יכולת ההחזר החודשי של נוטל המשכנתא ועוד.
בשלב ראשון ועוד בטרם איתור של דירה, יש לערוך סקר משכנתאות אצל מספר בנקים לבחון את המסלולים שלהם ולהבין את גובה המימון הנדרש.

יש לציין כי על פי רוב הבנק דורש כי תשלום המשכנתא יתבצע כתשלום אחרון לאחר ששולם ההון העצמי.
לאחר אותו סקר ולאחר שביססתם את התקציב לרכישת דירה וקבלת אישור עקרוני למשכנתא ניתן להתחיל בהליך מציאת הדירה.

ב. משא ומתן מקדים טרם עריכת ההסכם

לאחר שאיתרתם בהצלחה דירה למגורים וניהלתם מו"מ עקרוני על המחיר ועל מועד הכניסה לנכס יש לשים דגש על מועדי התשלום .
חלק ניכר מן המשאים ומתנים לרכישת הדירה נכשלים בשל אי התאמה במועדי התשלום.

יש לציין כי מוכרי הדירה לרוב רוכשים דירה אחרת עבורם ולפיכך מועדי התשלום נגזרים מהשרשור של המועדים להם התחייבו או יתחייבו המוכרים.

ג. טיב הנכס ואופי העסקה

עורך הדין של הרוכשים מבצע בדיקות משפטיות של הנכס- כדון האם הוא רשום בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל או יתכן במנהל האזרחי (במידה והנכס מצוי בשטחים).

כמו כן בודק עורך הדין האם ישנם עיקולים או שעבודים על הנכס האם יש משכנתאות ובאיזה גובה.

כמו כן יש לבדוק בעירייה או באמצעות איש מקצוע כי אין חריגות בניה בנכס, או חובות אשר עשויים להיות בגין שינוי יעוד, או שינוי תב"ע שחלה על הנכס תוצאה שעשויה להוביל להיטל השבחה בנכס.

כמו כן, יש לבדוק האם העסקה צפויה להיות חייבת במס – כאשר יש פטור מסוים ( אשר מתעדכן מעת לעת ) על מס רכישה של רוכשים של דירה ראשונה כך שעל פי רוב רוכשים של דירה ראשונה אינם חייבם במס אלא אם רוכשים דירה יקרה יחסית.

על פי רוב החלוקה בנוגע לאחריות במיסוי היא כדלקמן:

מס רכישה חל על רוכש הדירה.

מס שבח ככל שישנו חל על מוכר הדירה.

היטל השבחה חל עם מוכר הדירה (עד למועד החתימה על ההסכם) ולאחר מכן חל על רוכש הדירה.

מוכר הנכס צריך למסור את הנכס ללא כל חובות, לעירייה, לועד בית, לחברת הגז, המים וכד.

ד. ההסכם וביצועו

במעמד החתימה חותמים על מספר מסמכים שעורכים עורכי הדין:
א.על ההסכם (כאשר לכל אחד מהצדדים נשאר עותק וכן לעורכי הדין).
ב. על שטרות מכר (שכירות).
ג. על בקשה לרישום הערת אזהרה.
ד. הצהרות למס שבח ומס רכישה.

סמוך לאחר החתימה מדווחים על העסקה לרשויות המס על מנת לקבל אישור הרשויות להעברת הזכויות על שם הקונים.

לאחר החתימה על ההסכם – מתחיל הליך נטילת המשכנתא ואת החוזה החתום מציגים לבנק למשכנתאות, אשר מציג מספר דרישות נוספות על מנת לבצע את התשלום- כגון עריכת ביטוח חיים ומבנה, אישור של שמאי של הבנק על מחיר הנכס, חתימת המוכרים על מסמכים המעידים על כך ששולמה התמורה הראשונית ועוד.
לאחר שהבנק קיבל את כל האישורים ומושלם ההליך (בערך כחודש) יכול הבנק לבצע את התשלום ישירות לקונים.

ה. מועדי תשלום מקובלים

על פי רוב מקובל לבצע 2-3 תשלומים בנוגע לרכישת הנכס:

תשלום ראשון: במועד חתימת הסכם המכר, ולאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונים.
תשלום שני: במידה והמוכרים צריכים לסלק משכנתא הרשומה על שמם בנכס – אזי התשלום השני ישולם לצורך סילוק המשכנתא של המוכרים – על מנת שהקונים לא יתקעו עם המשכנתא אשר עדיין רשומה על שם המוכרים ולא ניתן יהיה להשלים את הרישום על שם הרוכשים.
תשלום שלישי: כנגד מסירת המפתח וכניסה לנכס.

ו. מנגנון הנאמנות

לעיתים, במידה והעסקה מהירה או במידה ויש עיכובים בנוגע להפקת שומות של מיסוי מקרקעין או אישורי עירייה, הרי שהקונים לא יכולים לשלם את מלוא התמורה טרם קביעה כי אין חובות פתוחים לרשויות אלו.

מנגד המוכרים רוצים לוודא כי הקונים לא משתמטים מתשלום מלוא התמורה וכי הם "נפרדו" מן הכספים הנ"ל.

לפיכך במקים אלו משולמים הכספים מהקונים לידי עורך הדין של המוכרים אשר פותח חשבון נאמנות נפרד עד לקבלת האישורים השונים ובמידה ויש חבות כלשהי שהמוכרים לא משלמים מכיסם הכספים שבנאמנות ישמשו לתשלום החובות הנ"ל כך שהקונים יקבלו נכס נקי מחובות..

ז. אישור עירייה/ מועצה

העיריות /המועצות השונות מפיקות אישורים כי אין חובות לתשלום אולם התוקף שלהם הוא בד"כ לחודש ולא יותר (עד לסיום התקופה בעבורה שולם הארנונה).

לפיכך בד"כ ממתינים עם הפקד אישור העירייה עד לאחר קבלת אישורי המיסים ולאחר מכן מוציאים אישור עירייה שיש לו תוקף לעוד כחודש.

ח. השלמת הרישום

לאחר מסירת המפתח לידי הקונים (לרבות העברת חשבונות הגז, המים העירייה והחשמל על שם הקונים).

ולאחר קבלת כל אישורי המיסים ואישורי העירייה ולאחר שבידי עורך הדין של המוכרים מלוא האישורים הנחוצים רק אז מעביר עורך הדין של המוכרים לעורך הדין של הקונים את המסמכים הנוספים כגון שטרות המכר ויפויי הכח של המוכרים על מנת שעורך הדין של הקונים ישלים את הרישום.

ט. סוף דבר

מאמר זה לא כולל התייחסות ספציפית לבעיות שעשויות להתעורר במהלך העסקה.

כמו כן, רישום של נכס הרשום בחברה משכנת או במנהל מקרקעי ישראל אינו דומה לנכס הרשום בטאבו ולעיתים נחוצים אישורים נוספים ומסמכים נוספים לצורך השלמת הרישום.

רצוי לשמור על יחסים טובים וקורקטיים עם מוכרי הדירות היות שלעיתים נחוצים חתימות נוספות אישורים או התאמות בין הצדדים ולעיתים העניין עלול לגזול זמן ואנרגיה.

יחד עם זאת קבלת שירות מקצוע מעורך הדין והבנות בין הצדדים ועורכי הדין עשויים להקל על התהליך ולבצע אותו באופן זורם.
המאמר נועד לתת רקע לרוכש הדירה על מנת להבין מה נחוץ ומהו ההליך אשר לעיתים אורך מספר חודשים ואינו מחליף ייעוץ משפטי פרטני.