פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה - סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין

מומלץ לקרוא מאמר זה ביחד עם "הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה" ועם "תכנון מס בסיסי במקרקעין" בתוך תחום מיסוי מקרקעין.

מכירת ו/או קנית דירת מגורים היא אחת העסקאות הגדולות ביותר שעושה משפחה במהלך חייה בדרך כלל, המטרה ברכישת דירה, אינה הפקת רווח אלא סיפוק הצורך הבסיסי של האדם לקורת גג.

על כן בחוק מיסוי מקרקעין קיימים מספר תנאים המאפשרים למוכר הדירה פטור מתשלום מס שבח בעבור מכירת דירת מגורים מס שבחמס זה מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. השבח הוא ההפרש שבין שווי המכירה של הנכס ובין שווי רכישתו, בניכוי הוצאות מותרות אשר הוצאו לצורך הרכישה, המכירה וההשבחה שלו מס שבח מוטל על המוכר והוא תלוי במספר גורמים.

סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין

" (2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר לא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת כאמור;הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ25% ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997); "

למוכר של דירת מגורים יחידה קיים פטור כללי ממס שבח ולו הוא זכאי אחת לשנה וחצי.

פטור זה לא ניתן למוכר דירה אם ובמידה היו לו יותר מדירה אחת בארבע השנים שלפני המכירה ומספיק שהמוכר יחזיק בשתי דירות ולו תקופה קצרה ביותר לא יהיה זכאי להשתמש בפטור על פי סעיף 49ב (2) כפי שנקבע בפס"ד גניש נ' מנהל מס שבח מקרקעין שכן אז יש לבחון פטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין.

בשנת 1997 הוכנס תיקון 34 לחוק מיסוי מקרקעין שהינו תיקון מהותי.

1. טרם כניסת התיקון לא היה צורך בתקופת צינון בין מכירה למכירה וניתן היה למכור דירות רבות בפטור ממס שבח אולם מי שמכר "דירות יחידות" רבות בזו אחר זו עלול היה להתחייב במס הכנסה ובמע"מ כסוחר מקרקעין.

2. רצון המחוקק היה לאפשר לנישומים ניידות טובה ממקומות מגוריהם בכדי לשפר את תנאי הדיור שלהם וזאת על ידי נתינת פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה אחת ל- 18 חודשים.

3. למעשה הפטור בימינו אינו עונה לרצון המחוקק שכן כאשר למוכר צורך אמיתי במעבר דירה יתעכב הוא מעבר דירה זה עד שיעמוד בתנאים שהוגדרו בחוק מיסוי מקרקעין לשם קבלת הפטור מדירת מגורים יחידה על פי סעיף 49ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין.

תנאי הפטור

בכדי לזכות בפטור ממס שבח בעבור דירת מגורים יחידה יש לעמוד בארבע תנאים במצטבר:

א. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור. כלומר המוכר לא יוכל להנות מפטור זה אם הייתה לו יותר מדירה אחת בארבע השנים שטרם המכירה.

ב. במשך שמונה עשה החודשים שקדמו למכירה נשוא הפטור לא מכר המוכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס.

ג. אם למוכר דירה ובנוסף חלק מדירה הפחות מ-25% לא יחשב חלק זה לדירת מגורים שנייה כפי שנקבע בפס"ד רם נ' מנהל מס שבח מקרקעין.

ד. דירה שהושכרה בדיירות מוגנת לפני שנת 1997 איננה נחשבת לדירה נוספת.

סייגים לפטור

1. שלילת הפטור כאשר חלקו של המוכר בדירה הנמכרת הוא 25% או יותר.

הוראת הפטור לדירת מגורים יחידה הקבועה בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין אינה חלה על מכירת חלק שהוא פחות מ- 25%.
מוכר שיש לו פחות מ- 25% בדירה לא יוכל להנות מהפטור הקבוע בסעיף 49ב(2) כפי שנקבע בפס"ד רם נ' מנהל מס שסח מקרקעין וזאת למרות שחלקו זה נחשב לדירת מגורים.

אחוז הבעלות יקבע על פי מבחן פורמאלי של אחוז הבעלות בדירה ולא על פי הערך הכספי כפי שנקבע בפס"ד סוויד נ' מנהל מס שבח מקרקעין.

2. שלילת הפטור כאשר הדירה הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997.

הוראת הפטור הקבועה בסעיף 49ב(2) אינה חלה על מכירת דירת מגורים שהושכרה בדיירות מוגנת לפני 1997 גם אם היא מהווה דירתו היחידה של המוכר כפי שנקבע בפס"ד מאיר נ' מנהל מס שבח מקרקעין ועל כן מוכר שבבעלותו דירה המושכרת בדיירות מוגנת לפני 1997 יוכל להנות רק מהפטור הקבוע בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין כאמור פטור הניתן אחת ל-4 שנים.

מוכר המחזיק דירה בשכירות מוגנת שהחלה לאחר ה-1 לינואר 1997 יהיה זכאי לפטור בגין מכירת דירת מגורים יחידה הקבוע בסעיף

 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין אם יעמוד בשאר תנאי הפטור ובאותה מידה דירה זה תיחשב לדירה שנייה אם המוכר מחזיק בדירה נוספת מלבד הדירה האמורה.

דירה שהושכרה בדיירות מוגנת לפני שנת 1997 איננה נחשבת לדירה נוספת. שכן אין המוכר יכול להנות מהפטור ממס הקבוע בסעיף

 49ב(2) לעניין דירה זו אך עם זאת אין דירה זו תעמוד לו לרועץ בעת מכירתו דירה שנייה בבעלותו ויכול הוא להשתמש בפטור הקבוע בסעיף 49ב(2) לעניין הדירה השנייה.

3. מוכר יחשב בעלים של דירה מגורים יחידה לעניין הפטור הקבוע בסעיף 49ב(2) גם אם בבעלותו שתי דירות ובלבד שימכור את דירתו הראשונה בתוך שנה מיום הרכישה של הדירה החדשה. במצב כזה יוכל המוכר לקבל את הפטור לדירת מגורים יחידה למרות שהייתה לו דירה נוספת כפי שנקבע בפס"ד שוורץ נ' מנהל מס שבח מקרקעין. אם ובמידה הדירה החדשה הינה דירה שנבנתה מניין השנה יחל מיום שתוגדר הדירה כראויה למגורים.

התא המשפחתי

הבחינה של מספר הדירות שיש למוכר תיעשה אף כאן בהכללה של התא המשפחתי כולו ואם אחד מחברי התא המשפחתי מחזיק בדירה נוספת כי אז המוכר ייחשב לבעלם של שתי דירות מגורים, למרות שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה.

בנוסף אין צורך כי המוכר יחזיק במשך ארבע שנים שלפני המכירה אלא די גם בהחזקתה במשך תקופה קצרה ביותר כדי שיחשב לבעלם של יותר מדירת מגורים אחת.

האמור לעיל אינו ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!