ההוראות השונות העשויים להיטיב עם רוכש דירה מקבלן

בימים אלו שוק הנדל"ן בוער, וישנה חשיבות רבה להתייחס למספר נושאים משפטיים בהקשר זה.

במיוחד לעסקאות מכר מול קבלן, ככלל לעסקאות נדל"ן ישנן משמעויות רבות ביחס לאינטרסים השונים של הצדדים לעסקה.

כאשר קונה מתקשר עם קבלן לצורך רכישת דירה מאזן הכוחות לא בהכרח שווה ועל כן המחוקק בהוראות קוגנטיביות (שלא ניתן להתנות עליהן) הבטיח את זכויותיו של הקונה בחוקים שונים לרבות חוק מכר (דירות) וחוק הגנת הצרכן וזאת על ידי חיובים שונים המוטלים על הקבלן במהלך ביצוע העסקה.

במאמר זה נפרט חלק מן ההוראות השונות העשויים להיטיב עם הרוכש. כאמור במצב של רכישת דירה מקבלן, השוני הראשון מתבטא בהעדר השוויון בין כוחם הכלכלי של הצדדים, והשני כרוך בעובדה שבזמן החתימה על ההסכם פעמים רבות בית המגורים טרם נבנה ואז עולה חשש מפני עיכוב בהשלמת הבנייה או אף אי השלמתה כלל.

אחת הסוגיות אותן הבטיח המחוקק הינה מתן ערבות לקונה לשימור כספו במצב בו הקבלן פושט את הרגל חלילה וכדומה. (דוגמת פרשת חפציבה). על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, חייב מוכר דירה חדשה לספק בטוחה לכספי הקונה באחת מחמשת החלופות המצוינות בחוק.

הבטוחה המקובלת בשוק הינה מסוג ערבות בנקאית שמנפיק בנק. (ישנה חשיבות רבה שכספו של הקונה יועבר ישירות לבנק לחשבון המכונה "חשבון ליווי" על מנת להבטיח את הבטוחה) על פי סעיף 2 (1) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה - 1974, מטרת הערבות הבנקאית להבטיח את הכספים של הקונה למטרת רישום זכויות.

ועל כן יש לשים לב שאינה מהווה בטוחה לליקויים אחרים, כגון איחורים בביצוע הפרויקט ,ליקויי בנייה וכדומה. החוק קובע שניתן לשחרר את הבטוחות, למעשה, כאשר הדירה נרשמת על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, כאשר היא נקייה מכל זכות אחרת, כגון שעבוד או עיקול.

על כן אין למהר לשחרר את הבטוחות במועד החזקה. הוצאות ועמלות שהבנק מחייב בגין הנפקת הערבויות, ע"פ חוק המכר הוצאות אלו חלות במישרין על הקבלן ואין לחייב את רוכשי הדירות בהוצאות אלה. כמו כן חשוב לציין כי במידה והקבלן לא ייתן אחת מן הבטוחות אסור יהיה לו לגבות יותר מ 7% מערך הדירה מאת הקונה.

על פי החוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 - חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה:

מפרט טכני של הדירה, באופן מפורט בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד - 1974.במידה ולאחר הבנייה יתגלה ליקוי שאינו תואם את המפרט יחשב הדבר "אי התאמה" כמשמעותו בחוק המכר דירות. כאשר הגילוי יתרחש בתקופת הבדק נטל הראייה מוטל על הקבלן כי הליקוי הינו בשל שימוש לא סביר של הקונה, באם יתגלה הליקוי בתקופת האחריות (שהינה שלוש שנים לאחר תקופת הבדק בית) נטל הראייה על הקונה כי עשה שימוש סביר והליקוי הינו באחריות הקבלן.

מעבר להבטחת זכויות הקונה בחקיקה ,על קונה לבצע פעולות נוספות בעסקת מכר מקבלן:

· יש לבדוק את זהות הקרקע האם היא בבעלות הקבלן האם שמא מדובר בזכויות אחרות בקרקע/ ולכך נפקויות משפטיות בהקשר לרישום זכויות.

· יש לבדוק היכן מתנהל רישום הזכויות באשר לקרקע עליה נבנית הדירה האם טאבו? או מנהל מקרקעי ישראל? או חברה המשכנת?

· יש לבדוק אם מדובר בקרקע שהיא בבעלות המנהל האם שולמו כל התשלומים השונים למינהל כגון היוון? דמי הסכמה? וכו'.

· יש לבדוק קיומם של שעבודים, עיקולים, משכנתאות על הקרקע.

· יש לבדוק את התאמתה של התכנית הבניין/הדירה מול התכניות המצויות ברשות המקומית והת.ב.ע. (תכנית בנין ערים) החלה על המגרש.

· יש לבדוק באם הבניין או הבניינים המוקמים בפרויקט, מיועדים למגורים בלבד או שמא הייעוד מעורב (עסקים ומגורים).

· יש לבדוק אם אין מפגעים אקולוגיים וסביבתיים בסמוך לבניין, או מפגעים עתידיים.

· יש לבדוק האם חלק מהרכוש המשותף מוצמד לדירה מסוימת.

· יש לבדוק באם מדובר בקבלן הרשום בפנקס הקבלנים ואף את רשיון הבנייה.

הדברים שהובאו במאמר זה הינם חשובים, אך מהווים טיפה בים, אין במאמר זה בכדי לעמוד על כדאיות העסקה אלא על ביטחון העסקה .