פסק דין ליקויי בניה - ריצוף סדוק

בתי המשפט



התובעים
1. אורגד יצחק
2. אורגד ז’רמן ליאה בעניין:


נ ג ד

הנתבעת בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ


ב"כ התובעים עו"ד יעקב חבר
ב"כ הנתבעת עו"ד צבי שטיין

פסק דין

1. בעקבות פרסומים של הפרויקט "נוף יקנעם" שבנתה "חברת בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ" (להלן: "הנתבעת", או "החברה") ביישוב יוקנעם, פנו התובעים 1 ו-2 (להלן: "התובעים") לחברה.נ

2. בתאריך 28.2.96, לאחר שראו את מיקום הפרויקט, חתמו התובעים על זיכרון דברים ושילמו מקדמה בסך 5,000 ₪. במעמד זה, נמסר לידי התובעים מוצג חזותי (פרוספקט) של חזית הבניין ותשריט המראה חלוקת החדרים של הדירה בו רשום ששטח הדירה הוא כ-94 מ"ר (להלן: "הפרוספקט)"

3. בתאריך 19.6.96 התקשרו הצדדים בהסכם לרכישת דירה מס’ 7 בבית מס’ 7, גוש 11082, חלקה 1, אליו צורף מפרט טכני של הדירה (להלן: "הדירה").ב


טענות הצדדים:

א. ליקויי בנייה

4. התובעים טוענים כי החזקה בדירה נמסרה להם בסוף חודש בספטמבר 1998. כבר במעמד זה, גילו הרוכשים ליקויים רבים בדירה והם פורטו באזני מנהל הפרויקט כמו גם בפני הנהלת הנתבעת. הדבר בא לידי ביטוי במכתבים הרבים ששיגרו אליה. למרות האמור, התעלמה הנתבעת ולא תיקנה ולו ליקוי אחד.ו

5. משכך, טוענים התובעים כי פנו למהנדס בניין, מר יעקב מרזוק, אשר נתן ב- 15.8.99, חוות דעת המפרטת את הליקויים (להלן: "חוו"ד 1"). זו נשלחה לנתבעת, אולם האחרונה טרחה להגיב רק כעבור שנה, במכתב בו פירטה את הליקויים שאותם התחייבה לתקן. התחייבה – ולא ביצעה.נ

6. מומחה מטעם הנתבעת – מהנדס מר שטיין, נתן חוות דעתו מיום 2.11.03 (להלן: "חוו"ד 2"). מומחה מטעם בית משפט, מהנדס מר יקי נחמן, נתן חוות דעתו מיום 21.12.03 (להלן: "חוו"ד מומחה מטעם בימ"ש"). שלושת המומחים בדקו ומצאו ליקויים אותם פירטו בחוות דעתם.ב



7. אחת הבעיות בדירה הינה ריצוף סדוק. לטענת התובעים, אימץ המומחה מטעם בימ"ש את דרישתם, כי יש לבצע תיקון הריצוף באחת משתי חלופות: החלפת האריחים, או הדבקת אריחי קרמיקה על הקיימים. לפיכך יש לדחות כל טיעון של הנתבעת באשר לנכונותה או לסירובם של התובעים לשייף הריצפה כפתרון לתיקון ליקויי הריצוף.ו

8. לטענתם, נמנעה הנתבעת באופן עקבי לקבוע עימם סדרי עבודה לביצוע התיקונים ומועדים לתחילתה וסיומה. לנוכח חוו"ד המומחה ומשנמצא כי הנתבעת לא קיימה את מחויבותה לביצוע התיקונים כראוי, עתרו התובעים לחייב את הנתבעת לשלם להם את מלוא העלויות המתחייבות מביצוע תיקונים, כך:
ליקויי הבנייה – א. תיקוני ליקויים: 30,128 ₪.נ
ב. הוצאות שונות, כגון: לינה, פינוי: 13,170 ₪.ב

ב. שטח הדירה

9. לעניין שטחה של הדירה, מצוין במפרט חוזה המכר בס’ א’ – "פרטי זיהוי, לפי תוכנית מצ"ב". ואכן צורפו למפרט 2 תשריטים. האחד – תשריט של הדירה, זהה לפרוספקט שנמסר במועד ההתקשרות, אך בלא שצוין בה שטחה הכללי, אלא מידות פנימיות בלבד, ותשריט נוסף, הגדלה של תיאור מיקום כל בניין בפרויקט.ו

