במסגרת חוק ההסדרים נערכו שינויים מפליגים בתחום מיסוי מקרקעין, והננו חשים חובה וזכות לעדכן את לקוחותינו הנאמנים בעיקרי השינויים במיסוי מקרקעין. מומלץ כי תבחרו להערך בהתאם מבעוד מועד.


א. שינוי מס שבח דירת מגורים - לא יחידה


החל מיום 1 בינואר 2014 יבוטל הפטור ממס שבח שהיה קיים שנים רבות על מכירת דירת מגורים, על פי סעיף 49ב(1).


עד עתה נהנו מפטור זה אזרחי ישראל וכן בעלי אזרחות זרה ("משקיעים"), וזה היה הפטור הנפוץ ביותר, ממנו יכלו המוכרים להנות פעם בארבע שנים (להבדיל מפטור על "דירה יחידה" (פטור על פי סעיף 49ב(2)), אותו יכולים היו המוכרים לממש פעם בשנה וחצי).


החל מיום 1 לינואר 2014, לא קיים יותר הפטור הגורף ממס שבח פעם בארבע שנים! אולם, החוק החדש קובע (סעיף 48א (ב2)) כי המס שיוטל בגין שבח בדירת מגורים יהיה לינארי, לאמר: "(א) השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס. (ב) על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור הקבוע בסעיף קטן (ב)(1)".


משמעות סעיף זה הינה, כי למרות שהחל מיום 1/1/2014 אין יותר פטור ממס שבח, עדיין ניתן יהיה להנות בזכות הפיצול הלינארי, כך שלא נשלם מס על השבח שעד ה-1/1/2014, ונשלם מס שבח רק על השבח שאחרי 1/1/2014.


למסקנה:


· מי שברשותו כמה דירות, והוא מעוניין למוכרן תוך פטור ממס שבח, מומלץ לו לנצל את הפטור של סעיף 49ב(1) הנוכחי, לפני 1/1/2014, לגבי דירה אחת, ואילו לגבי דירה נוספת למכור ביום 1/1/2014 תוך ניצול ההגנה הלינארית.


· אי אפשר יהיה לנצל הגנה לינארית על יותר מדירה אחת אם המוכר נהנה מפטור ממס שבח בארבע השנים האחרונות. אך מי שלא ניצל פטור כזה, יוכל למכור ב-1/1/2014, 2 דירות בהגנה לינארית.


חשוב לערוך תכנון נכון איזו דירה למכור קודם ואיזו לאחר מכן.


מס השבח המלא למי שלא יעמוד בהגנת הפטור המלא או ההגנה הלינארית, יהיה 25% מהשבח!


ב. שינוי מס שבח דירת מגורים יחידה


עד עתה התנאי לקבלת פטור ממס שבח בגין דירת מגורים יחידה (סעיף 49ב(2)), היה א] כי הדירה היא דירת המוכר היחידה, ב] המוכר לא מכר ב-18 החודשים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור דירה יחידה, ג] בארבע השנים האחרונות לא החזיק בו זמנית יותר מדירה אחת.

כמו כן הפטור לא היה חל על מי שמחזיק פחות מ-25% בדירה, ולכן שותפים מרובים לא יכלו להנות מפטור זה (כמו כן הפטור לא חל על דירה שהושכרה בשכירות מוגנת).


הנוסח החדש של סעיף 49ב(2) קובע כי ניתן יהיה לקבל פטור גם בעלות של פחות מ-25% בדירה כמו גם על דירה המושכרת בשכירות מוגנת, אולם השינוי המשמעותי ביותר הינו זה הקובע כי לא יבדקו אם המוכר החזיק ביותר מדירה אחת במשך 4 שנים, אלא אך ורק ביום המכירה! בד בבד, נוסף תנאי להחזקה בדירה של 18 חודשים לפחות כדי להנות מהפטור.


אולם, אליה וקוץ בה: בהמשך קובע הסעיף כי הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שאינו עולה על שליש (עד עכשיו זה היה 25%) או על דירה שהושכרה בשכירות מוגנת, אם המוכר ניצל פטור לפי פסקה זו בשל מכירת חלק מדירת מגורים אחרת.


הוראת מעבר נוספת שעשויה להגביל את המוכר הינה זו הקובעת כי מי שנכנס לתקופת המעבר (החל מיום 1/1/2014 ועד 31/12/2017) עם שתי דירות, או אז גם אם ימכור דירה אחת ויישאר עם דירת מגורים יחידה, הוא לא יוכל להנות מפטור דירה יחידה בתקופת המעבר.
מסקנות:


· מי שהיתה בבעלותו בארבע השנים האחרונות יותר מדירה אחת, נכון לעכשיו (עד 1/1/2014) לא יכול להנות מפטור זה [של סעיף 49ב(2)], אולם ביום 1/1/2104 יוכל להנות מהפטור לפי תיקון החוק שאינו דורש ארבע שנים של דירה יחידה.


