חתימת הסכם מכר / רכישה של דירה, לרוב, הינה אחת העסקאות הגדולות שעושה אדם בחייו. העסקה כוללת מציאת מוכר/קונה, עורך דין מתאים, קיום מו"מ, החלפת טיוטות ובסופו של דבר חתימת הסכם. למרות זאת, לעיתים, באופן מפתיע, הצד השני החליט שהוא אינו מעונין בקיום עסקת המכר, ללא נימוק סביר והגיוני.


אז מה עושים? הצד הנפגע זכאי לתבוע את אכיפת החוזה או לבטלו, וכן - זכאי לפיצויים


ככל והצד הנפגע מעונין בביטול ההסכם, עליו להודיע לצד הפוגע על ביטול ההסכם, תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ולתבוע את הנזקים שנגרמו לו בעטיה של הפרת ההסכם.


ביטול הסכם במקרקעין אינו עניין של מה בכך, ולכן מומלץ להעניק חשיבות רבה להסכם המכר כבר בעת עריכתו, על מנת להימנע מהצורך להפר אותו במועד מאוחר יותר.


חוק החוזים קובע כי הסכם מכר, בדומה לכל הסכם אחר, הינו חוזה בין צדדים, אשר יש לקיימו בדרך המקובלת ובתום לב


במידה וצד מפר את הסכם הפרה יסודית (כהגדרתה בהסכם), רשאי הצד השני להביא לביטול ההסכם וזאת בכפוף למועדים ולתנאים הקבועים בהסכם. הפרה יסודית הינה הפרה אשר לפי ההסכם, אי קיומה מהווה הפרה מוחלטת של ההסכם.


הפרה יסודית של הסכם מכר מהווה עילה לביטול ההסכם כולו, גם אם ההסכם עצמו, מחולק לחלקים ופרקים ועוסק בנושאים שונים. ביטול הסכם בגין הפרה יסודית יתבצע על ידי הודעה בדבר הביטול לצד המפר.


מנגד, הפרה שאינה יסודית, הינה עילה לביטול הסכם רק לאחר שניתנה התרעה לצד המפר, על ההפרה. ככל והצד המפר לא יתקן את ההפרה (שאינה יסודית), יהיה הצד הנפגע רשאי להביא לביטול הסכם המכר.


חובת תום הלב, שהינה כלל מחייב בכל הסכם שהוא, מיועדת להכווין את הצדדים לאופן הקיום הסביר של ההסכם, ויש בכוחה (בכפוף לפרשנות בימ"ש) לקבוע האם צד להסכם, אינו מקיים את חלקו להסכם, על כל המשתמע מכך.


מלבד התנאים וההסכמות בהסכם עצמו, חוק החוזים עצמו קובע עילות אשר בגינן ניתן לטעון לביטול הסכם

 

בין העילות השונות לביטול הסכם מכר ניתן למנות טעות, הטעיה, כפייה ועושק.


צד הנפגע מהפרת הסכם, רשאי לדרוש אכיפה של הסכם, כל אימת שלא יקבע כי ההסכם איננו בר ביצוע ו/או שאכיפתו מהווה כפייה לעשות או לקבל עבודה אישית או שירות אישי, ביצוע האכיפה בלתי סביר מבחינת יכולת הפיקוח של בית המשפט ו/או לשכת ההוצל"פ, או שאכיפת ההסכם הינה בלתי צודקת בנסיבות העניין.


חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), קובע אלו תרופות זכאי הצד אשר נפגע בגין הפרת ההסכם, באמצעותן רשאי הצר הנפגע לפעול – החל מביטול ההסכם, קבלת פיצוי וכלה בהוראה לאכיפתו.


סעד האכיפה הנפוץ ביותר הינו סעד הביטול וחובת ההשבה. סעד האכיפה נחשב "לסעד הראשון" אשר יידרש על ידי צד שההסכם עימו הופר על ידי הצד השני. במידה והצד הנפגע בוחר לפעול בדרך של ביטול ההסכם, תחול על הצדדים חובת השבה.


חובת השבה כהגדרתה בחוק קובעת כי כל צד חייב להשיב לצד השני את מה אשר קיבל ממנו בגין ההסכם, בין אם מדובר בכסף ובין אם מדובר בבעלות על מקרקעין. בנוסף, הצד אשר נפגע בגין הפרת ההסכם רשאי לתבוע מהצד המפר פיצויים.


לענייננו, ביטול הסכם מכר של קונה, מהווה עילה לתביעת פיצויים בגין ההפרה עצמה והנזקים אשר נגרמו למוכר בגין הביטול. במקרים מתאימים בתי המשפט אף נוטים להוסיף לתובע פיצוי נוסף בגין עוגמת נפש שנגרמה לתובע בגין ההפרה.


בהסכמי מכר מקרקעין קיים לרוב סעיף פיצויים מוסכם, ללא צורך בהוכחת נזק, אשר נכנס לתוקפו בעת הפרה יסודית של ההסכם. לפיכך, אם הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק. עם זאת, אין בכוחו של סעיף הפיצוי המוסכם, כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע פיצויים לפי סעיפים אחרים שבחוק או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת ההסכם
מחקרים מוכיחים, כי במקרים רבים, ניסוח נכון ומקצועי של סעיפי הסכם המכר, על ידי עורך דין שעסקאות במקרקעין.