פס"ד כהן נגד גבעת המוזיאון - ליקויי בניה מסוג רטיבות

בתי המשפט

א 051633/05
בית משפט השלום תל אביב-יפו



16/08/2007
תאריך:
כב’ השופט מרדכי בן חיים
בפני:






1 . כהן אליעזר

2 . כהן ויקטוריה
בעניין:

התובעים
צבי שטיין
ע"י ב"כ עו"ד





נ ג ד





גבעת המוזיאון רחובות בע"מ


הנתבעת
איתן לביא ואח’
ע"י ב"כ עו"ד



פסק דין



א. מהות התביעה ועיקרי טענות בעלי הדין
בפניי , כפי שיתואר להלן.



1. עיקר טענות התובעים

(א) התובעים, בני זוג, התקשרו ביום 22.12.98 עם הנתבעת, חברה יזמית וקבלנית אשר בנתה את פרויקט המגורים "גבעת המוזיאון רחובות" (להלן – "הפרויקט"), בהסכם לרכישת דירה בפרויקט, ברחוב יעקב 34/40 ברחובות (להלן בהתאמה – "ההסכם" ו"הדירה").



(ב) "נתנאל חברה לבנין" הינה חברה לבנין ועבודות ציבוריות אשר היתה הקבלן המבצע בפועל של העבודה בדירת התובעים. (להלן – "הקבלן המבצע" או "נתנאל").

(ג) מר ניסים לוי שימש כמנהל פרויקטים מטעם הנתבעת, ושימש ככזה גם בפרויקט נשוא תביעה זו. מר שלמה זוארץ משמש מנהל עבודה מטעם הנתבעת, והוא ביצע ו/או פיקח ישירות על ביצוע עבודות בדירה (ראה תצהירי עדות ראשית של השניים).



(ד) הדירה נמסרה לחזקת התובעים בסוף חודש יוני 1999.



(ה) התובעים טוענים כי עם בואו של החורף של שנת 1999 (חודשים ספורים לאחר כניסתם לדירה), התגלו בדירה ליקויים ופגמים מרובים ובכללם ליקויי רטיבות רבים בקירות הדירה, רטיבות בתקרת האמבטיה, נזילות מים מן הגג, אריחי חרסינה שנפלו מקירות חדרי השירותים, וכו’.



(א) התובעים פנו אל מנהל הפרויקט מטעם הקבלן המבצע, מר ניסים לוי, והתריעו בפניו אודות הליקויים האמורים. מר לוי הגיע אל הדירה לשם בדיקת הליקויים הנטענים, והודיע לתובעים כי על מנת לתקנם יש להמתין לעונת הקיץ הקרבה, היינו, המתנה של כ- 7 חודשים, שבמהלכם נותרו הקירות רטובים ונוטפי מים.



(ב) ביום 5.12.99 פנו התובעים בכתב אל הקבלן המבצע והתריעו בפניו אודות ליקויים נוספים אשר נתגלו בדירה, כגון רעש חזק הבוקע מחדר שעוני המים, רעשים חזקים המגיעים ממשאבות הבריכות בגג הבניין, וכן הודיעוהו על הצפת גג דירתם במים שזרמו ככל הנראה בשל תקלה בבריכות בגג. התובעים הופנו בגין כך אל מר איציק, מהנדס המים, ולטענתם לאחר שיצרו עמו קשר והוא הגיע לדירה, הודיעם כי אין לו פתרון לבעיה.



(ג) בעונת הקיץ בשנת 2000 הגיע לדירה מנהל הפרויקט מלווה בפועלים על מנת לבצע תיקונים, אשר נמשכו כחמישה ימים וכללו עבודות איטום שונות במקומות שונים בדירה. דא עקא, בחורף של שנת 2000, עם תחילת הגשמים, התיקונים החלקיים שנעשו לא עמדו במבחן, וקירות הדירה החלו שוב להירטב.



(ד) השתלשלות עניינים זו חזרה על עצמה, הלוך וחזור, עם חילופי העונות; בקיץ היו נעשים תיקונים מטעם הנתבעת, ובחורף חזרו על עצמן תופעות הרטיבות בדירה, וחוזר חלילה.



(ה) התובעים המשיכו בפניותיהם בכתב אל הקבלן המבצע, תוך שהם מפרטים את נקודות הנזילה והרטיבויות בקירות, אך ללא הואיל.