לטענת התובעים, שאלו את נציג הנתבעת מדוע לא נרשם בתשריט הדירה המצורף למפרט מהו שטח הדירה, ונענו ששטח הדירה מצוין בפרוספקט שכבר קיבלו וכי שני התשריטים זהים.נ

10. לגירסתם, התגלה להם לראשונה בחוזה החכירה עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י"), כי שטח הדירה הוא 79.3 מ"ר ולא 94 מ"ר כפי שהוצג בתשריט שנמסר במעמד החתימה על זיכרון הדברים.ב

התובעים פנו לממ"י בנצרת וביקשו לדעת את מקור הקביעה הנ"ל. תשובת ממ"י היתה כי שטח הדירה נמסר ע"י הנתבעת באמצעות מסמך הקרוי "הודעה על אכלוס משתכנים" (להלן: "הודעת איכלוס"), החתום ע"י מנכ"ל הנתבעת, מר עמי פרץ.ו

11. התובעים פנו גם למועצה מקומית יקנעם (להלן: "המועצה") ע"מ לברר גם אצלה פירוט הרישום לגבי שטח הדירה. בתשובתה מיום 1.12.03 ציינה המועצה את הנתונים שנמסרו ע"י הנתבעת כדלהלן:
שטח הדירה 73.6 מ"ר בנוסף 7 מ"ר החלק היחסי משטח הממ"ד = סה"כ 79.6 מ"ר.נ
החלק היחסי ברכוש המשותף 12.4 מ"ר.ב
סה"כ שטח לעניין חיוב ארנונה 93 מ"ר.ו

12. התובעים טוענים כי הנתבעת הטעתה אותם בענין זה.
הפיצוי הנתבע לענין שטח הדירה: 64,287 ₪.

13. התובעים מבקשים גם פיצוי בגין טרחה טרדה ועגמת נפש: 20,000 ₪.
לאור האמור, מבקשים התובעים כי בימ"ש יחייב את הנתבעת לשלם להם סך של 127,585 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית מיום הגשת התביעה עד לתשלום בפועל וכן הוצאות משפט בסך 5,091 ₪ ואגרת בימ"ש, בתוספת שכ"ט עו"ד + מע"מ.

טענות הנתבעת:

א. ליקויי הבנייה

14. הנתבעת טוענת כי ביצעה תיקונים שונים בדירה ו/או הביעה נכונות לכך:
ביום 13.1.99 : ביצעה תיקונים בדירת התובעים.נ
ביום 16.3.99 : בדיקת הליקויים ע"י מנהל מחלקת דיירים.ב
ביום 21.2.00 : נערך ביקור בדירה מטעם הנתבעת ע"מ להתחיל בביצוע התיקונים.
לטענתה הציבו התובעים תנאים שונים לביצוע. כתוצאה מכך, שלח ב"כ הנתבעת דאז, עו"ד פרסיק, ביום 8.3.00 מכתב לתובעים ובו ביקש כי ישקלו שנית את עמדתם ויאפשרו לנתבעת להתחיל בעבודתה.ו

ביום 19.7.00: שלח מנהל מחלקת שירות הדיירים מכתב אל התובעים וביקש מהם לתאם עם הנתבעת מועדים לתחילת ביצוע תיקונים ע"פ חוו"ד הנדסית.נ



15. יום לאחר פנייתם של התובעים ב- 13.8.00, שלחה הנתבעת עובד מטעמה לתיקון הנזילה. אישור על ביצוע תיקון מתאריך זה מס’ 02306 צורף לכתב ההגנה. לשיטת הנתבעת, יש לראות האמור לעיל כהוכחה להתייחסותה הרצינית לפניות התובעים.ב

16. כן גם מכתבה של הנתבעת מיום 25.7.00 המראה את נכונותה לבצע רשימה ארוכה של תיקונים בבית התובעים, עת פנתה בדרישה ובבקשה לתאם מועדים לביצוע. עוד שלחה בהמשך ביום 20.8.00 מכתב דומה.ו

17. חוו"ד מטעם התובעים אשר נערכה ביום 15.8.99 התקבלה אצל הנתבעת ונבדקה ע"י המהנדס חוליו לב בתאריך 18.4.00. בנוסף, ביקר בדירה נציג חברת "אלוני" ביום 25.9.00.

