תביעה בנושא ליקויי בניה וירידת ערך

בתי המשפט

א 012835/05
בית משפט השלום תל אביב-יפו



22/11/2006
תאריך:
כב’ השופט מרדכי בן חיים
בפני:


בללי פנחס
בעניין:

התובע
שטיין
ע"י ב"כ עו"ד



נ ג ד



מנשה שקורי חב’ לבניין בע"מ


הנתבעת
שריקי
ע"י ב"כ עו"ד

פסק דין



א. נושא התובענה ועיקר טענות בעלי הדין

1. עניינה של תובענה זו במחלוקת שבין התובע רוכש דירה ובין הנתבעת, חברה קבלנית שבנתה את הדירה ומכרה אותה לתובע, באשר לליקויים בדירה וקיטון שטחי חדרים.

2. התובע התקשר עם הנתבעת בהסכם מיום 21/4/02 (להלן:"ההסכם") לפיו רכש ממנה דירה בת 4 חדרים (כולל חדר המשמש כממ"ד) ברח’ מונטיפיורי 25-23 בחולון(להלן:"הדירה").

3. התובע טוען כי החזקה בדירה נמסרה לו בחודש מאי 2002, ללא שנערך פרוטוקול מסירה וכי רק ביום 24/6/02 אישר לנתבעת כי קיבל את הדירה "לפי החוזה והמיפרט הטכני עליו חתם".



4. לטענת התובע כחודש לאחר כניסתו לדירה נתגלעו בה ליקויים ובכלל זה נזילות מתחת לכיור המטבח, כתמי רטיבות בתיקרת השירותים הגבלה ביכולת הסגירה של דלת הממ"ד ותנודות של האסלות בחדרי השרותים.

5. בסעיף 6 לתצהירו טוען התובע כי "בשלב רכישת הדירה לא ידעתי ולא יכולתי לדעת שהחדרים אינם עומדים בתקן של מינימום גודל חדרים".... ובאשר לליקויים נטען כי גילה אותם רק לאחר תחילת השימוש בדירה.



6. בכתב התביעה ובתצהירו מאשר התובע כי הנתבעת ופועליה תיקונו את מרבית הליקויים, למעט הליקוי בסגירת דלת הממ"ד , וכן ליקויים בכיורים ובאסלות.



7. מהנדס מטעם התובע סקר את הליקויים בדירה ואמד את עלות תיקונם לסך של 20,926 ₪, בעוד ששמאי מקרקעין מטעם התובע אמד את ירידת הערך בדירה בסכום כולל של 21,000 דולר, מתוך סכום זה יוחד סכום בסך 17,000 דולר שתומחר כירידת ערך בגין קיטון מידות רוחב חדרי השינה בדירה בשל התהוותה קיומה של פינה קטומה בכל אחד מהם, בעוד סך 4000 דולר תומחר כירידת ערך בגין קירבה יתרה של הכיור לקיר הכניסה בחדר האמבטיה.



8. התובע טוען כי ביום 30/10/04 פנה באמצעות בא כוחו לנתבעת במכתב רשום שאליו צורפו חוו"ד של המהנדס והשמאי ודרש תיקון הליקויים שפורטו בחוו"ד המהנדס וכן ליקויים נוספים שלא נסקרו באותה חוו"ד (החלפת ניאגרה וכיורים) וכן לפצות את התובע בגין ירידת הערך לדירתו, והכל בתוך 21 יום מתאריך המכתב (נספח ט’ לכתב התביעה).



9. התובע מייחס לנתבעת רשלנות בביצוע הבנייה וכן הפרת הוראות הדין ובכלל זה הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן:"חוק המכר").



10. בכתב הגנתה הכחישה הנתבעת את טענות התובע וכפרה בזכותו לגבות ממנה פיצויים.



11. הנתבעת טענה כי התובע רכש את הדירה במצבה וכי ההסכם נחתם שעה שבניית הדירה הושלמה תוך שהתובע מוותר על כל דרישה מצידו שתתבסס על סתירה בין המצב בפועל של "הממכר לבין המפרט ו/או התוכנית".



12. הנתבעת הוסיפה וטענה כי גילתה אוזן קשבת לתלונות התובע ותיקנה ליקויים בדירה ע"פ דרישות התובע. יתר על כן, במכתבה לתובע מיום 10/11/04 התייחסה בפירוט לכל טענותיו, והביעה נכונות לתקן מספר ליקויי בנייה שנותרו.



13. אשר לטענת התובע בגין קיטון החדרים נטען ע"י הנתבעת כי התובע רכש את הדירה לאחר השלמת בנייתה, והיה מודע לתצורת החדרים ושטחם.