(ו) לפיכך, פנו התובעים אל המהנדס ראובן כץ, על מנת שיחווה דעתו המקצועית בגין מצב הדירה וליקויי הבניה הקיימים בה. בחוות דעתו מיום 7.8.03 קבע מר כץ כי סך עלות תיקון הפגמים שאותרו על ידו בדירה עומד על 7,100$. התובעים המציאו עותק מחוות הדעת אל הנתבעת ביום 24.8.03, תוך שהם מבקשים ממנה, פעם נוספת, לתקן את הליקויים והפגמים שאותרו בדירה, על פי המפורט בחוות הדעת מטעמם.



(ז) המשך ההתנהלות בין התובעים לנתבעת באה לידי ביטוי במכתבים מצד התובעים לנתבעת בגין הליקויים בדירה, ומכתבי מענה מצד הנתבעת, וכן ביקורים נוספים של עובדי הנתבעת בדירה, לצורך ביצוע תיקונים.



(ח) לאור העובדה שהתובעים לא באו על סיפוקם מאיכות ומטיב התיקונים שערכה הנתבעת בדירה, פנו בשנית למהנדס מטעמם על מנת שיחווה דעתו על מצב הליקויי בדירה, לאור התיקונים שנערכו בה. מר כץ הוציא תחת ידו חוות דעת נוספת, מיום 7.9.05, בה קבע כי עלות התיקונים שאמד בשעתו (היינו, ביום 7.8.03) בעינה עומדת.



(ט) משכלו הקיצין מבחינתם, הגישו התובעים תביעתם לבית המשפט ביום 9.10.05, במסגרתה הם עותרים לקבלת פיצויים בגין הנזקים אשר נגרמו להם.



(י) התובעים טוענים כי איבדו אמון ביכולתה של הנתבעת לתקן את הליקויים בעין. לפיכך, לטענתם על הנתבעת לשאת בתשלום הנדרש לתיקון הליקויים בדירה באשר איבדה את זכותה לתקן את הליקויים בעצמה.

2. עיקר טענות הנתבעת

(א) טענתה המרכזית של הנתבעת הינה כי היא פעלה, לאורך כל הדרך, כפי שקבלן סביר היה צריך לפעול בנסיבות העניין, ואף למעלה מכך; הנתבעת טוענת כי גילתה יחס ענייני, מקצועי, מכובד וטוב כלפי התובעים, ודאגה לשלוח אל דירתם את עובדיה ו/או בעלי מקצוע מתאימים על מנת לבצע תיקונים ושיפורים בדירה, באופן מקצועי ולשביעות רצונם של התובעים.



(ב) הנתבעת טוענת כי הדירה נמסרה לתובעים לשביעות רצונם והם אף נתנו אישורם על כך בכתב, ביום 14.6.99, בו חתמו התובעים על פרוטוקול קבלת הדירה ולפיו הצהירו כי הדירה "גמורה תקינה ומושלמת, וכי מולאו כל התחייבויות החברה כלפינו ע"פ ההסכם. אנו מצהירים כי אין לנו כל תביעות או טענות בכל הקשור להשלמת הבניה, טיב הבניה והאביזרים שבדירה ובבנין..." (ראה פרוטוקול קבלת הדירה מיום 14.6.99).



(ג) הנתבעת טוענת כי התובעים פנו אליה והתריעו בפניה על ליקויים בדירה שנגרמו כתוצאה מגשמי חורף 99’, וכפי שהבטיחה לתובעים, שלחה עובדים בקיץ 2000 לתיקון כל אותם ליקויים, וביצעה תיקוני איטום, הרמת אריחים, תיקוני סדקים, תיקוני צבע וכו’.



(ד) הנתבעת טוענת כי גם המומחה מטעם בית המשפט אישר כי הנתבעת עמדה במוטל עליה, וכי תיקנה את הליקויים בדירה, למעט מספר ליקויים מועט ביותר, ובעיקר את רוב ליקויי הרטיבות.



(ה) כמו כן טוענת הנתבעת כי למעט תיקון אחד, כל תיקון שבוצע על ידה היה תיקון חדש, ולא היה מדובר בתיקונים חוזרים של אותו ליקוי.



(ו) הנתבעת טוענת כי התייחסה ברצינות הראויה והנדרשת לכל הליקויים אשר התובעים הודיעוה אודותם, ובכל הנוגע לליקויי הרטיבות טענה כי ממילא ישנן מספר דרכים ושיטות לטיפול בבעיות רטיבות, וכי אין לבוא אליה בטרוניה על שאת חלק מהליקויים לא עלה בידה לפתור כבר ב"ניסיון הראשון", כי ליקויי הרטיבות הם מטבעם כאלה אשר, במקרים רבים, לא באים על פתרונם המלא והסופי בביצוע התיקון הראשון. (ראה סעיפים 13-15 לסיכומים מטעם הנתבעת).