18. ביום 29.10.00 ביצעה חברת "אלום דן", קבלן חיצוני מטעם הנתבעת, איטום חלונות ועבודות שונות כמפורט בטופס אישור גמר עבודה מס’ 1207, עליו חתמה התובעת ואישרה כי העבודה בוצעה לשביעות רצונה.

19. הנתבעת טענה גם כי, סופקו לדירה אדני שיש חדשים אולם התובע לא הסכים כי יורכבו בטענה כי הם אינם הולמים. הנתבעת סיפקה אדנים אחרים וגם אותם סירב התובע לקבל.



20. ביום 11.12.00 שלחה הנתבעת באמצעות ב"כ, עו"ד ארז גלעד, מכתב בו צוין כי הנתבעת מינתה מהנדס חיצוני לבדיקת הטענות העולות מחוו"ד של מומחה התובעים. תוצאות הבדיקה לא היו לרוחו של התובע ועל כן הוא החליט לעכב ביצוע התיקונים הדרושים תוך הצבת תנאים שונים לביצוע העבודות.

21. לגירסת הנתבעת, שלחה אל התובעים מכתבים נוספים בימים: 18.4.02, 13.6.02, בהם הודיעה כי תתקן את שאר הליקויים על פי מכתבה מיום 12.9.00, להוציא תיקונים שבוצעו ואושרו בחתימת התובעים.

22. הנתבעת טוענת כי יש לדחות את התביעה שעילתה פיצוי כספי, הואיל ושמורה לה הזכות לתיקון בעצמה, הן עפ"י הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, והן עפ"י הסכם המכר שנחתם בין הצדדים.

23. לחילופין נטען כי גם אם יחליט בימ"ש כי יש לפצות את התובעים בפיצוי כספי כלשהו, אזי לפי ההלכה הפסוקה יש לפצותם עפ"י עלות ביצוע תיקון לקבלן, ללא מע"מ וללא הרווח הקבלני.

עוד נטען כי לו היו התובעים מתירים לנתבעת לתקן את הליקויים כפי שביקשה לעשות, לא היתה נגרמת להם "עגמת נפש". במיוחד לנוכח העובדה כי שיעור הליקויים ,כפי שנמצא ע"י המומחה מטעם בית המשפט נמוך פי כמה מזה שנטען ע"י התובעים והמומחה מטעמם.

ב. שטח הדירה

24. עפ"י אישור המועצה המקומית יקנעם שטח הדירה הוא 93 מ"ר.

הנתבעת טוענת כי אין התובעים רשאים להסתמך על פרסום או תשריט או מצג כלשהו, (הפרוספקט) אשר הוצג להם לטענתם, לפני חתימת ההסכם.

25. סעיף 24.3 להסכם קובע:

"הסכם זה בא להסדיר ולקבוע סופית את שהוסכם ביניהם לאחר משא ומתן ומסדיר סופית את היחסים שבין הצדדים. לא יהיה תוקף או נפקות לכל מצג, הבטחה, חוזר, פרסום, אמירה, סיכום דברים, בקשת רכישה, טיוטה וכיוצ"ב, בין בע"פ ובין בכתב ובא במקומם ואלה לא ישמשו ראיה בכל הליך שהוא".

26. לטענתה, מעולם לא הובטח לתובעים כי הדירה תהיה בשטח של 94 מ"ר. השטח המצוין בחוזה החכירה עם המנהל, אינו משקף בהכרח את שטחה האמיתי של הדירה, שכן יש להכליל בשטחה את הקירות הפנימיים והחיצוניים, מרפסות מקורות, שטחים ציבוריים, חדרי מדרגות, מעלית וכו’ הנכללים בגדר שטח ברוטו של דירה.

