בניין דירות, בתים משותפים -

 

שאלות רבות קיימות לעניין אופן ההתנהלות בבתים משותפים. כיצד בוחרים ועד בית וכיצד מפטרים אותו?כיצד ממנים וועד בית? כיצד מזמנים לאסיפה דחופה את כל הדיירים ומה קורה אם רק דיירים בודדים טורחים להגיע? מה עושים לדייר המסרב לאפשר לוועד לתקן בעיית רטיבות שמקורה בדירתו? על שאלות אלה ואחרות יש תשובות ברורות בתקנון שלכם, ואולי, אפילו לא ידעתם שיש לכם תקנון.

 

נציין תחילה, כי לכל בניין דירות ישנו רכוש משותף לכל הדיירים, ובעיקר על רכוש זה ישנו הסדר ברור בזכויות וחובות הדיירים במסגרת השימוש ברכוש המשותף, וכן, השתתפותם בהוצאות האחזקה והניהול של הבית.

 

תקנון הבית המשותף כולל הוראות לגבי מינוי הוועד, ניהול אסיפות דיירים, אחזקת הרכוש המשותף וביצוע תיקונים, ניהול חשבון הבנק ונושאים נוספים. לכל בניין קיים תקנון שמסדיר נושאים אלו, יכול שיהיה תקנון מיוחד, שנערך עם הקמת הבניין או לאחר מכן ע"י ועד הבית והדיירים, תקנון זה הוא שמסדיר את אופן ההתנהלות בבתים המשותפים, אולם, רוב רובם של הבתים המשותפים בישראל לא ערכו תקנון מיוחד וחל עליהם "התקנון המצוי" שנמצא בחוק המקרקעין.

 

התקנון המצוי מסדיר את אופן ההתנהלות הדיירים וכן את ייסודו של תקנון מיוחד. כך לדוגמא ע"מ לייסד תקנון מיוחד דרוש רוב של 2/3 מהדיירים באופן יחסי לרכוש המשותף, התקנון המצוי מכיל הוראות מסוימות שלא ניתן לסטות מהם אפילו כאשר נערך תקנון מיוחד על-ידי רוב דיירי הבניין, כמו כן, אם רוצים ששינוי בתקנון יתפוס כלפי דיירים עתידיים, צריך לרשום את ההחלטות בפנקס הבתים המשותפים.

 

שינויים שלא נרשמו לא יחייבו דיירים חדשים, לעניין זה חשוב לציין כי שוכר לא ייחשב כדייר בכל הנוגע לקבלת החלטות, (הסדר זה לא שולל מבעל הבית למנות את השוכר כנציגו), ועל כן כל החיובים, בהם תשלום דמי ועד הבית מוטלים על בעל הבית והוא אחראי על התשלום.

 

ע"פ התקנון יש לקיים אסיפת דיירים לפחות פעם בשנה. באסיפה זו, על הנציגות הקיימת למסור דיווח, להגיש תקציב ולבקש את אישורו מהדיירים, לבחור נציגות חדשה ולהעלות לדיון כל נושא רלבנטי. נוסף על האסיפה השנתית, רשאית הנציגות לכנס אסיפה כללית כל אימת שהדבר יראה לה, והיא חייבת לכנס, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות, התקנון מסדיר עניינים גם בנושא התחזוקה,לדוגמא, בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף, אלא בהסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות (לא מספיק אישור ועד הבית)

 

.בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת (לא מספיק אישור האסיפה). בעל דירה זכאי לדרוש מהוועד לבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני-אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור.

 

במקרה ואין ועד בית בבניין המגורים ע"פ החוק ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים והוא יפעל לקיום אסיפה כללית לשם בחירת ועד, או ימנה המפקח בעצמו ועד מתוך דיירי הבניין, תפקיד הוועד לשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והועד רשאי בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות.

 

המלצה שלי, הינה ללמוד את התקנון המצוי ובמידת הצורך אף רצוי, לערוך שינויים שיתאימו לאופי הבניין, כגון התנהלות הוועד באסיפות, סנקציות בעניין תשלום ואופן גבייה וכו'..כל זאת בכפוף להוראות החוק.

 

 

 


עודכן ב: 09/11/2011