(ז) לחיזוק טענותיה מוסיפה הנתבעת ומציינת את העובדה שהתובעים הפקידו בידיו של מר זוארץ את מפתחות דירתם לצורך ביצוע התיקונים בה, ואפשרו כניסתו אליה גם שלא בנוכחותם, דבר המעיד לדעתם על האמון הרב שרחשו לו בפרט ולנתבעת בכלל.



(ח) לבסוף מוסיפה הנתבעת כי ביום 27.6.01 חתמו התובעים על מסמך בו אישרו כי עובדי הנתבעת החלו בביצוע תיקונים שנתיים בדירה, ועם סיומם חתמו התובעים על מסמך לפיו התיקונים בוצעו לשביעות רצונם המלאה, ואף הגדילו לעשות בכך שבגוף המסמך, הוסיפו מיוזמתם ובכתב ידם הערה בה ציינו "את עבודתם הטובה והמסורה של סנדו ווסילי". כל זאת מעיד, לטענת הנתבעת, על כך שהתובעים עצמם מודעים לעובדה שהנתבעת העניקה להם טיפול מסור ואחראי, ודאגה לפתרון כל התקלות אשר הועלו בפניה בנוגע לדירה.



(ט) הנתבעת מציינת כי דרך פתרון הליקויים שנותרו בדירה, כפי שהועלתה בחוות דעתו של המומחה שמונה על ידי בית המשפט, מקובלת עליה, כפי שהיא מקובלת גם על דעת התובעים, אך היא מתנגדת לפיצוי התובעים בגין כך, ועומדת על זכותה לבצע את התיקונים בעין.





ב. המומחה מטעם בית המשפט



1. בהחלטתו מיום 15.12.05, מינה בית המשפט את אינג’ בס מרדכי, מהנדס בניין בהכשרתו, כמומחה מטעם בית המשפט (להלן – "המומחה") והנחה אותו לבקר בדירה ולבדוק את פרטי הליקויים ו/או אי ההתאמות כפי שהם מופיעים בכתב התביעה, ולחוות דעתו לגבי קיומם בפועל של ליקויים כאלה, אם בכלל, תוך עמידה על עלות תיקונם, משך הזמן הדרוש לתיקונם וכיו"ב.



2. המומחה סקר את הדירה בנוכחות בעלי הדין ו/או מי מטעמם, ובחוות דעתו מיום 19.1.06 פירט את ממצאיו, תוך התייחסות לתיאור הליקויים כפי שנטענו על ידי התובעים. הליקויים והפגמים העיקריים שאותרו על ידו הינם ליקויים כלליים, תיקוני איטום וליקויי רטיבות, תיקון מרפסת גג הדירה, ותיקון ליקויים בעבודות אלומיניום.



3. המומחה ריכז את עלות תיקון הליקויים, כפי שאותרו על ידו בדירה, וסיכם את סך כל העלות בסכום של 21,745 ₪ (לא כולל מע"מ), תוך שהוא מציין כי הנ"ל הנ"ל מבטא אומדן עלות תיקונים על ידי קבלן מזדמן מטעם התובעים, כי במידה והעבודות יבוצעו על ידי הנתבעת, יש להפחית 15% מהעלות הנ"ל; כמו כן המליץ המומחה להוסיף 10% עבור פיקוח הנדסי ועבודות בלתי צפויות, ולבסוף העריך את משך הזמן לתיקון בכ- 20 יום, וציין כי ניתן להמשיך ולהתגורר בדירה במהלך ביצוע התיקונים.



4. ב"כ הצדדים הפנו אל המומחה שאלות הבהרה, והמומחה השיב עליהן ביום 19.2.06. בתשובות ההבהרה התייחס המומחה לסעיף 4 לחוות דעתו העוסק בסוגיית האיטום והרטיבות, ואישר כי אכן סעיף זה בחוות דעתו מתייחס לשני חדרי רחצה שונים, במפלסים שונים של הדירה.



5. בהתייחס להערות ב"כ הצדדים לגבי העלויות שנקבעו בחוות דעתו של המהנדס ראובן כץ (המומחה מטעם התובעים), העריך המומחה מחדש את עלויות התיקון כפי שנקבעו בחוות דעתו מיום 19.2.06, וקבע כי את ביצוע התיקונים בדירה יש לחלק לשני שלבים;



5.1 את עלות שלב א’ לתיקונים העמיד המומחה על סך של 19,645 ₪ (לא כולל מע"מ).