לשיטתה, שטח הדירה שקיבלו התובעים עולה בהרבה על השטח הנטען כי הובטח, היות ויש להוסיף את השטח הציבורי המשותף.
27. ביום 17.12.04 ערך השמאי מטעם בית משפט מר עירון, חוו"ד מומחה בה ניתח את שיטות המדידה השונות וקבע כי הגדרת שטח הדירה עפ"י הפרוספקט אשר הוצג לתובעים לפני רכישת הדירה ובו נרשם שטח הדירה כ-94 מ"ר, לא תיחשב כסטייה ואין מקום לבחון את ירידת ערך הדירה בגין הפחתת השטח הנבדקת.

ד י ו ן

א. ליקויי הבנייה

28. הנתבעת טענה כי את הליקויים המפורטים בחוות הדעת מטעם המומחה מטעמה, ניתן והיה על התובעים לגלות בעת העמדת הדירה לרשותם וכי הם חתמו כי התיקונים בוצעו לשביעות רצונם ולכן מנועים מלטעון לקיומם של הליקויים המצוינים בחוות הדעת, למעט ליקוי הרטיבות.

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973:

"4א. הודעה על אי-התאמה [תיקון: תש"ן]
(א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה -
(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד;
(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".
29. במקרה דנא, חתימה על ביצוע תיקונים, איננה גוררת מניעות כנטען ע"י הנתבעת:

"אכן, חתימה על גבי טופס תיקונים צריכה להתפרש, כמו כל מסמך, לאור נסיבות העניין וכוונת הצדדים. יש שהיא מעידה על תיקון הליקוי, ויש שהיא מעידה רק על ביצוע התיקון. בהתאם לכך, יש שהחתימה יוצרת ויתור או השתק, המונע בעד החותם לתבוע בגין הליקויים או בגין חלק מן הליקויים. אך מה הדין כאשר רוכש דירה חותם, למשל, כי בוצע תיקון למניעת רטיבות בקירות הדירה, ומייד בגשם הראשון מתברר כי הליקוי נותר בעינו? במקרה כזה סביר לומר כי החתימה מעידה על עבודה שבוצעה, אך אינה מעידה שהאחראי לתיקון הליקוי יצא ידי חובתו. לדוגמא, במקרה אחד פסק בית משפט זה כי כתב ויתור של רוכש דירה על כל תביעה בגין הדירה, אין בו, בנסיבות המקרה, אלא ויתור על "טענות שעניינן ליקויים חיצוניים במבנה הדירה ובאביזרים הגלויים." ראה ע"א 769/86 רובינשטיין ושות’ חברה קבלנית בע"מ נ’ זמרן, פ"ד מב(586 ,581 (3. וכך אמר באותו מקרה הנשיא שמגר:

"המדובר בענייננו במסמך סטנדרטי, אשר נערך על-ידי המערערת לצרכיה, ורוכשי הדירות הוזמנו על-ידיה לקבלו, כפי שהוא. כאשר מתעורר ספק לגבי פירושה של תניה במסמך מעין זה, מן הנכון להעדיף את הפירוש שאין בו כדי לבטא ויתור גורף על זכויות מצד אלה שלא ניסחוהו. זאת, כמובן, כאשר הכתוב סובל יותר מאשר פירוש סביר אחד" (שם. ראה גם שם, בעמ’ .(591-590)". [ע"א 4445/90 - "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ’ נ ג ד .תק-על 94(2), 674,עמ’ 679].

לאור האמור לעיל - לא יושתקו התובעים מלטעון בגין הליקויים.

30. השוואה בין חוות הדעת השונות מלמדת כי ישנם ליקויים בדירה.
הכלל הוא כי:

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך, כאמור, לא ייטה בימ"ש לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן".

ובהמשך:

"בדבר כוחה המחייב של חוות הדעת נקבע בפסיקה כי: מינויו מטעם בימ"ש של מומחה מוסכם על הצדדים הוא נוהג רצוי, שיש לעודדו (ע"א 521/77). כפועל יוצא ממינויו של המומחה אין הצדדים צריכים להביא ראיות נוספות ולחקור עדים ובכך שכרם, מאידך גיסא, מוגבלת כמובן, יכולתם לערער על מסקנות המומחה. הצדדים רשאים לחקור את העד המומחה...והם אף רשאים לדרוש מן המומחה הבהרות בכתב על חוות דעתו ...טענות אלה חייבות למצוא את ביטוין בחקירתו של העד, כי זו שיטת המבחן של הרציונאליות של מסקנותיו (ע"א 323/85 מדינת ישראל נ’ מזרחי [2], 189)". [ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ’ רוזנטל רונן ו-32 אח’, פ"ד נ"ב 567-568].


