א. חוק המכר (דירות) הוא חוק צרכני שבא להגן על רוכשי הדירות.

 

1. בדברי ההסבר לחוק המכר (דירות) וגם בעקביות בפסיקת בתי המשפט השונים במשך כל השנים, חוזר על עצמו המוטיב הקבוע שחוק המכר (דירות) הוא חוק צרכני, שבא להגן על רוכשי הדירות בשל חוסר השוויון בין היזם/הקבלן החזק מול רוכשי הדירות שנחשבים החלשים מולו.

 

2. כהגנה נוספת על האינטרסים של רוכשי הדירות בישראל, פורסם תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות) ובסעיף 5 א' שבו, נוספו הוראות חוקיות שבאו ליתן פיצוי לרוכשי הדירות למקרה שהיזם/הקבלן יאחר במסירת דירותיהם לעומת המועד בו הובטח להם לקבלן, בהוראות החוזה.

 

3. בתי המשפט הדגישו לא אחת את חשיבות מועד מסירת הדירה לקונים.

 

4. בפסק הדין בענין שמש נגד ספייס בנייה ויזמות בע"מ נפסק: "כבר צוין בפסיקתו של בית משפט זה כי "מעמדו של הקונה, מבחינת כוח המיקוח והתמרון וניסוח החוזה אינו זהה, בחלק ניכר של המקרים, לזה של בונה הדירה אף אם אין נזקקים לחוזה אחיד והמחסור במצרך ומחירו הגדל והולך יוצרים תלות רבה במצבים מזדמנים אשר בהם חופש הבחירה של הקונה הולך ומתמעט. משמע, מדובר על מערכת יחסים בה נעדר לעתים קרובות מדי הבסיס של שוויון המעמד והאיזון בין הצדדים הכורתים את החוזה" (עניין רוט, בעמ' 625). פערי כוחות אלה בין הקבלן לבין רוכש הדירה באים לידי ביטוי מובהק בהקשר של איחור במסירה. הרוכש – שבמקרה הטיפוסי כבר שילם את מרבית התמורה – חושש כי עמידה על זכויותיו בשלב זה, שבו האיחור כבר הפך למציאות קיימת, עלולה להוביל לעיכוב נוסף במסירה".

 

5. לענין חשיבות מועד המסירה נקבע בפסק דין שמש נגד ספייס "מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה".

 

ב. המצב המשפטי לאחר תיקון 5 לחוק המכר (דירות)

 

1. סעיף 5 א' לחוק המכר שבא בעקבות תיקון מספר 5 לחוק, שנכנס לתוקף ביום 6.4.2011 קובע לאמור:


5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:


(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;


(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.


(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.


(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

 

ג. המצב המשפטי לאחר תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות)

 

1. תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות), אשר נכנס לתוקף ביום 7.7.2022 דן גם בנושא שינוי הצמדת הסכומים שישלם רוכש דירה ליזם/הקבלן אך מאמרנו זה יעסוק רק בשינויים שחלו בתיקון מספר 9 לגבי הפיצוי בגין איחור במסירה של הדירה.

 

2. בדברי ההסבר להצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מספר 9) נאמר: "חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן-חוק המכר) הוא חוק צרכני שנועד לתת הגנה לרוכשי דירות חדשות במסגרת עסקאות אלה. בבסיס חקיקה זו ניצבת ההנחה שהמערכת החוזית בעסקאות אלה של רכישת דירה מיזם אינה שוויונית וכי יש פערי כוחות ניכרים בין הרוכש למוכר, לטובת המוכר".

 

3. בהמשך לדברי ההסבר נאמר: "אחת ממטרות הדינים הצרכניים היא צמצום פערי הכוחות בין הצרכן לספק. כאשר ההנחה היא כי בדרך כלל לצרכן אין יכולת מיקוח והשפעה על הספק, קיימים פערי מידע בין הצדדים, כוחו הכלכלי של הצרכן קטן יותר וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה. דברים אלה מקבלים משנה תוקף בעסקה כה חשובה לרוכש דירה כאמור לעיל".

 

4. נוסחו החדש של סעיף 5 א' לחוק בעקבות תיקון מספר 9 הנו כדלקמן:

 

5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:


(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי;


(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי;


(3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.


(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש.


(ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:


(1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד;


(2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף

 

5. האם תיקון 9 לחוק, בכל הקשור לפיצוי בגין האיחור במסירה הגשים את מטרתו של החוק והיטיב עם רוכשי הדירות?

 

6. נקדים את המאוחר למוקדם ונקבע כבר עתה, כי התשובה לשאלה היא שלילית.

 

ד. ההבדלים בין הפיצוי עפ"י תיקון 5 לחוק לבין אלו שבאו בעקבות תיקון 9 לחוק

 

1. עפ"י תיקון 5 לחוק המכר (דירות), ניתנה לקבלן תקופת "גרייס" של 60 ימים בה רשאי הקבלן/המוכר לאחר את מסירת הדירה מבלי לשלם פיצוי כלשהו. ניסיון החיים לימד אותנו, כי במרבית המקרים האחור במסירה היה בפועל מעל 60 ימים ובמקרה זה קבע המחוקק כי אם יאחר הקבלן ביום אחד מעבר ל-60 ימי הגרייס, הוא מאבד את הגרייס ויחוייב לפצות את קונה הדירה בפיצוי החל מהיום הראשון של האחור עפ"י המובטח בחוזה.

 

2. עפ"י תיקון 9, הוענק לקבלן "גרייס" קבוע של 30 ימים, שלא מתבטל בשום מצב ומאפשר לקבלן לאחר במסירה למשך 30 ימים מהמועד החוזי מבלי לשלם לקונה הדירה פיצוי כלשהו.

 

3. עפ"י תיקון 5 לחוק המכר (דירות), הקבלן מחוייב לפצות את קונה הדירה, בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה בתוספת 50% על שווי דמי השכירות .לדוגמא, אם שווי דמי השכירות של הדירה הוא 5,000 ₪ לחודש, הפיצוי שישלם הקבלן הוא בסך 7,500 ש"ח עבור כל חודש אחור במשך 8 חודשי האיחור הראשונים. מדובר בסנקציה משמעותית שקיים סיכוי גדול הרבה יותר שהקבלנים יעשו כל מאמץ למסור את הדירה בזמן כדי להימנע מחיוב בפיצוי זה.

 

4. לעומת זאת, עפ"י תיקון מספר 9, במידה והקבלן יאחר במסירת הדירה במשך 4 חודשים, שיתחילו לאחר תום החודש הראשון של הגרייס, קרי, החל מהחודש השישי לאיחור, הקבלן יחויב לשלם פיצוי בגובה סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה ללא תוספת אחוז כלשהו לדמי השכירות. כלומר, למשך תקופה של 4 חודשים אלה פיצוי בסכום השווה לדמי שכירות נומינליים במקום תוספת של 150% עפ"י תיקון מספר 5.


5. בנוסף, קובע תיקון 9 כי במידה והקבלן יאחר במסירת הדירה למשך תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי, קרי למשך 5 חודשים עבור 5 החודשים הנוספים הוא יחוייב לשלם לשלם פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה בתוספת 25% בלבד. לדוגמא, אם שווי דמי שכירות הוא 5,000 ₪ לחודש, הפיצוי שישלם הקבלן בגין כל חודש אחור עבור 5 חודשי האיחור יהיה 6,250 ₪ (במקום 7,500 ₪ עבור 8 חודשי איחור).

 

6. עפ"י תיקון 5 לחוק המכר (דירות), הקבלן מחוייב לפצות את קונה הדירה, בגין אחור מסירת הדירה עבור התקופה שתחילתה בחודש התשיעי לאחר המועד החוזי, ללא הגבלת זמן לאחר מכן פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה בתוספת 25%. לדוגמא, אם שווי דמי שכירות הוא 5,000 ₪ לחודש, הפיצוי שישלם הקבלן בגין כל חודש אחור, החל מהחודש התשיעי ואילך יהיה 6,250 ₪ ללא הגבלת זמן.

 

7. עפ"י תיקון 9 במידה והקבלן יאחר במסירת הדירה למשך תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך, יחוייב לשלם פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה בתוספת 50%. לדוגמא, אם שווי דמי שכירות הוא 5,000 ₪ לחודש, הפיצוי שישלם הקבלן בגין כל חודש אחור, החל מהחודש ה-11 לאחור יהיה 7,500 ₪.

 

8. הבה נערוך סימולציה השוואתית לאחור לתקופת זמן של שנה לפי שני תקוני החוק לגבי דירה ששווי דמי השכירות לגביה הוא 5,000 ₪.