14) הנתבעת כפרה בממצאים ובאומדנים שפורטו בחוו"ד של מהנדס התובע, והערכות השמאי מטעמו וכן הכחישה את טענות התובע בדבר עוגמת נפש שנגרמה לו.



ב) דיון וממצאים

1) ניכר בעליל כי הליקוי העיקרי הקיים בדירה נוגע לסטיות במידות הרוחב של חדרי השינה ובמיצוב חדר השירותים כמפורט בחוו"ד המהנדס והשמאי מטעם התובע, לסטיות תכנון וביצוע אלו לרבות מודעותו המוקדמת של התובע לקיומם והמסקנות הנוגעות לכך, הוקדשה עיקר יריעת הדיון וסיכומי בעלי הדין.







2) מומחה בית המשפט

2.1 בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את מר יעקב כהן מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין ע"פ הכשרתו. (להלן: "המומחה").



2.2. המומחה ביקר בדירה ביום 29/6/05 בלווית בעלי הדין עיין בכתבי הטענות ובחוו"ד של המהנדס והשמאי מטעם התובע, וביום 10/7/05 הוציא תחת ידו חוו"ד לפיה נדחו מרבית ממצאיו של המהנדס מטעם התובע באופן שסכום אומדן הליקויים הועמד ע"פ 3,400 ₪ (עלות לנתבעת) וסך 5500 ₪ עלות לתובע (כולל מע"מ ופיקוח).



2.3. המומחה לא פירט בחוו"ד את סעיפי הליקוי אותם תימחר, לעומת זאת, אישר המומחה את ממצאי השמאי בדבר ירידת ערך הדירה המיוחסת לקיטון רוחב חדרי השינה בדירה, ליקוי שתומחר בסכום כולל של 77,200 ₪ ושלל קיומו של ליקוי בחדר האמבטיה אשר כזכור תומחר על השמאי כירידת ערך בסך 4000 דולר.



2.4. בתשובתו לשאלות הבהרה מיום 28/7/05, אישר המומחה תוספת בסך 800 ₪ לסכום ירידת הערך, בגין העדר מסעד יד במהלך המדרגות הסמוך לדירה.



2.5. בעלי הדין נמנעו מחקירת המומחה וב"כ התובע ציין כי מרשו מקבל את ההערכות והאומדנים שקבע המומחה (עמ’ 14 לפרוטוקול ישיבת יום 9/5/06). גם ב"כ הנתבעת לא העלה השגות באשר לתמחור הכללי של אומדן הליקויים למעט טענתו באשר למאחז יד לאורך קיר המדרגות במהלך הסמוך לדירה.

בנסיבות אלו אני מקבל את ממצאי המומחה והערכותיו הכספיות. (השוו: ע.א. 2934/04 סולל בונה נ’ איתן (טרם פורסם), צוטט בהסכמה ב- ע.א. 5602/03 סגל נ’ שיכון ופיתוח (ד"ע ע"א, 461 - להלן "פרשת סגל").





3) הנחה במחיר הרכישה

3.1. בחקירתו את התובע ביקש ב"כ הנתבעת לבסס טענה לפיה זכה התובע להנחה ניכרת במחיר הדירה (עמ’ 7,8, לפרוטוקול) טענה זו לא עלתה כלל ועיקר בכתב ההגנה וב"כ התובע, התנגד להרחבת חזית (עמ’ 16 לפרוטוקול) מטעם זה אתעלם מטענת הנתבעת בסיכומיה לפיה עובדת מתן ההנחה צריכה להילקח בחשבון ע"י בית המשפט בקביעת ירידת הערך (סעיפים 60-66 לסיכומי הנתבעת).

3.2. מעבר לדרוש, אוסיף כי בעדותו כפר התובע בטענה כי זכה להנחה בעבור הדירה וטען בעקביות כי המחיר שנדרש ממנו שולם על ידו בפועל ועמד ע"ס 170,000 דולר (עדותו בעמ’ 8,9 לפרוטוקול).

3.3. אשר על כן, אני דוחה את טענת הנתבעת לפיה יש להביא בחשבון, בקביעת הפיצוי בגין ירידת הערך - מתן הנחה כביכול במחיר הרכישה.



4) נכונות הנתבעת לבצע תיקונים

4.1. הן בכתב התביעה והן בעדותו בפני טען התובע כי הנתבעת חזרה ותיקנה את מרבית הליקויים בדירתו, ובכלל היטתה אוזן קשת לתלונותיו.