31. בעניינינו, אף לאחר עיון בטענות ב"כ הצדדים, לא מצאתי כי יש מקום לסטות באופן גורף מחוות הדעת ומסקנותיו של המומחה שמונה ע"י בית המשפט, לא מצאתי כל שגיאה או טעות חמורה בדבריו, או בהגיון מסקנותיו ואף לא מצאתי כל מקום לפקפק במומחיותו ובאובייקטיביות בה מילא את תפקידו.

32. ואולם, המומחה מטעם בימ"ש סבר בחוות דעתו כי לתובעים יקום הצורך בדיור חליפי. בתשובות לשאלות ההבהרה, ענה כי אם יוחלט על תיקון בעיית הריצוף, אזי בשל ביצוע החלפת ריצוף יאלצו התובעים ללון מחוץ לבית במשך 10 ימים. ואילו אם יוחלט לחלופין על ביצוע בשיטת ההדבקה, יאלצו התובעים ללון מחוץ לבית במשך 3 לילות.

הנני מקבלת את טענת הנתבעת כי משלא נזכר הדיור החלופי בכתב התביעה, אלא רק בתצהיר, יש בכך משום הרחבת חזית אסורה ולכן לא קיבלתי את טענת המומחה לעניין זה.

33. טענה הנתבעת כי אין לפסוק כל פיצוי, היות וקיימת זכות תיקון שלא מומשה. זכות התיקון אינה מוחלטת, היא תלויה בנסיבות העניין:

"יצוין כמו כן, שסעיף 4ב בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הנותן זכות למוכר לתקן, הוסף רק בחוק המכר (דירות) (תיקון מס’ 3), תש"ן-1990. ואולם, ועיקר, השאלה, אם יש לאפשר למוכר לתקן או לחייבו בפיצויי תיקון, תלויה בעובדות של כל עניין. כך, למשל, בע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ’ מאיוסט ואח’ וערעור שכנגד [דינים לד 611] עוסק בית המשפט בשאלה: "מי יבצע את התיקונים?".
אומר שם בית המשפט:

"... המערערת ביקשה שתינתן לה עצמה האפשרות לתקן את הליקויים. אך בית המשפט סירב. הוא הצביע על ’הסחבת והנסיונות הכושלים לתיקון הליקויים שהיו מנת חלקם של התובעים במשך תקופה כה ארוכה’. לכן החליט כי זכותם של המשיבים היא לקבל מן המערערת פיצויי כסף לבצע את התיקונים בעצמם. בדרך כלל עניין הוא לשיקול הדעת של בית המשפט קמא אם ראוי, בנסיבות המקרה, לתת לצד הנפגע סעד של אכיפה או סעד של פיצויים. בית המשפט קמא לא טעה כאשר בחר, בנסיבות המקרה, בסעד של פיצויים". [ע"א 472/95 - זכריה זלוצין נ’ דיור לעולה בע"מ . פ"ד נ(2), 858 ,עמ’ 862-863].

עוד נאמר כי:

"אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית..." [ע"א 472/95 –הנ"ל, 858 ,עמ’ 863-864].

"... נראה לי שזכותו של המוכר לערוך תיקונים בעצמו מוצתה, בלא הצלחה, ואין לכפות על הקונה תיקונים חוזרים של אותו מוכר, שאיבד את אמונו ואת חזקתו באותו עניין. זאת ועוד, הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב בעיניי אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש". [שם, שם].

34. כך למשל לא ראיתי נסיון כן ואמיתי מצד הנתבעת לתקן את בעיית הריצוף. העיד מנהל מחלקת הנתבעת - מר אלי גרציאן, כאמור בעמ’ 12 לפרוטוקול:
"ש. אתה מסכים איתי שהתובעים לא הסכימו לליטוש המרצפות. לפתרון שהצעתם.
ת. נכון...
ש. זה שאתם חוזרים ופונים ומבקשים לעשות ליטוש מרצפות זה מיותר כי הם לא הסכימו לליטוש המרצפות.
ת. אנחנו הצענו הפתרון הטוב..."