 

9. לפי תיקון 5, למקרה של איחור במסירה למשך שנה ישלם הקבלן פיצוי כדלקמן:
א. עבור 8 חודשי איחור ראשונים 8*7,500 ₪=60,000 ₪
ב. עבור 4 חודשי איחור נוספים 4*6,250 ₪ 25,000 ₪
ג. סה"כ הפיצוי 85,000 ₪


10. לפי תיקון 9, למקרה של איחור במסירה למשך שנה ישלם הקבלן פיצוי כדלקמן:
א. עבור חודש ראשון 0 ₪
ב. עבור 4 חודשים נוספים 4*5,000 ₪= 20.000 ₪
ג. עבור 5 חודשי שכירות נוספים 5*6,250 ₪= 31,250 ₪
ד. עבור 2 חודשי שכירות נוספים 2*7,500 ₪= 15,000 ₪
ה. סה"כ הפיצוי 66,250 ₪.

 

11. החישוב ההשואתי הנ"ל מוכיח, בצורה ברורה וחד משעמעית, כי תיקון 9 לחוק המכר (דירות), מרע את מצבם של רוכשי הדירות בהשוואה למצב הקיים על פי תיקון מספר 5 לחוק.

 

12. מאידך גיסא, בתיקון מספר 9, תיקן המחוקק אנומליה מסוימת שהוכנסה בתיקון 5 לחוק עליה התרעתי במאמר קודם שלי בנושא זה, לפיה בתקופת האיחור של 8 חודשי האיחור הראשונים הפיצוי הנו 150% וככל שהקבלן ממשיך לאחר במסירת הדירה ומחמיר את מצבם של רוכשי הדירות, הפיצוי יורד ל-125% במקום לעלות בניגוד לדוקטרינת שכר ועונש לפיה, ככל שהעבירה חמורה יותר, העונש בצידה חמור יותר אף הוא.

 

13. עיקר האיחור במסירה מצד קבלנים הוא בתקופה הקרובה יותר למועד המסירה החוזי. מתן חודש גרייס קבוע שלא מתבטל בשום מצב, בנוסף למתן פיצוי בשווי של דירה ללא כל סנקציה למשך 4 חודשים נוספים פוגע ברוכשי הדירות ומקטין את המוטיבציה של הקבלנים לעמוד בזמנים ולמסור את הדירות לרוכשים במועד החוזי, שכן, ממילא, ב-5 החודשים הראשונים לאחור אין עליהם כל סנקציה.


ה. דעה אישית של כותב המאמר.

 

1. כבר הבעתי את דעתי במאמר קודם שכתבתי בנושא בכל הקשור להוכחת מונח "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה".

2. נוסח זה של החוק, מסבך את ההליכים המשפטיים וגורם לבזבוז זמנם של בתי המשפט ברחבי הארץ והעמסת עלויות כספיות גבוהות, נוספות ומיותרות, על כתפי המתדיינים.

 

3. על מנת להוכיח את "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה", נאלצים התובעים להצטייד בחוות דעת שמאי מקרקעין מוסמך אשר יאמוד את השווי ועלות לקבלת חוות הדעת היא של אלפי שקלים.

 

4. כרגיל, הקבלן מגיש חוות דעת נגדית על ידי שמאי מטעמו, אשר ממזערת את דמי השכירות ויוצרת פער גדול בין שתי חוות הדעת.

 

5. פער זה מאלץ את בתי המשפט למנות שמאי מומחה מטעם ביהמ"ש, המעמיס עלויות כספיות גבוהות ביותר על הצדדים ובהמשך, בזבוז זמן ובזבוז כספים נוספים ומיותרים בהתעסקות עם לימוד חוות הדעת ומינוי המומחה מטעם ביהמ"ש. בהמשך, יבוזבז זמנו של ביהמ"ש ושל הצדדים בגין הצורך להפנות שאלות הבהרה למומחה ואולי גם בזימונו של השמאי לחקירה בבית המשפט, דבר שיגדיל את העלויות הכספיות בעוד אלפי שקלים ובזבוז זמן נוסף ומיותר של בתי המשפט בקיום דיון לצורך חקירת השמאי.

