השקעת נדל"ן בארה"ב - בין חלום למציאות

 סיבות כלכליות שונות ובהן האמרת מחירי הדיור בארץ, היחלשות הדולר ביחס לשקל וכן משבר הנדל"ן הקשה שפקד את העולם בכלל ואת ארה"ב בפרט, הביא לא מעט ישראלים למסקנה כי ההזדמנויות להשקיע בנדל"ן בחו"ל קורצות מאוד מבחינה כלכלית.

העובדה שהאינטרנט מאפשר כיום לכל גולש להגיע וירטואלית (כמעט) לכל מקום, מעודדת ללא ספק את המשקיעים לבחון את האפשרויות שמספק השוק העולמי.

אולם לצד ההזדמנויות קיימות סכנות רבות הנוגעות להשקעות נדל"ן בחו"ל, מאמר זה מנסה לפקוח את עיני המשקיע לסכנות האורבות ולנושאים שיש לשים אליהם לב בבואו להשקיע בפרויקט נדל"ן בחו"ל. הדגש במאמר זה יושם על שוק המולטי-פמילי בארה"ב.

ראשית מהו מולטי-פמילי?

מולטי-פמילי הוא קומפלקס דיור אשר בו בין עשרות למאות דירות. הרעיון העסקי העומד מאחורי השקעה במולטי-פמילי הוא שקבוצת משקיעים מתאגדת באמצעות חברה מתווכת, מוקמת חברת ניהול בארה"ב אשר היא הבעלים של הקומפלקס (וזאת בשל החקיקה בארה"ב שבמקרים רבים אינה מאפשרת חלוקת נכס/פרצלציה). כל משקיע מחזיק מניה או יותר. כל מניה משקפת בעלות על דירה בקומפלקס. יש להדגיש כי אין המדובר על בעלות בדירה מסוימת אלא בשווה ערך דירה.

החברה המתווכת משמת בדר"כ גם חברת הניהול של הנכס והיא גובה מהמשקיעים דמי ניהול חודשיים/רבעוניים עבור ניהול הנכס.

המשקיעים מתחלקים בשכר הדירה שנאסף – זוהי למעשה התשואה. במקרים רבים ניתן בהמשך למכור את הנכס ברווח.

הסכנות האורבות בשיטה:

בחינת הנכס ודירוגו: ראשית יש לבחון מהו הנכס הנרכש. בארה"ב קיימת שיטת דירוג לנכסים המשקללת את מצבו הפיזי של הנכס, המיקום שלו והמגזר שהינו קהל היעד לשכור את הדירות. לא הרי נכס בלב מנהטן לנכס בעיר שדה בצפון דקוטה. גם שכר הדירה נגזר כמובן מהמיקום ועל כן יש לבחון האם הנכס נרכש במחיר המתאים לדירוג שלו ומהו פוטנציאל השכירות באזור. שימו לב כי החברה שמשווקת את הנכס תספר ניסים ונפלאות על טיב הנכס – אולם בדיקה לא ארוכה בגוגל ובאתרים נוספים trulia למשל יכולים לתת תמונה שלמה יותר.

בדיקת טייטל: נכסים בארה"ב מנוהלים תוך רישום מסודר אצל הרשויות. ניתן לקבל דו"ח אודות מצב הנכס שכולל שעבודים אפשריים, תביעות נגד הנכס וכו'. אין להיכנס לפרויקט נדל"ן ללא קבלת דו"ח אודות הטייטל של הנכס עדכני.

שיפוץ הנכס: הנכסים הנרכשים בשיטה המתוארת זקוקים בדר"כ לשיפוץ. במקרים רבים נדרשו המשקיעים להקציב כסף לרכישת הנכס וכן לשיפוץ. העובדה שכספי השיפוץ מוחזקים בנאמנות אינה מספיקה! הסכם הניהול והשיפוץ צריך לכלול סעיף המנחה כיצד משתמשים בכספי השיפוץ על פי תכנית מוסכמת, ובשלבים. יש לחייב הסכמת המשקיעים לכל הוצאה אחרת קיים סיכון רב שכספי השיפוץ ייגנבו.

רישום הבעלות על הנכס: כאמור, הנכס הנרכש נרשם על שם חברה שמוקמת בשם המשקיעים. האופן בו נרשמות חברות בארה"ב שונה במידה רבה מהשיטה בישראל. חברות בארה"ב נרשמות במשרדי מזכיר המדינה של המדינה הרלבנטית. בעת הרישום יש לוודא כי רשימת המשקיעים מצורפת למסמכי הרישום אחרת ייווצר מצב שהחברה נרשמת אך לא המשקיעים – וייתכן מצב בו הנכס כולו שנרכש על ידי המשקיעים יירשם על שם גורם אחר. יש להדגיש כי קבלת תעודה מהודרת אינה הבטחה לרישום הבעלות על הנכס.

תקנון המשקיעים: קבוצת משקיעים אשר מתאגדת כחברה לניהול נכס בארה"ב פועלת על פי תקנון חוקי אשר מגדיר את הזכויות והחובות של המשקיעים וכן את האופן בו מתקבלות החלטות. יש לקחת בחשבון כי ככל שקבוצת המשקיעים גדולה יותר כך קשה יותר לנהל את הקבוצה. חשוב להיפגש ולבחור ועד המורכב מאנשים בעלי הבנה מקצועית (רואי חשבון, עורכי דין ואנשי נדל"ן) אשר יהיו מעין דירקטורים חיצוניים לחברת הניהול ויעקבו באופן שוטף אחרי ניהול הנכס.

ביקורי פתע בנכס: טוב מראה עיניים מסיפורי מעשיות, ועדיף ביקור פתע. בקרו בנכס כאשר יזדמן לכם, שוחחו עם הדיירים ותבינו הכי טוב כיצד הנכס מנוהל.

דוחות כספיים – רק בחתימת רואה חשבון: יש לדרוש עוד טרם התחלת הפרויקט וכחלק מההסכמים כי דוחות ההכנסות וההוצאות יהיו חתומים על ידי רואה חשבון על כל המשתמע מכך. החברה המנהלת יכולה להוציא יופי של מצגות פאוור-פוינט וגראפים מאירי עיניים, אל תיפלו בפח!

ייצוג משפטי בארה"ב: תמיד צריך לזכור כי במקרה בו צצה בעיה – המשמעות היא ניהול מערכה משפטית בארה"ב על כל המשתמע מכך.

בית משפט בישראל חסר סמכות למתן סעד כאשר מדובר בנכס הנמצא בארה"ב ואשר התאגד תחת חברה אמריקאית. על כן, בטרם השקעה יש לבחון האם אתם בנויים למצב של ליטיגציה בארה"ב. בכל מקרה מומלץ ללוות את הפרויקט על ידי עו"ד מקומי מטעם המשקיעים בלבד אשר מכיר את החוק במדינה בה נמצא הנכס.