35. הנתבעת ציינה בסיכומיה כי התובעים לא הניחו כל תשתית עובדתית וכי לא צירפו אף מכתב אחד, המוכיח את דרישותיהם לביצוע תיקונים:

"אף אם תאמר כי ההודעה על הליקויים לא נשלחה בכתב, כאמור בחוזה, עדיין אין בכך, בנסיבות המקרה, כדי לפתור את המערערת מחבותה לתיקון הליקויים. ההודעה בכתב נדרשת כדי לוודא שהמערערת יודעת על הליקויים ותוכל לתקנם כנדרש. אך במקרה הנדון אין ספק שהמערערת ידעה על הליקויים, שהרי בפועל עסקה בתיקון הליקויים. לכן, אפילו נאמר כי לא נשלחה למערערת הודעה בכתב, יש מקום להוסיף ולומר כי המערערת ויתרה על הכתב. יתירה מזאת: האם תום לב הוא מצד המערערת לומר, מצד אחד, שידעה על הליקויים, ומצד שני שאין היא חייבת בתיקונים כיוון שלא הודיעו לה על הליקויים בכתב?". [ע"א 4445/90 – הנ"ל, 674 ,עמ’ 677].

36. הדברים האמורים לעיל, יפים גם לעניינינו. מחומר הראיות המצוי בפני עולה כי אכן היו פניות רבות מצד התובעים אל הנתבעת ושלוחיה לתיקון הליקויים במרוצת תקופות האחריות השונות. אף אם לא היו מצרפים התובעים מכתביהם, אין ספק כי ידעה על הליקויים, שהרי בפועל הנתבעת החלה בתיקון חלק מהם ובעצמה מודה כי לא ניתנה לה האפשרות להמשיך בו.

36. עם זאת, יש נפקות לסירוב ביצוע התיקון ע"י הקבלן:
"השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיתה עולה לו התיקון) איננה שאלה שיש לה תשובה חד משמעית. הכל תלוי בנסיבות המקרה. כך, למשל, נפסק שכאשר בעל דירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן, הפיצוי יחושב ע"פ עלות התיקון לקבלן" [ע"א 7799/01 יורם סלים ואורלי ברזילי ואח’ נ’ שכביב (טרם פורסם), ע"א 656/99 בר שירה נ’ מעונות לבניין בע"מ, דיני עליון, כרך 30, 385].

37. "המלומד איל זמיר עמד לאחרונה בהרחבה על סוגיית תיקון אי ההתאמה במכר דירות, ובסוגיית הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי ההתאמה בספרו "חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" (תשס"ב-2002), בעמ’ 579 ואילך. ככלל, כך מציין המחבר, הקונה אינו חייב לאפשר למוכר לתקן את אי ההתאמה ולמוכר אין זכות לתקנה. על-פי רוב בידי הקבלן יכולת לתקן את אי ההתאמה בעלות נמוכה יותר מאשר קבלן שהוזמן במיוחד לביצוע התיקון, משום שהוא מכיר את המלאכה שביצע ובידו להוזיל את התיקון, על-ידי ביצוע מרוכז של תיקונים בדירות אחדות באותו אתר...
על-פי רוב, תיקון הפגמים בידי חברת הבנייה הוא גם פתרון עדיף לקונה. על כן נקבע הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי ההתאמה בטרם יזכה את הקונה לתרופות אחרות. ואולם, על אף השיקולים שבגללם תיקון אי ההתאמה בידי מוכר הדירה הוא בדרך כלל הפתרון ההוגן והיעיל לאי ההתאמה, ישנם מקרים שבהם פתרון זה איננו בא בחשבון או שאין בו כדי לענות במידה מספקת על צרכי הקונה. המחבר עומד על פסקי דין שונים בסוגיה אם ועד מתי על הקונה לשוב ולתת לקבלן הזדמנויות נוספות לתיקון אי-התאמה לאחר שניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמה והוא לא ניצל אותה, או שניסה לתקן והדבר לא עלה בידו. לדעת המחבר, אם לפני הגשת התביעה נתן הקונה למוכר הזדמנות נאותה לתיקון אי ההתאמה, אין לדרוש ממנו מתן הזדמנות נוספת במסגרת ההליך השיפוטי. דברים אלה מקובלים עלי". [ע"א 656/99 הנ"ל, תק-על 2003(2), 1188 ,עמ’ 1195].