5.2 בנוגע לשלב ב’ קבע המומחה כי במידה ובעיות הרטיבות בחדר שינה עליון ותחתון לא ייפתרו, יהיה צורך בתוספת כספית של כ- 2,950 ₪ (לא כולל מע"מ) על מנת לפתור מוקדי רטיבות אפשריים.





ג. הליקויים בדירה ואחריות הנתבעת לתיקונם


תיקוני אלומיניום:

1. בדיון שנערך ביום 5.9.06 בפני כב’ השופטת ניב, הודיע ב"כ התובעים כי הם מקבלים את חוות דעתו של המומחה, אך מסרבים לביצוע התיקונים על ידי הנתבעת. מנגד, הודיע ב"כ הנתבעת, כי הנתבעת עומדת על זכותה לתקן, אשר לממצאי חוות דעת המומחה הוסיף ואמר כי היא מקובלת על דעת הנתבעת, למעט נושא האלומיניום. ב"כ הנתבעת טען כי זכותה של הנתבעת לתקן לא נפגעה, וכי בדעתה לבצע את התיקונים באופן מדויק על פי הדרך שהתווה המומחה.



2. במעמד ישיבה זו ניתנה החלטה, לפיה התובעים יגישו תצהירי עדות ראשית, בהם יביאו התייחסות ספציפית לסוגית התיקונים (בעין או על דרך פיצוי כספי).





ד. תיקון בעין או תשלום פיצויים
1. התובעים פרטו במסגרת תצהיר עדותם הראשית את תולדות פניותיהם המרובות בכתב לנתבעת, שנותרו ללא מענה, (ס’ 8-18 לתצהיר עדותם) וכן עמדו על עובדת ביצוע תיקונים "קוסמטיים" כהגדרתם על ידי הנתבעת.

2. במהלך עדותה, חזרה התובעת וטענה כי מכתבי התובעים נותרו ללא מענה, הגרם שאמרה כי נעשו ניסיונות תיקון מטעם הנתבעת (שם, בעמ’ 7). התובעת הדגישה במיוחד את ליקויי הרטיבות אשר נותרו בעינם, חרף הניסיונות הרבים לתקנם (שם, בעמ’ 8).



3. עד הנתבעת, ניסים לוי, טען בעדותו כי הנתבעת תיקנה גם את ליקויי הרטיבות כדבעי, אך משהופנה לחוו"ד המומחה, טען כי הנתבעת לא תיקנה מוקד רטיבות אחד עליו לא ידעה (שם, בעמ’ 10). עד נוסף מטעם הנתבעת, מר שלמה זוארץ, עמד בעדותו על העובדה כי התובעים מסרו לנתבעת את מפתח הדירה, וכי פועלי הנתבעת תיקנו מספר מוקדי רטיבות במהלך כ- 5 ימי ביקורים בדירה (עדותו בעמ’ 12,13 לפרוט’).



4. חומר הראיות שבפניי מלמד אפוא, כי התובעים אכן אפשרו לנתבעת להיכנס לדירתם, פעמים מרובות, על מנת לאפשר לה לבצע התיקונים הנדרשים, אלא שהנתבעת לא השכילה למצוא פתרון מקיף לריבוי הליקויים, כמתבקש מחוות דעת המומחה.



5. הלכה פסוקה היא כי אין לאפשר לקבלן תיקון בעין של ליקויים אלא אם הודה באחריותו וגילה נכונות מעשית לתקנם, וכן כי אין להפוך את דירת הרוכש ל"אתר ניסויים" [השוו ע"א 1722/90 זלוצין נגד דיור לעולה פ"ד נה(4), 203]. יתר על כן, גם חלוף הזמן הניכר מאז גילוי הליקויים ועד ליום הגשת התביעה פועל נגד הנתבעים בדרישתם לתיקון בעין (ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח’ נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, דינים עליון ע"א 461).



6. אשר לסוגית האלומיניום; הנתבעת נמנעה מלזמן את המומחה לחקירה ובכך קיפחה בידה את הזכות להשיג על ממצאיו בסוגית האלומיניום.








בע"א 2394/94 סולל בונה בע"מ נ. ארז איתן ואח’, קבעה השופטת שטרסברג כי "...על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה, שיש בה משום ניסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים..." [תק-על 96 (2), 481 (1996)].



אני פוסק אפוא כי יש לחייב את הנתבעת גם בעלות תיקון ליקוי האלומיניום.