 

6. אי לכך, הצעתי בזמנו ואני חוזר על הצעתי זו גם במאמרי זה ומציע מנגנון פשוט וקל יותר כפי שיוסבר להלן:

 

7. תוקם ועדה ממלכתית מקצועית, אשר תאסוף את נתוני התשואות בגין השכרת דירות בכל רחבי הארץ (הנתונים ממילא קיימים וידועים), ויקבע מעין "מחירון" של שווי דירות באזורים השונים ברחבי הארץ. המחירון יעודכן מדי חודש בחודשו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

 

8. אותה ועדה תקבע את אחוז התשואה המקובל, המגלם את דמי השכירות הראויים והמקובלים באותו מחוז/אזור/עיר ונתון זה ייגזר מתוך שווי הדירה ויהווה את "דמי השכירות" הבסיסיים לצורך הפיצוי.

 

9. ניתן יהיה להוסיף פרמטרים קבועים נוספים לשווי דמי השכירות של הדירה לדוגמא:קומה, כיווני אוויר, שטח הדירה,דירה עורפית/חזיתית, סוג המיזוג (מרכזי/נפרד לחדרים) , תוספות מיוחדות וכו' כפי שמקובל במחירוני רכב.

 

10. "בונוס" נוסף של השיטה המוצעת, גם אזרחי המדינה יוכלו להעריך בצורה עצמאית את שווי דירותיהם וייפקס מחול השדים המטורף של עליית מחירי הדירות לפי גחמותיהם של המתווכים או של מוכרי הדירות שמעלים את המחירים באופן מלאכותי.

 

11. המחוקק יוכל לקבוע כי האחוז שייקבע יהיה מתוך השווי הבסיסי של הדירה, כשהוא משוערך בצירוף הפרשי הצמדה למדד יוקר המחיה או למדד תשומות הבניה ו/או כל מנגנון הצמדה אחר שייראה לוועדה כמתאים יותר, מיום רכישת הדירה ועד תשלום הפיצוי המלא בפועל.

 

12. בנוסף, ייקבע, מנגנון מדורג של הפיצוי בגין האיחור במסירה, בפעימות של כל 3 חודשים חודשים האחת מהשניה לגבי תוספת הפיצוי.לדוגמא עבור 3 חודשי האיחור הראשונים תוספת 20% , עבור 3 חודשי איחור נוספים תוספת 35% , עבור 3 חודשי איחור נוספים תוספת 50% וכך הלאה, הכל כפי שתקבע אותה וועדה לנכון ולצודק.

 

13. יישום הצעתי זו, יהפוך את שאלת חישוב הפיצוי בגין האיחור במסירה, לחישוב אריתמתי פשוט וקל, וייתר את הצורך בהפעלת המנגנון היקר, המנופח והמיותר של העסקת שלושה שמאים בכל תיק, סרבול ההליכים, בזבוז זמנם של בתי המשפט, בזבוז אלפי שקלים מיותרים למתדיינים ויעלה בקנה אחד עם מטרת התיקון בתקנות סדר האזרחי החדשות שהפכו את הזמן השיפוטי למשאב ציבורי שיש להתחשב בו, ויחסוך בזבוז כספים רבים ומיותרים של הצדדים המתדיינים.

 

ו. סיכום.


בפתח המאמר הסברנו את אפיונו של חוק המכר (דירות) כחוק צרכני שבא להגן על רוכשי הדירות בישראל ואת עמדת בתי המשפט באשר לחשיבותו של מועד מסירת הדירה.


בהמשך סקרנו את המצב החוקי בנושא הפיצוי בגין אחור במסירת דירות לאחר תיקון 5 לחוק המכר (דירות).

 

לאחר מכן, סקרנו את המצב החוקי בנושא הפיצוי בגין אחור במסירת דירות לאחר תיקון 9 לחוק המכר (דירות).

 

בהמשך ערכנו בדיקה השוואתית של הפיצוי בגין איחור במסירת דירות בישראל לאור שני התיקונים הנ"ל לחוק בליווי דוגמא המחישה את הפרשי הפיצוי בגין שני התיקונים הנ"ל.

 

בסוף המאמר הבאתי את עמדתי האישית בסוגיה.


*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון, בורר ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-45 שנים.

 

כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

 

אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר – כל חלק שהוא מתוך מאמר זה, השימוש במאמר זה מותר אך ורק לצורך ציטוט והפנייה למאמר העברתו או חלק ממנו לגורם אחר מהווה הפרה של זכויות היוצרים.