38. הואיל ומתוך חווה"ד והעדויות עולה כי הנתבעת ביצעה ניסיונות תיקון כאלו ואחרים, וכי התובעים סירבו להמשיך וליתן לה אפשרות חוזרת לתיקונים יקבלו התובעים את הפיצוי הכספי לפי הסכום שהיה עולה לקבלן אלמלא נמנעה ממנו זכות התיקון, למעט בנושא המרצפות, בו הוכח כי דרישת התובעים היתה מוצדקת.

ב. שטח הדירה

פס"ד העוסקים בסוגייה זו: ע"א 9025/93, צמיתות, פ"ד נ’ (1) 826, וע"א 9085/00 שטרית נ’ שרביט, ע"א 10944 שיכון ופתוח נ’ אוחנה תק - על (1) 1814 2004.

39. המומחה עירון מטעם בימ"ש בדק את שטח הדירה נשוא המחלוקת, כבסיס לאומדן ירידת ערך הדירה בעקבות השינויים בשטחה כנטען ע"י התובעים.
על פי המפרט שצורף כנספח לחוזה המכר לפי חוק המכר (דירות), שטח הדירה הוא לפי תשריט אשר צורף למפרט, בקנ"מ של 1:100. נקבע בחוק המכר כי מותרת סטייה של 2% בין המידות המופיעות בתכנית לבין המידות שיימצאו למעשה.

בהתאם לפרוספקט שהוצג לתובעים לפני הרכישה, הוגדרה הדירה כדירה בת 3 חדרים, 2 מרפסות שמש וחדר ארונות בשטח של כ – 94 מ"ר. בנספח לחוזה המכר, פורט כי הדירה כוללת חדר דיור, חדר שינה, מרחב מוגן דירתי (המשמש כחדר שינה נוסף), פינת אוכל, מטבח, חדר אמבטיה, שירותים, 2 מרפסות, מרפסת שירות וחדר ארונות.

40. בפרק ד’ לחוו"ד קבע המומחה כי:
"מעיון בתצלומים, של תשריט הדירה, אשר הוצג לתובעים בעת הצגת הנכס, תשריט הדירה, אשר צורף להסכם המכר ותשריט הדירה כפי שנכלל בתשריט המצורף לבקשה להיתר בנייה, עולה כי קיימת התאמה, בתיאור הדירה, במידות הרשומות (ובשטח) בין כל התשריטים".

הינני מאמצת את האמור לעיל. מכיוון שכך, אינני נזקקת לפס"ד העוסקים בסוגייה זו.



41. המומחה עירון בדק לפי שיטות המדידה המצויות ב"תקן 975" ומצא כי:
א. שטח פנים הדירה הוא כ – 72 מ"ר.
ב. השטח האפקטיבי של הדירה הוא כ – 92 מ"ר. (תוספת של כ – 8 מ"ר קירות וכ – 12 מ"ר מרפסות).
ג. השטח הנומינלי של הדירה הוא כ – 105 מ"ר. (תוספת של חלק יחסי, 1/8, ב – 5 קומות מבואות).

לפיכך, מצא (כפי שהדבר בא לידי ביטוי בפרק ז’ לחוות דעתו), כי:
"הגדרת שטח הדירה על פי התשריט, אשר הוצג לתובעים לפני רכישת הדירה נשוא חוות דעתי, ובו נרשם כי שטח הדירה כ – 94 מ"ר, לא תיחשב כסטייה ואין מקום לבחון את ירידת ערך הדירה בגין הפחתת השטח הנבדקת".

42. לאחר בחינת טענות התובעים איני מוצאת מקום לסטות מהמלצות המומחה, שכן סטיות השטח מהאמור בתשריט הקבועים אינן משמעותיות, אם בוחנים ע"פ השטח האפקטיבי.