7. כמו כן, אני פוסק כי לא הוכח בפני שליקויי הרטיבות תוקנו, ומאידך, הונחו בפניי נסיבות המלמדות כי הנתבעת איבדה את זכותה לתקן את הליקויים בעין, ועליה לפצות את התובעים בסכום אומדן הליקויים ע"פ קביעת המומחה, בסכום של 28,706 ₪ כולל מע"מ כדין, ו- 10% (בגין פיקוח הנדסי).





ה. פיצוי בגין נזק בלתי ממוני

1. התובעים מעמידים את הסכום בגין ראש נזק זה סך של 13,000 ₪.



2. התובעים גורסים כי נגרמה להם, בשל עומק הליקויים ותקופת התמשכותם, מידה גדולה של פגיעה ברווחה ועוגמת נפש, ואף צפויה להיגרם להם עגמת נפש נוספת במהלך ביצוע עבודות התיקונים. לטענתם, "מדובר בסבל מתמשך של שנים רבות מבעיות רטיבות ונזילות קשות, אין ספור ’תיקונים’ כושלים שגרמו לתובעים מפח נפש אכזבה וסבל מצטבר מדי שנה בשנה" (סעיף ד.1. לסיכומי התובעים).



בתצהיר עדותה של התובעת ובסיכומי התובעים, עמדו הם על הנזקים שנגרמו להם, הסבל, אבדן הנוחות, אבדן הנאה מרכושם, בזבוז זמן רב, אי נוחות כתוצאה מניסיונותיה הרבים של הנתבעת לתקן את הליקויים בדירה.



3. מטבע הדברים יש לקחת בחשבון הפיצוי הנ"ל גם את חוסר הנוחות הכרוך בתיקון הליקויים אשר פורטו בחוות דעתו של המומחה, אשר קבע כי משך התיקונים יהא כ- 20 יום, תקופה לא מבוטלת, לכל הדעות.



4. טענותיהם של התובעים בנוגע לליקויי איטום ורטיבות אומתו בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, וחוות דעתו נתקבלה על דעתם של שני הצדדים. אין ספק בעיניי כי ליקויי רטיבות כה ממושכים, אשר צצו והתגלו כל פעם במיקום אחר בדירה, יוצרים מפגע שיש בו לפגום קשות ברווחתו של רוכש דירה ובהנאתו ממנה. לכך מצטרפת העובדה שהתובעים נאלצו לסבול תקופות ממושכות של כניסת ויציאת עובדים ופועלים מדירתם, דבר שבפני עצמו מהווה, לכל הדעות, חוסר נוחות, בלשון המעטה.



5. הלכה פסוקה היא כי, הערכת הפיצוי בגין נזק בלתי ממוני לרוכש דירה, מסורה לשיקול דעתו של בית המשפט, אשר יתן דעתו לנסיבות השונות, ובכלל זה, שיעורו של פיצוי זה בשים לב במכלול הנזקים והליקויים שנגרמו לדירה (פרשת סגל הנזכרת לעיל).

לאחר ששקלתי את מכלול הנסיבות הבאות בחשבון, אני פוסק לתובעים סך של 10,000 ₪ כפיצויים בגין נזק בלתי ממוני.





ו. סוף דבר



1. אני מקבל את התביעה בחלקה, ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של

38,706 ₪, כדלקמן:



עלות ביצוע תיקונים(כולל מע"מ ופיקוח): 28,706 ₪

נזק בלתי ממוני: 10,000 ₪

סה"כ: 38,706 ₪





2. הסכום הנ"ל ישולם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום המלא בפועל.



3. לאור התוצאה אליה הגעתי, שמשמעותה כי התביעה התקבלה בחלקה בלבד, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות משפט בסכום של 5,000 ₪, ושכ"ט עו"ד בסכום של 8,000 ₪.








54678313הודעה זכות הערעור.



ניתן היום, ב’ באלול, תשס"ז (16 באוגוסט 2007), בהעדר הצדדים.




54678313המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים בדואר רשום.







מרדכי בן חיים 54678313-51633/05



מרדכי בןֿ ֿ חיים, שופט


נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

- לפסקי דין נוספים של השופטים : מרדכי בן חיים - לפסקי דין נוספים של עורכי הדין : צבי שטיין, איתן לביא - לפסקי דין נוספים של העותרים : כהן אליעזר, כהן ויקטוריה - לפסקי דין נוספים של המשיבים : גבעת המוזיאון רחובות בע"מ