4.2. הודאה זו כמו גם העובדה שהכמות הזניחה של הליקויים שמצא המומחה ואומדן תיקונם בסכום זעיר מלמדים כי הנתבעת הקפידה בבניית הדירה ולמיצער, נהגה באחריות בביצוע עבודות התיקונים; הנתבעת אף הציעה לתקן את אותם ליקויי בנייה מזעריים שנותרו כמפורט במכתבה מיום 10/11/04, וכנטען על ידה, ביצעה הנתבעת, במהלך חודש נובמבר 2004 תיקונים של ליקויים נוספים בדירה בהתאם לסעיפי חוו"ד של מהנדס התובע (סעיפים 29, 30 לתצהירו של חגי שקורי מטעם הנתבעת).

4.3. בעדותו טען התובע כי אינו זוכר עם שעה שבוצע התיקון עמד עם חוו"ד של טרמינל (המהנדס מטעמו) והוסיף כי הנתבעת לא תיקנה את כל מה שטרמינל ביקש (שם בעמ’ 14). חרף זאת לא טען התובע ולא הוכיח מהם פרטי הליקוי שטרם תוקנו, מה גם שאצה לו דרכו וביום 23/1/05 הגיש את התביעה.

4.4. סבורני כי התובע לא איפשר לנתבעת אשר מלכתחילה גילתה פתיחות ואוזן קשבת לתלונותיו - לסיים את אשר החלה, דהיינו למצות את זכותה לתקן את הליקויים וכי משלא עלה בידו של התובע להוכיח אלו ליקויים הותירה הנתבעת בעינם לאחר ביצוע עבודתה בחודש נובמבר 2004, שוב לא ניתן לומר כי התובע נהג בדרך מקובלת ובתום לב במיצוי זכויותיו ע"פ הדין; דומה בעיני כי יש לראות בתובע, בבחינת השיקולים הנכונים להערכת התנהגותם של בעלי הדין - כמי שהגיש את תביעתו טרם סיום תקופת הבדק ולהעמיד את סכום הפיצויים בגין הליקויים הבלתי ספציפיים שנותרו בדירה על הסכום הנמוך, דהיינו סכום העלות לנתבעת בסך 3400 ₪ בלבד.

השוו: פרשת סגל הנ"ל פסקאות 10-11 לפסה"ד.



4.5. כמו כן, נחה דעתי כי אין מקום לפסוק לתובע פיצוי בגין העדר מסעד יד בחדר המדרגות שכן עסקינן בליקוי המצוי ברכוש המשותף להבדיל מן הדירה גופא.



5) מודעות התובע לצורת החדרים וסוגיית ירידת הערך



5.1. בעדותו אישר התובע כי ביקר בדירה מספר פעמים קודם לרכישתה וכי העדיף אותה על רכישת דירה אחרת בשל היותה מצויידת במעלית עובדה המהווה עבורו יתרון בשל נכותו הפיזית (עמ’ 7 לפרוטוקול).

5.2. ב"כ הנתבעת ריכז מאמץ עיקרי בנסיון לראות כי התובע היה מודע למידות החדרים ותצורתם, כבסיס לטענתו לפיה התובע הינו בבחינת "סבר וקיבל" התובע העיד כי הגם שהזמין ריהוט לחדר השינה הרי התבסס על גודל הקיר שלאורכו הונח הארון ומדד רק אותו (שם בעמ’ 10) בהמשך עדותו טען התובע, כי לא מדד את שטח הדירה (שם בעמ’ 12).



5.3. עד הנתבעת (חגי שקורי) טען בעדותו כי שטחי החדרים עולים על המינימום שנקבע בחוק, הגם שהסכים "שיש בעיה של החוסר של 2.60 מטר" (שם בעמ’ 16).



5.4. אין חולק כי בתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) (להלן בהתאמה: "תקנות הבנייה" ו"תוספת") נקבעו בפרט 2.04 מידות מינימום באשר לשטח (8 מ"ר) ולמידת הרוחב (2.60 מטר) של חדרים המיועדים לשימוש עיקרי ובכלל זה חדרי שינה.

ע"פ הממצאים שקבע המהנדס מטעם התובע ואשר אושרו בחוו"ד השמאי כמו גם בחוו"ד המומחה, הרי שבשל הפינה הקטומה בחדרים, "לא מתקיימת בהם הדרישה של שטח בין 8 מ"ר שבו אורך ורוחב עולים על 2.60 מטר, שכן רוחב הפינה הקטומה הוא 2.40 מטר בלבד"...

5.5. קיטון מידת הרוחב הינו בגדר "אי התאמה" כמשמעות הביטוי בסעיפים 1ו- 4(א)

(1) לחוק המכר.



