מי בולם את מיזמי פינוי בינוי ותמ"א 38?

הבניינים שנבנו בשנות החמישים, הששים והשבעים של המאה שעברה התאימו לתקופתם, ענו על הצרכים והיכולות של חלק גדול מאזרחי המדינה באותה תקופה. דירת 2-3 חדרים צנועה, בשטח של 40-50 מ"ר, בבניין רכבת של 3 קומות, ללא מעלית וללא חניה, היתה סטנדרט מקובל. לא היו כמעט מכוניות פרטיות, רבים גרו בבניינים כאלה וזה היה פתרון טוב לצרכי התקופה. משכך נבנו אלפי בניינים כאלה ברחבי המדינה.

כיום, עשרות שנים מאוחר יותר, הבניינים הישנים האלה כבר לא מתאימים. מדובר בדירות קטנות יחסית למקובל כיום, בבניינים מוזנחים שנבנו לפי תקני בנייה ישנים, שאינם מתאימים לאיום של רעידת אדמה חזקה אשר חזויה לפקוד את ישראל בשנים הקרובות. התרחיש החזוי למקרה כזה הנו עשרות אלפי הרוגים ופצועים, רובם הגדול דיירי בניינים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 בישראל.

חלק מבעלי הדירות הללו כיום הם הקונים המקוריים, שרכשו את הדירות הללו בצעירותם ולא הצליחו לשדרג את דירתם עם השנים. כיום, בזקנתם הם מתגוררים בדירות אלה מחוסר ברירה. חלק אחר הם יורשים אשר משכירים את הדירות ותחזוקת הבניינים אינה בראש מעייניהם.

ערך דירה בבניין ישן כזה נמוך משמעותית ממחיר של דירה בסטנדרט המקובל כיום, באותו מיקום. הפער הגדול בין המחיר שיכול בעל הדירה לקבל תמורת דירתו הישנה לבין המחיר שיידרש לשלם תמורת דירה חדשה באותה סביבה, מביא לכך שרבים מבעלי הדירות הללו "תקועים" בהן ללא יכולת היחלצות. וזהו מדרון כי הבניין ממשיך להדרדר וערך הדירות שבו יורד עוד בהדרגה ובהתמדה.

המדינה החליטה להתמודד עם המצב ולבנות את עצמה מחדש בצורה טובה יותר, תוך כדי ניצול הקרקעות הבנויות. חוקקו חוקים, הוקמו ועדות, אושרו תכניות מתאר, גובשה מדיניות, הכל במטרה לאפשר התחדשות עירונית של אותם בניינים ישנים, על ידי שדרוגם, או הריסתם ובניית אחרים תחתם. לפחות באזורי הביקוש של הנדל"ן במדינה בהם מחירי דירות חדשות גבוהים וערכי הקרקע לבנייה גבוהים בהתאם, הפתרונות של פינוי בינוי ותמ"א 38 מביאים עמם כדאיות כלכלית לכל הצדדים.

במקרה של פינוי בינוי, מדובר בהריסת בניינים ישנים במתחם הכולל 24 דירות לפחות, פינוי בעלי הדירות תמורת תשלום לדירות חלופיות בשכירות, ובניית בנייני מגורים חדשים במקום הישנים. תפיסת התכנון לבנייה כיום תומכת בבנייה לגובה במרכזי הערים, במטרה לנצל באופן יעיל יותר את משאב הקרקע. משכך, ניתן להגיע בחלק מהמקרים ליחס פינוי בינוי של 1 ל 4 או אפילו 1 ל 5, כלומר על כל דירה ישנה שמפנים והורסים ניתן לבנות 4 או 5 דירות חדשות. מחירי המכירה של הדירות החדשות גבוהים במידה מספקת על מנת שפרויקט כזה יהיה כלכלי ורווחי לכל הצדדים הנוגעים בדבר.

מדוע בכל זאת אין כמעט הצלחות בתחום? פרויקטים רבים יצאו לדרך במתחמים שונים ברחבי הארץ ונבלמו באמצע הדרך. קיימים מתחמים רבים אחרים מתאימים ובעלי פוטנציאל להתחדשות עירונית בהם לא קורה דבר. מתברר כי אחד החסמים העיקריים הם בעלי הדירות, אותם אנשים שאמורים להרוויח יותר מכל אחד אחר. חוסר הסכמה בין התושבים אם בכלל לתמוך בפרויקט, רצון לקבל יותר מדי של חלק אחר מהם, פעילות איש איש לעצמו ללא תיאום, חשש משינויים, ספקנות וחוסר אמון, כל אלה מביאים לכך שהגורם החשוב ביותר להצלחת תהליך פינוי בינוי, בעלי הדירות בעצמם, לא רק שלא מגיע להסכמה על תמיכה בפרויקט אלא בחלק מהמקרים ממש בולם אותו.

יש לסייג ולומר שלא תמיד ההתנגדות מגיעה משיקולים שנראים בלתי סבירים מהצד. לעיתים מדובר באנשים קשישים, שכל רצונם לסיים את חייהם בשקט בדירה בה התרגלו לחיות, מבלי להצטרך לשכור דירה חלופית ולעבור מדירתם. אפשר לפתור גם מצבים כאלה, אולם הדבר מצריך רגישות רבה, סבלנות ובניית אמון.

בחלק מהפרויקטים קמים חלק מהדיירים, נוקטים יוזמה, ומנסים להוביל את הפרויקט בעצמם. שותפות כזאת של חלק מבעלי הדירות נדרשת ומבורכת ומגדילה את סיכויי ההצלחה של המיזם. אולם גם כאן, לעיתים היתרון הופך לחסרון. לא פעם סבורים בעלי הדירות הללו כי מגיעה להם תמורה גבוהה יותר בשל תרומתם לתהליך.

הבעיה בכך שהתמורה שיקבל כל אחד מהדיירים סופה להתגלות לכולם. גם אם העניין מוסווה ומוסתר, ברגע שהדברים מתנהלים בחוסר שקיפות, רב הסיכוי שהאמון יתערער, חשדות יתעוררו והמיזם סופו שיעצר עם יתדות בגלגליו. נציגות דיירים ומעורבות של בעלי דירות בקידום המיזם חשובות, אך גם הן צריכות להיעשות מתוך שקיפות. כשם שנציגות הנבחרת מבין בעלי הדירות לתפקיד ועד הבית אינה זכאית לתמורה נסתרת, כך צריך להיות במקרה של התארגנות להתחדשות במסגרת פינוי בינוי או תמ"א 38.

כמי שעוסק בתחום וצבר ניסיון רב בפגישות עם דיירים, המלצתי לבעלי הדירות להכניס בשלב מוקדם של הפרויקט גורם חיצוני, מומחה ואמין, אשר יפעל מצד הדיירים, מטעמם, ייעץ, ילווה ויוביל את הפרויקט, בשקיפות ומתוך חתירה לטובת אינטרס בעלי הדירות כולם. בדרך זאת אפשר לבנות אמון, להתגבר על מחלוקות, ובסופו של עניין, לקדם את הפרויקט להצלחה תוך מקסום התמורה שיקבלו בעלי הדירות.