תשלום דמי היתר מהוונים למינהל מקרקעי ישראל

אריה בן-ארי, עו"ד

1. מינהל מקרקעי ישראל הוא כידוע הבעלים של אחוז נכבד ביותר מהקרקעות במדינת ישראל.

2. בעת שיזם מגיש בקשה להיתר בנייה על אדמת המינהל, גובה ממנו המינהל דמי היתר מהוונים אשר עפ"י החלטת המינהל יהיו בשווי 31% מההפרש בין שני ערכים:

ערך הקרקע לפי שומה, למועד בקשת השומה לזכויות, אפשרות הניצול והיעוד לשמם הוחכרה הקרקע כפי שנקבע בחוזה החכירה המקורי בניכוי הזכויות ההיסטוריות על אותו המגרש.

3. מחלוקת עבר היתה לגבי דרך קביעת השווי של הזכויות ההיסטוריות ואולם החלטת המינהל העדכנית 1143 קבעה כי זכויות החכירה ההיסטוריות יקבעו עפ"י חוזה החכירה התקף להבדיל מחוזה החכירה המקורי ובכך נפתרו חלק מהמחלוקת, אולם נותרה בעינה המחלוקת לענין הפירוש הנכון של קביעת "הערך המלא של הקרקע" כיוון שמינהל מקרקעי ישראל נהג לחשב לצורך הסכום לחיוב - 100% משווי הקרקע ואילו לצורך הזיכוי קבע המינהל כי יובא בחשבון רק 80% או 91% משווי הקרקע בשל היותה בחכירה.

4. בית המשפט המחוזי בחיפה שדן בערעור הצדדים בענין זה בתיק 12900/07 ותיק 13263/07 ליברסקו בע"מ נגד מינהל מקרקעי ישראל, אי.אף.סי בע"מ נגד מינהל מקרקעי ישראל, קבע כי שני צידי המשוואה חייבים להיות שווים ולפיכך" חישוב הגון וסביר צריך להעשות מתוך השוואה של זכויות החכירה של החוכר לפני ואחרי מתן ההיתר ולא מתוך השוואה אחרת".

ולכן קבע בית המשפט כי לצורך חישוב דמי ההיתר הערך המלא של הקרקע הן לחיוב והן לזיכוי הינו 91% ולא כפי שנהג המינהל לחשב את הסכום לחיוב עפ"י 100% ואת הסך לזיכוי לפי 91%.

5. קביעה זו תואמת את פסיקתו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב בע"א 2809/04, 2936/06 מינהל מקרקעי ישראל נגד אלכס ברזילי בו הסתמך בית המשפט על קביעתה של עו"ד צפורה רקנטי, סגן היועץ המשפטי בפועל של המינהל (בזמנו) אשר כתבה במפורש ובלשון שאינה משתמעת לשתי פנים כי שווי הקרקע לאחר שינוי היעוד או הניצול הינם 91% משווי הבעלות וכך קבע בית המשפט כי יש לחשב הן את הערך המקורי והן את הערך החדש לפי ערך זכויות של 91% מזכות הבעלות, כיוון שמדובר בזכויות חכירה מהוונת ובאופן של פרשנות שיוויונית של שני צידי המשוואה באותו אופן אחיד ולא באופן שונה.

6. לטענת מינהל מקרקעי ישראל לשאלה זו משמעות נכבדה כאמור בשל היותה שאלה בעלת משמעות כספית נכבדה עמה מתמודדים יזמים מידי יום ביומו.

7. בשל כך מצא לנכון מינהל מקרקעי ישראל להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון על פסיקת בית המשפט המחוזי בחיפה בענין ליברסקו ואי.אף.סי כאשר לטענת פרקליטות המדינה, מן הדין ליתן לה להשמיע את ערעורה אף כי יהיה זה דיון שלישי בפרשה "כיוון שמדובר בהוראה המוחלת על כלל האוכלוסייה מזה שנים רבות הרי שיש לתת את הדעת גם לשיקולים כלכליים רוחביים על כל השלכותיהם".

8. כיום התיק תלוי ועומד בבית המשפט העליון והיזמים הרבים ממתינים לפסיקה, אשר כאמור יש לה השלכות מעבר לתיק הספציפי.