· מי שבבעלותו כרגע שתי דירות, יכול למכור דירה אחת בפטור כיום לפי 49ב(1), וביום 1/1/2014 להנות מפטור דירה יחידה או מהגנה לינארית.

 

  מי שבבעלותו דירה ועוד שליש, כיום אינו יכול להנות מפטור דירה יחידה, אך החל מיום 1/1/2104 יוכל להנות מפטור דירה יחידה שכן בעלות על שליש דירה עדיין מותיר את הבעלים בהגדרה של בעל דירה יחידה.


· מי שבבעלותו רק 25% בעלות על דירה, כיום אינו יכול להנות מפטור דירה יחידה, אולם החל מיום 1/1/2104 יוכל להנות מפטור דירה יחידה.


· מי שבבעלותו כעת שתי דירות או יותר, לא יוכל לנצל פטור דירה יחידה בתקופת המעבר אם ביום 1/1/2014 היתה לו יותר מדירה אחת - אלא אך ורק הגנה לינארית.

ג. דירות מתנה


החל מיום 1/8/2013, הפטור בגין דירת מתנה (סעיף 62) יחול רק במתנה להורים, צאצאים או בן זוג. הפטור בהעברה לאח או אחות - יבוטל, אלא אם כן מדובר בדירה שהתקבלה ע"י המעביר בירושה או במתנה מהורים.


החוק מפרט שינויים נוספים באשר לתקופות הצינון אצל מקבל המתנה לפני שימכור בפטור ממס שבח. כמו כן, במובנים שונים, יראו בנותן המתנה כאילו הוא המוכר את הדירה! יש לבדוק ולהערך לכך.


ד. שינויים נוספים במס שבח


החוק החדש מפרט שינויים נוספים, החלים על מתנה (הרשויות יראו בנותן המתנה כאילו הוא המוכר!); ביטול הלכת יוניזדה לגבי עיסקת קומבינציה, צפוי כי ייחתמו יותר עיסקאות עפ"י תמ"א 38/2 עד סוף השנה לאור ביטול ההטבה עפ"י הלכת יוניזדה; חיוב מס שבח בהקצאת מניות באיגוד מקרקעין (תחולה מיום 1/8/2013!); יוטל מס שבח בגין מזומן שנתקבל במסגרת פינוי בינוי במכירת יחידה שאיננה דירת מגורים; ועוד.
ניתן לקבל הרחבות בענינים אלו במשרדנו.

ה. שינוי שיעורי מס רכישה


להלן עיקרי השינויים בשיעורי מס רכישה. יצויין כי החוק החדש מפלה לרעה מי שאינם תושבי ישראל!


1. שיעורי מס רכישה לפני ואחרי השינוי - לתושבי ישראל בעלי דירה יחידה


 
מסכום
 
עד סכום
 
עד 31/7/2013
 
מ-1/8/2013 עד 31/12/2014
 
מ-1/1/2015 ואילך
0
1,470,560
0%
0%
0%
1,470,560
1,744,270
3.5%
3.5%
3.5%
1,744,270
4,500,000
5%
5%
5%
4,500,000
15,000,000
5%
8%
8%
15,000,000
ומעלה
5%
10%
10%

2.       שיעורי מס רכישה לפני ואחרי השינוי - לתושבי ישראל בעלי דירה שאינה יחידה


 
מסכום
 
עד סכום
 
עד 31/7/2013
 
מ-1/8/2013 עד 31/12/2014
 
מ-1/1/2015 ואילך
0
1,089,350
5%
5%
3.5%
[עד סכום של 1,055,935]
1,089,350
3,268,040
6%
6%
5%
[מסכום של 1,055,935
עד סכום של 4,500,000]
3,268,040
4,500,000
7%
7%
4,500,000
15,000,000
7%
8%
8%
15,000,000
ומעלה
7%
10%
10%
 
3. שיעורי מס רכישה על מקרקעין שאינן דירות מגורים

החל מיום 1/8/2013 עלה מס הרכישה מ-5% לפני השינוי, ל-6% בנוגע לרכישת מקרקעין שאינן דירות מגורים (חנויות, מגרשים, בנינים וכיו"ב).

ניתן לקבל עדכונים והרחבות נוספות במשרדנו. הפירוט דלעיל הינו תמציתי בלבד, ואין לראות בו משום מתן ייעוץ משפטי מחייב. הדברים מובאים כעדכון בלבד, בכל מקרה לשון החוק היא המחייבת.
נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה או הבהרה. כן נודה על כל הערה או הארה על הנכתב לעיל.
משרדנו עוסק, בין היתר, בעניני מקרקעין ונדל"ן, חוזי מכר ושכירות ליחידים ולתאגידים, מיסוי מקרקעין, עמותות ותאגידים, הקמת חברות, פירוקים, צוואות וירושות, תביעות וייצוג בפני כל ערכאה משפטית.
משרדנו מתמחה בפרוייקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי

 


עודכן ב: 12/11/2013