5.6. ב"כ הנתבעת האריך מעניתו בטענות לפיה התובע ידע או יכול היה לדעת על המידות הנכונות, אולם גם אם אניח לטובת הנתבעת כי התובע היה מודע לפינות הקטומות בחדרים שהצרו את רוחבם, אין בכך כדי לקבוע כי הסכים לאי ההתאמה בענין זה נפסק:

"ידיעה על ליקוי או פגם דורשים לא רק להכיר את מצב הדירה, אלא גם את הנורמות החלות על בנייתה...המוכר יפטר מאחריות זו רק יפנה את תשומת ליבו של הקונה לאותם תקנים ולעובדה כי הדירה נבנתה בניגוד אליהם, ללא מידע זה אין להניח כי קונה הדיוט מודע לאי ההתאמה ולכן גם אי אפשר לראותו כמי שהסכים לה".

(ראו: ע.א. 8124/00 קניונים נכסים ובניין נ’ בני יעקב (פ"ד נ"ו(5) 198 וכן ע.א. (ת"א) 1085/04 (טרם פורסם).



5.7. בעדותו כפר התובע בגירסה לפיה הסביר לו חגי שקורי שצורת המגרש חייבה בניית חדרים קטומים (שם בעמ’ 15); על כך אוסיף כי לא נטען על ידי הנתבעת כי הפנתה את תשומת לב התובע לכך שרוחב החדרים נופל מן המינימום שנקבע בתוספת לתקנות הבנייה ודי בכך כדי להקים בידי התובע עילה לתבוע פיצויים בשל אי התאמה.



6) אשר לפיצויים בגין עוגמת נפש:

6.1. התובע טען כי ריבוי הליקויים בדירה כמו גם ניסיונות חוזרים ונשנים מטעם הנתבעת לתקנם, גרמו לו לטירחה סבל ועוגמת נפש.

התובע העמיד את תביעתו בפריט זה ע"ס 15,000 ₪.

6.2 מן העדויות שבפני עולה כי בדירה התגלעו גם ליקויי רטיבות אשר הגם שתוקנו על ידי הנתבעת היו כרוכים בפגיעה זמנית ברווחתו של התובע.

כמו כן העיד התובע כי נפגע מריבוי התיקונים שביצעה הנתבעת (עמ’ 13,15 לפרוטוקול).



6.3. טענת הנתבעת לפיה התובע לא סבל מעוגמת נפש אין לה על מה שתסמוך.

לאחר ששיקללתי את כל הנתונים הצריכים לעניין, אני פוסק לתובע סך 7500 ₪, כפיצויים בגין נזק בלתי ממוני.



7) סוף דבר:

אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע את הסכומים כדלקמן:

7.1. עלות תיקון הליקויים (עלות לנתבעת) 3,400 ₪

אומדן ירידת ערך 77,200 ₪

פיצוי בגין עוגמת נפש 7,500 ₪

88,100 ₪



7.2. לסכום זה יווספו סה"כ הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.



8) אשר לתשלום ההוצאות

8.1. כמפורט בכתב התביעה ובסיכומי התובע נשא התובע בהוצאות משמעותיות לצורך הוכחת תביעתו ובכלל זה אגרות בית משפט, שכ"ט למומחים וכן שכ"ט עו"ד.

הלכה פסוקה היא כי בהעדר סיבה מיוחדת יש לפסוק לבעל דין שזכה במשפטו הוצאות מלאות כדי שלא יפגע בחסרון כיס (השוו: דהן נ’ דני פד"י נ"ג(5), 598).

בנתון לכך יש לפסוק לתובע את מלוא הוצאותיו.

עם זאת מצאתי כי חוו"ד מטעם התובע לקתה בהגזמה וכי במהלך הדיון הודיע התובע כי הוא נסמך על ממצאי המומחה ואומדניו.

8.2. אשר על כן, אני פוסק לתובע את הוצאותיו כמפורט בפיסקה ח’ לסיכומי התובע, בתוספת סכומי אגרת התביעה כמפורט בפיסקה ז (1) לסיכומי התובע, אך תוך הקטנת הסכום ששילם התובע למהנדס מטעמו (סך 1840 ש"ח), והעמדתו על סך 1000 ₪ בלבד.

סכומי ההוצאות ושכ"ט ישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסה"ד ועד ליום התשלום בפועל.

התובע רשאי להגיש פסיקתא לחתימה.





הודעה זכות הערעור.



המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים בדואר רשום.



ניתן היום א’ בכסלו, תשס"ז (22 בנובמבר 2006) בהעדר הצדדים.





בן חיים מרדכי, שופט