השקעות בגיאורגיה - איך עושים זאת בצורה נבונה?

בשנים האחרונות, גאורגיה מושכת משקיעים רבים בתחום הנדל"ן. הדבר שווה ובהחלט רווחי, אבל כמו בכל תחום, ישנם רבים שמנצלים את תמימותם של אזרחים שלא מבינים בתחום, ובסוף ההליך הלקוחות התמימים נשארים בפני עובדות ממש לא נעימות.

בישראל בזמן האחרון צצים כמו פטריות אחרי גשם משרדים המשווקים נדל"ן בגאורגיה, והם מבטיחים הרים וגבעות. בפועל מאחורי ההבטחות לא עומד דבר וחצי דבר.

אילו הבטחות צפוי שתשמעו?

תשואה של אחוז מסוים, היא הבטחת שווא ושקר מוחל; או למשל הצעות לטיסות על חשבונם כדי לחתום על הסכם מכר בעיניים עצומות, בשפה שהקונה איננו שולט בה. במקרים מסוג זה, אין היזם ואין רשם המקרקעין אחראיים על העסקה וכל האחריות מוטלת על כתפיו של החותם בלבד!

כאשר הקונה מבקש דוגמה של הסכם המכר בגאורגית אומרים לו: בגאורגיה עסקאות המקרקעין מדווחים בעברית, ברוסית ובאנגלית, שזה שקר מוחלט! במרבית המקרים כאשר כבר עושים טובה ללקוח ומוסרים לו דוגמת הסכם בגאורגית עם תרגום לעברית, אין כל התאמה בתרגום, והלקוח איננו מודע לכך שמטעים אותו באמצעות מלכודת דבש.

לפעמים מספרים ללקוחות שיש עורך-דין ו/או נוטריון מישראל המלווה אותם בעסקה, גם זה שקר מוחלט. אין עורך-דין ו/או נוטריון מישראל המוסמך בגאורגיה! למעט הח"מ, המחזיק ברישיון לעריכת-דין (בגאורגיה). הנוטריון בישראל, לכל היותר מאמת את החתימה של הלקוח על מסמך כזה או אחר, ואיננו אחראי משפטית על ניהול ההליך לגופו.

לעתים מציגים ללקוחות הסכמי מכר בעברית המכילים סעיפים שקריים. לדוגמה: "במקרה של מחלוקת עם היזם, יחולו הוראות חוק המקרקעין של ישראל." שזה שקר מוחלט! ישנם משווקים, המציגים את עצמם כיזמים. בפועל היזם כלל אינו מכיר אותו, ולכל היותר נמצא בקשר עם מנהל המכירות מטעם היזם בגאורגיה.

למדינת גאורגיה דיני חוזים וחוק המקרקעין משלה והיא איננה מתנהלת על-פי חוקי מדינת ישראל ו/או על-פי חוקי מדינות אחרות. הגם שיש הבדל רדיקאלי בין החוק הגאורגי לחוק ישראלי בכל התחומים ולא רק בחוזים או במקרקעין.

פעמים רבות משווקים פרויקט שכלל לא קיבל היתר בנייה, או שקיים צו בית משפט המגביל מכירה

מרבית המשווקים ו/או עורכי הדין בישראל, בקושי דוברים מספר מילים בגאורגית, וכאשר מתבקשים לאשר את ההתאמה של התרגום, התשובה שהם מחזירים ממש מוזרה: אני לא קורא גאורגית. יש לי חבר שהוא יודע גאורגית, אתקשר אליו, אם הוא פנוי אבקש ממנו לבוא. לעתים מציגים ללקוח הסכם באנגלית, שכלל איננו תואם את המקור.

יש לא מעט מקרים שהלקוחות משלמים כספים, ובחלוף זמן מה שולחים לו איזה מסמך בגאורגית המתיימר להיות אישור שמעיד על רישום הזכויות של הלקוח במשרד רשם המקרקעין. בפועל ברוב המקרים מדובר במסמך שכלל אינו שייך ללקוח, ואז מתחילים הסיפורים. הקבלן שיקר, הקבלן לא בסדר וכו', ואז הלך הכסף והלך גם הממכר.

במקרים נוספים החתימו לקוח על הסכם בשפה עברית בישראל, וכאשר נעשתה בדיקה מקיפה מול משרדי רשם המקרקעין בגאורגיה, התברר כי תוכן ההסכם בעברית שעליה חתם הלקוח כלל איננו תואם את תוכן ההסכם שהוגש לרשם המקרקעין בגאורגיה.

לסיכום: זריית חול בעיניים של לקוחות תמימים!

כל האמור לעיל הנו טיפה בים, הכול מבוסס על עובדות, וניתן להציג אותם לכל מעוניין.