43. לשאלה מס’ 12, בעניין "תקן ישראלי 975", מטרותיו ואת מי מחייב, השיב המומחה מטעם בימ"ש, מר זוהר עירון, מודד מוסמך ושמאי מקרקעין:
"כמפורט בחוות דעתי, בכדי להימנע ממדידת שטח דירות מגורים בהתאם לשיקוליו הפרטניים של כל בעל עניין, נקבעה שיטת מדידה אשר מאפשרת להגדיר באופן ברור לצדדים את הכוונה ברישום שטח דירה. התקן הוא תקן וולונטרי המשמש כתקן מנחה לעזרת כל הגורמים הפועלים בשטח, ומיועד לענף הבנייה, לציבור הצרכנים, למשרדי הממשלה ולארגוני המסחר השונים. כל עוד לא פורסם התקן כ"תקן מחייב" במסגרת של צווים, חוקים או תקנות, הוא מוגדר כתקן לא רשמי במסגרת חוק התקנים".

44. לשאלה מס 13, האם ע"פ הפרוספקט שהוצג לתובעים כרוכשים פוטנציאליים, יכלו הרוכשים ללמוד על פי איזו משלושת השיטות המפורטות בחוות הדעת הוגדר "שטח הדירה", תשובת המומחה היתה חד משמעית: "לא".
בתשובה מס’ 24 ענה המומחה כי:
"על פי נסיוני המקצועי והמקובלות, כאשר אין כל הגדרה אחרת, הדרך המוכרת והמקובלת להגדרת שטח דירה היא, שטח הדירה האפקטיבי, האסמכתא המוכרת לי לנוהג זה, מפורטת בס’ 122 של תקן 975".

מקובלת עלי תשובתו של המומחה לעניין זה, לאור ס’ 26 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג 1973:
"השלמת פרטים:
פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים". (הדגשה שלי).

45. שיטת המדידה לפי השטח האפקטיבי, אינה טומנת בחובה שטחי חדר מדרגות, חנייה, פיר המעלית וכו’... כאמור בחוות דעתו של המומחה עירון
ובתקן 975 :
"שטח אפקטיבי של דירה הוא סכום השטחים שלהלן:
א. שטח רצפת הדירה.
ב. השטחים שמתחת למחיצות הפנימיות.
ג. שטח רצפת מרפסות מקורות.
ד. שטח רצפת מרפסות שאינן מקורות (גזוזטראות).
ה. השטח שמתחת לקירות החוץ של הדירה, אם קירות החוץ מפרידים בין דירות, או בין דירות לבין שטחים משותפים, לרבות חדרי מדרגות, ייחשב רק השטח שמתחת למחצית רוחבם של הקירות.
ו. השטח שמתחת למעקות המרפסות של הדירות".

46. לפיכך, מצאתי כי אין לפצות את התובעים בגין ירידת ערך. אילו בחישוב השטח, היתה כוללת הנתבעת חניה, פיר מעלית וכו’, מבלי שנזכר כן בהסכם המכר, הייתי פוסקת אחרת, אך לא כך הדבר.

ס ו ף ד ב ר
47. לאור האמור, הנני פוסקת לטובת התובעים בגין ליקויי הבנייה את הסכום הכולל 27,269 ₪, כמצוין בחוות דעת המומחה נחמן וכמפורט להלן:
א. סעיף חדר דיור ומטבח 9,450 ₪ + 25% בגין עלות לדייר בצירוף
מע"מ = 13,820 ₪.
ב. סעיף יחידת הורים 4,950 ₪ + 25% כנ"ל ובצירוף מע"מ =
7,239 ₪.
ג. סעיף ממ"ד 1,900 ₪.
ד. סעיף אמבטיה ומרפסת שירות 300 ₪.
ה. מרזב ותיקוני רטיבות 2,100₪.
ו. פיקוח הנדסי 1,900₪.
_______
סה"כ: 27,269 ₪.



כן תישא הנתבעת בהוצאות התובעים בסך 3,500 ₪ (לרבות אגרות ושכ"ט מומחה)
ושכ"ט בסך 3,000 ₪ + מע"מ.



ניתן היום, 18 ‏יולי‏ ‏05 (י"א בתמוז התשס"ה) בהעדר הצדדים.





5129371


_____________
ניב ריבה - שופטת
נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

לפסקי דין נוספים של השופטים : ניב ריבה
לפסקי דין נוספים של עורכי הדין : יעקב חבר, צבי שטיין
לפסקי דין נוספים של העותרים : אורגד יצחק, אורגד ז’רמן ליאה
לפסקי דין נוספים של המשיבים : בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