בתים משותפים: כיצד קובעים נציגות?

בית משותף מוגדר החל מ -2 דירות ומעלה באותו מבנה, ובכדי לקבוע את דרכי הניהול של הרכוש המשותף והשימוש בו, כמו גם ההוצאות הכרוכות בניהולו, על הדיירים לקיים אסיפה כללית, ולמנות בהחלטת הרוב בה נציגות בית משותף (ועד בית) אשר תהא מורכבת מ 1-5 חברי נציגות (רצוי מספרי אי זוגי בכדי למנוע שוויון בהכרעות).

בכדי לקבוע אספה כללית יש לפרסם מודעה כשבוע מראש ברחבי הבניין במקומות המרכזיים כגון: לוח מודעות,כניסה, לובי בניין, מעלית וכדומה, ובמודעה יש לפרט מה הנושאים שעליהם יתקבלו החלטות.

יש לשים לב כי קיימת הבחנה בחוק בין תחזוקה שוטפת לבין שיפוץ והשבחה, כאשר לתחזוקה שוטפת מספיק לקבל רוב רגיל בכדי להעביר החלטה, ולשיפוץ והשבחה דרוש רוב מיוחד

בהצבעה באספה הכללית למינוי נציגות, יש קול אחד לכל בעל דירה או מיופה כוחו (כדוגמת שוכר דירה המקבל יפוי כח מבעלי הדירה), והדיירים שקיבלו את מירב הקולות בהצבעה ישמשו כנציגות, אחד מחברי הנציגות אמור לשמש כגזבר האמון על ניהול חשבון הבנק וההתנהלות הכספית של הדיירים.

את גובה דמי הניהול קובעים ע"פ הערכת ההוצאות בניהול הבית המשותף, וניתן לשנותו בהצבעה באסיפה לפי הצורך, הדיירים מחויבים להעביר את תשלום דמי הניהול בזמן, שכן בכך תלויה האחזקה השוטפת של המבנה, ואינם רשאים לבצע דין עצמי, כדוגמת קיזוז דמי ניהול עבור נזקים אשר נגרמו להם לטענתם מהרכוש המשותף, אלא מחוייבים הם תחילה לשלם את דמי הניהול ולאחר מכן לפנות לנציגות שתטפל בנזק שנגרם מהרכוש המשותף, ובאין מענה או טיפול מהנציגות, אזי הדרך פתוחה להגשת תביעה אצל המפקח על הבתים המשותפים.

חשוב להדגיש כי חברי הנציגות הינם דיירים ככל הדיירים העושים מלאכתם על חשבון זמנם ובהתנדבות בדרך כלל, על כן אמורים שאר הדיירים להקל עליהם, בכך שישלמו את דמי הניהול בזמן, ובכך יגרמו להפניית חברי הנציגות לטיפול במבנה ולא לטיפול בגבייה מהדיירים.

במידה ואין הסכמה לגבי זהות חברי הנציגות או שמסיבה כלשהיא לא נבחרה נציגות, רשאי המפקח על הבתים המשותפים לקבוע נציגות חיצונית או דייר מהדיירים, וכן לקבוע לו שכר. השכר במקרה זה יהיה כמו כל הוצאה שהדיירים חייבים להשתתף בה לניהול הרכוש המשותף.

משנבחרה הנציגות היא רשאית לשמש כמורשה לכל בעלי הדירות בנוגע להחזקה התקינה ולניהול הרכוש המשותף ומתוקף תפקידה היא רשאית התקשר בחוזים עם ספקים ולהיות צד בכל עניין והליך משפטי, ובכל משא ומתן בשם בעלי הדירות.

הכותב, עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי באגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, ועוסק בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים.

האמור במאמר זה אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.