מדוע חשוב לרשום עסקה במקרקעין?

לאחרונה פנו אליי מספר לקוחות בשאלה מה החשיבות של רישום עסקה במקרקעין והאם לא די בכך שנכרת חוזה מחייב בין הצדדים?

כפי שתיווכחו להלן, לא די בחתימה על הסכם המכר. עסקה במקרקעין טעונה רישום בלשכת המקרקעין ונגמרת ברישום. כל עוד לא נרשמה העסקה - רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.

משמעות הדבר היא, כי כל עוד לא נרשמה העסקה יש למקבל הזכות זכות חוזית בלבד שתוקפה הוא בין הצדדים לעסקה בלבד, ולא זכות קניינית, שתוקפה הוא כלפי כולי עלמא.

זכות קניינית היא זכות רכושית המתייחסת לנכס (חפצית), פועלת כלפי מספר בלתי מוגבל של חייבים, ועדיפה על פני זכויות אחרות. לזכות הקניינית מספר מאפיינים המייחדים אותה:

1. עקיבה - הזכות הקניינית אינה פוקעת גם אם הנכס יצא מחזקתו או רשותו של בעל הזכות ואף אם נמכר לאחר.

2. עדיפות - מי שרכש ראשון בזמן זכות קניינית יהיה בעל עדיפות כלפי אחר אשר הצליח לקבל זכות קניינית באותו נכס מאוחר יותר.

3. פומביות - על מנת שזכות קניינית תהיה בעלת כוח כלפי כולי עלמא יש להביא לידי ידיעתה. הדרך הטובה ביותר ליצור פומביות תהיה על יד רישום הזכות.

זכות אובליגטורית/חוזית זוהי זכות אישית התקפה כלפי אדם או כלפי קבוצה מוגדרת. הזכות האובליגטורית/חוזית נתפסת כזכות חלשה יותר מהזכות הקניינית ואינה בעלת המאפיינים הנתונים לזכות הקניינית.

לכן, בדרך כלל ב"מלחמה" בין זכות קניינית לבין זכות אובליגטורית תגבר הזכות הקניינית.

לסיכום, רכישת זכויות במקרקעין מתבצעת בדרך כלל בשני שלבים: השלב הראשון הוא חוזה המכר בין הצדדים בו הם מסדירים את התנאים להעברת הזכויות ביניהם. בשלב זה כל שיש בידי הרוכש הינו זכות חוזית. רק לאחר השלב השני בו משולמת התמורה ומועברת הזכות על ידי רישומה, יהיה הרוכש בעל זכות קניינית.

יש לזכור כי על עוד לא נרשמה הזכות הקניינית ושולמה התמורה אנו מצויים בשלב החוזי.

הערת האזהרה הגיחה לעולם לתת חיזוק מעין קנייני לזכות אשר נמצאת בשלב החוזי. מטרתה למנוע מצב שבעל המקרקעין אשר עדיין אוחז בזכות הקניינית יבצע עסקאות נוספות ברכושו.

זכרו כי רישום הערת אזהרה אינו אקט המביא לשלב השני, קרי הפיכת הזכות לקניינית, ויש לשם כך צורך ברישום.