בקשת רשות ערעור הוגשה לבית המשפט העליון. הבקשה נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת אשר קבע בערעור על פסק דינו של המפקח על הבתים המשותפים, כי התקנון הרלוונטי למקרה – הוא התקנון המצוי – והוא אינו מסדיר את סוגיית ההתקשרות עם מתחזק, ולכן המפקח לא יכול היה לדון בסכסוך בין הצדדים.


השאלה שהתעוררה בפני בית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור זו הייתה, מהו היקף הסמכויות של המפקח על רישום מקרקעין להכרעה במחלוקות עם "מתחזק" כמובנו בסעיף 71 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.


כאשר במרכז הדיון עומדת פרשנותם של סעיפים מחוק המקרקעין – סעיף 71המסדיר את הסוגיה של ניהול של הרכוש המשותף על ידי מתחזק וסעיף 72 המגדיר את היקף סמכויותיו של המפקח.


סעיף 71 א' ו–ב'(1) לחוק קובעים כי החלטה של בעלי הדירות הנובעת מהתקנון תחייב את כל בעלי הדירות, ובעלי הדירות יכולים ברוב מיוחד לקבוע בתקנון הבית המשותף כי ניהול הרכוש המשותף יתבצע על ידי מתחזק.


סעיף 72 לחוק קובע כי סכסוך בין בעלים של דירות יכריע בו המפקח על הבתים המשותפים, עוד קובעת הוראת החוק כי צדדים הכוונה לבעל דירה או למתחזק.


הדיון וההכרעה בבית המשפט העליון


בית המשפט העליון בהרכב של שלושה שופטים קבע כי הבקשה דנן אכן מעוררת שאלה חשובה שעניינה היקף סמכויותיו של המפקח להכריע בסכסוכים הנוגעים לניהולם של בתים משותפים. בשל חשיבותה של שאלה זו הוחלט על ידי השופטים להעניק ביחס אליה רשות ערעור.


אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, המפקח צריך לבחון האם אמנם מדובר במתחזק כפי שהחוק מתייחס אליו, ובהמשך לכך האם המחלוקת היא בהתאם לתקנון או לסעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין.


אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, נובע מכאן כי בסמכותו של המפקח לדון ולהכריע בעניין סכסוך לגבי חובת ההשתתפות בהוצאות התקשרות עם מתחזק, גם כאשר הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף.


ומכאן אנו למדים כי המפקח מחזיק בסמכות לדון גם במחלוקות לגבי התקשרות עם מתחזק ככל שהן נובעות מסעיף 58 לחוק. אם כן המפקח על הבתים המשותפים רשאי לדון בסכסוך עם מתחזק גם כאשר אין הוראה בתקנון העוסקת בהתקשרות זו.


רע"א 6394/15, נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית, בפני כבוד השופט י' עמית, כבוד השופט צ' זילברטל וכבוד השופטת ד' ברק-ארז.


הכותב: עו"ד רפי רפאלי, העוסק בבתים משותפים, ייצג בתיק זה בשלושת הערכאות.


במאמר מוסגר יוער כי הערעור לא התקבל, אך יצאו ממנו הלכות ברורות, ואף שאלה של היקף סמכויות המפקח אותן יש להפנות לחקיקה בכנסת.