רכישת דירה מקבלן - טיפים מעשיים שיחסכו לכם המון כסף

עסקת מקרקעין היא אחת העסקאות הגדולות ביותר שאנו עושים בחיינו. מדובר בדרך כלל בנכס היקר ביותר שיהיה בבעלותנו, כאשר לשם רכישתו אנו נוטלים על עצמינו את ההתחייבות הגדולה ביותר של חיינו.

למרבה הצער, למרות שמדובר בעסקת חיינו, במקרים רבים, צדדים לעסקה מוותרים על ייצוג משפטי וזאת משיקולים כלכליים. הדבר בולט במיוחד כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן.

רכישת דירה מקבלן היא עסקה מסובכת ומורכבת בעשרות מונים מרכישת יד שניה. לא זו בלבד שבמסגרת רכישת דירה מקבלן קיימים סוגיות משפטיות מורכבות הדורשות התייחסות וטיפול, אלא שמעבר לכך, בעקבות פערי הכוחות המשמעותיים הקיימים בין הצדדים, במסגרת ההסכם מוטלים על הרוכש הוצאות כספיות ניכרות, אשר במקרים רבים עו"ד מיומן ומנוסה בתחום יכול לצמצם אותן בצורה משמעותית.

להלן מספר טיפים מעשיים לפני חתימה על הסכם לרכישת דירה מקבלן אשר יכולים לחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים:

1. כידוע, השלב הטוב ביותר להתמקח על תנאיו המסחריים של החוזה הוא במסגרת המו"מ לרכישת הדירה ועוד בטרם חתימה על ההצעה לרכישת דירה. לפיכך, עוד בטרם חתימה על ההצעה לרכישת דירה נהלו מו"מ עם הקבלן בנוגע, בין היתר, לעניינים הבאים:

א. פריסת תשלומים נוחה המתאימה לאפשרותכם.

ב. פטור מהפרשי הצמדה לתקופה בת 60 יום או יותר ממועד חתימת ההסכם.

ג. עד למועד יציקת רצפה הקונה יהיה רשאי להזמין שינויים בתכנון פנים הדירה ללא תוספת תשלום (לרבות הזזת מחיצות פנים, הזזת נקודות חשמל/ מאור/טלפון/טלויזיה, מיקום ארון חשמל, הזזת נקודות מים, תכנון תקרות גבס, פתחי מיזוג אוויר וכדו').

ד. תוספת של 10 נקודות חשמל/מאור/טלפון/טלויזיה ללא תוספת תשלום.

ה. נקודת גז במרפסת שמש ללא תשלום.

ו. נקודת מים במרפסת שמש ללא תשלום.

2. במועד החתימה על ההצעה לרכישת הדירה וודאו כי כל התנאים המסחריים הנ"ל אשר כבר אושרו על ידי הקבלן יקבלו ביטוי בהצעה.

3. בנוסף, בהצעה לרכישת דירה מחקו הוראה המאפשרת לקבלן לחלט את הסכומים שהופקדו בידיו כדמי רצינות במקרה ולא ייחתם הסכם, והוסיפו הוראה מפורשת לפיה "במקרה ובסופו של יום לא ייחתם הסכם מכר מחייב בין הצדדים מכל סיבה שהיא, הקונה יהיה זכאי להחזר מלא של הסכום שהופקד בידי הקבלן כדמי רצינות".

4. דרשו מהקבלן לקבל לידיכם מחירון שינויים על מנת שתוכלו להעריך עלויות נוספות אשר תדרשו לשלם במידה ותרצו לבצע שינויים בדירה.

5. במסגרת ההסכם גופו ישנן הוראות רבות המטילות חיובים נכבדים על הקונה אשר ניתן לבטלם ולמצער לצמצמן בצורה משמעותית. כך, למשל, יש לדרוש לבטל הוראה המשיתה את עלות הנפקת הערבות הבנקאית על הקונה.

בדומה לכך, במקרים רבים מעבר לשכר הטרחה אשר תידרשו לשלם לידי ב"כ הקבלן, תמצאו סעיף כללי נוסף המטיל על הקונה לשלם לקבלן ו/או לבא כוחו סכומים נוספים בגין הוצאות משפטיות ואחרות אשר עשויות להגיע לכדי עשרות אלפי שקלים (באחד ההסכמים שהכנתי לאחרונה דרש הקבלן בנוסף ל 1.5% + מע"מ כשכ"ט לבא כוחו סכום נוסף של 1.5% + מע"מ בגין הוצאות אלה). יש לדרוש לבטל את ההוראה האמורה ולמצער להגבילה לסכום שלא יעלה על כ- 2,000 ₪ לדירה. והמדובר בדוגמאות בלבד.

6. תיקון 5 לחוק המכר (דירות), התשע"א – 2011, אשר התקבל לאחרונה, מקנה לקבלן אפשרות לאחר במועד מסירת הדירה מבלי לשלם פיצוי לקונה לתקופה בת 60 יום בלבד (ולא 90 יום כפי שהיה בעבר).

7. במסגרת תיקון 5 הנ"ל, על הקבלן לשלם לקונה דמי שכירות בגין איחור במסירת החזקה בדירה העולה על 60 יום לפי סכום הפיצויים שהוסכם בחוזה או לפי הקבוע בחוק, לפי הגבוה מבניהם:

א. סכום השווה לדמי השכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום כשהם מוכפלים ב-1.5 עבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים.

ב. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום כשהם מוכפלים ב-1.25 עבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

8. דמי השכירות ישולמו בגין כל חודש איחור או חלק ממנו, וישולמו בסופו של כל חודש איחור (ולא במועד מסירת החזקה בפועל ).

9. בנוסף, התיקון לחוק מרחיב את אחריותו של הקבלן הן לעניין משך האחריות לליקויים יסודיים במבנה והן לעניין זהות הרוכש לתקופה של 20 שנים.

10. לסיום, בניגוד לתפיסה המוטעית בקרב ציבור הרוכשים, עו"ד מיומן ומנוסה בתחום יכול לבצע שינויים רחבי היקף בהסכם מול הקבלן אשר יטיבו בצורה משמעותית את זכויותיהם של הרוכשים.

זכרו, רכישת דירה מקבלן הינה עסקה מיוחדת, מורכבות ומסובכת אשר אין להקל בה ראש. לכן, מומלץ מאד כבר בשלב הראשוני לפנות לעו"ד מיומן ומנוסה בתחום אשר ילווה אתכם בכל התהליך מראשיתו ועד סופו.