מתי זיכרון דברים לקניית דירת מגורים מהווה חוזה מחייב, והאם מי שמפר אותו נדרש לשלם פיצויים? סוגיה זו נדונה לאחרונה בבית משפט השלום בראשון לציון, במסגרת תביעה שהגישו בני זוג אשר ביקשו למכור את דירתם כנגד אישה מבוגרת שהתגוררה באותו רחוב, אשר חתמה איתם על זיכרון דברים אולם לאחר מכן החליטה לוותר על הרכישה והודיעה להם כי אינה מעוניינת עוד בעסקה.


בזיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים נקבע כי מי שיפר אותו ישלם פיצויים מוסכמים בשיעור של 10% מהתמורה המוסכמת עבור הדירה, ובהתאם להסכם, במועד החתימה העבירה האישה לבני הזוג סכום של 1,000 דולר.


באותו לילה טסה הרוכשת לביקור קרובים בארצות הברית, ועורכי הדין של הצדדים החלו להעביר ביניהם טיוטות להסכם המכר הסופי. ואולם, חודשיים לאחר החתימה על זיכרון הדברים, הודיעה האישה כי אינה מתכוונת להמשיך בהליך הרכישה.


בתביעה שהגישו טענו בני הזוג כי משום שמדובר בחוזה מחייב אשר הרוכשת הפרה, תוך כדי גרימת נזקים כספיים, עליה לפצות אותם. האישה טענה מנגד כי חתמה על החוזה מתוך לחץ, ומאחר שהצדדים לא הצליחו להגיע להסכמות בסופו של דבר, העסקה לא התממשה, וזאת לאור דרישות שונות ומשונות מצדם של המוכרים שהועלו בכוונה לגרום לה להתחרט.


האם המוכרים הם אלו שהכשילו את עסקת המכר?


בחינת הדברים הביאה את השופט למסקנה כי אין ממש בטענותיה של הרוכשת בעניין סיכול העסקה על ידי המוכרים, וכי כל המחלוקות שצצו בין הצדדים במסגרת המשא ומתן לא היו חריגות ואף בכולן הושגה הסכמה.


עוד קבע השופט כי הצדדים חתמו על זיכרון הדברים מתוך גמירות דעת, וכי הן המוכרים והן הרוכשת הבינו שמדובר בחוזה מחייב לכל דבר ועניין. על כן הוחלט לקבל את התביעה, ולחייב את הקונה בתשלום הפיצוי המוסכם בסכום של 205 אלף שקלים. מאחר שמדובר בפיצוי שנראה גבוה יחסית לנזק שנגרם בפועל, החליט השופט שלא לחייב את הרוכשת בתשלום הוצאות המשפט.


מדוע הרוכשת התחרטה והחליטה שאינה מעוניינת בקניית הדירה?


בעוד המוכרים טענו כי מכרו את דירתם בסופו של דבר בסכום נמוך יותר בעקבות ביטול העסקה, טענה הרוכשת כי העובדה שהתחרטה רק גרמה להם לרווח כלכלי, משום שמכרו את הדירה לבסוף ללא תיווך ובכך חסכו כסף רב.


לטענתה, במסגרת המשא ומתן העלו המוכרים דרישות לא הגיוניות שכל מטרתן הייתה לגרום לה לסגת מההסכם, כך שיוכלו למכור את הדירה לאנשים אחרים ולתבוע אותה על הפרת ההסכם. עוד טענה כי לאחר שהודיעה להם שהיא מתחרטת, הם לא ניסו לפתור את העניין ולדבר איתה. הסיבה לכך שביטלה לבסוף את העסקה הייתה התנהלותם של המוכרים, כך לטענתה, אשר גרמה לה להטיל בהם ספק ולחשוש כי לא ישאירו לה דבר בדירה.


כיצד בוחנים האם זיכרון דברים הוא חוזה מחייב או לא?


תחילה ביטל השופט את טענותיה של האישה לגבי התנהלותם של בני הזוג, מאחר שלא מצא בהן ממש. הוא בדק את דרישותיהם בטיוטות ההסכם ומצא שהן סבירות ומידתיות, וכן כי עורכי הדין של הצדדים הצליחו להגיע להסכמות בכל המחלוקות שהתעוררו.


לאחר מכן עבר השופט לבחון את זיכרון הדברים, לאור העובדה שהפסיקה מבחינה בין זיכרון דברים שנחתם כחוזה מחייב לבין כזה שמהווה שלב ראשוני במשא ומתן ותו לא. כדי שיהיה מדובר בהסכם מחייב, יש לקבוע שהוא נערך מתוך גמירות דעת של הצדדים, ולבחון האם הוא מפורט מספיק כדי להעיד על מסוימות.


בחינת נסיבות החתימה על החוזה, כמו גם פרטי ההסכם עצמו, הביאה את השופט למסקנה כי אכן במקרה זה התקיימה גמירות דעת. זאת בשל ניסוח ההתחייבות החוזית שבזיכרון הדברים, העובדה ששני הצדדים חתמו עליו, הפיצוי המוסכם שמוזכר בו, המקדמה ששילמה הרוכשת במועד החתימה ועוד.

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה


בהמשך לכך, הזכיר השופט כי על פי הפסיקה, הסכם מחייב אינו חייב לכלול את מלוא הפרטים, אלא מספיק שיכיל את התנאים המהותיים לקיום העסקה. במקרה זה, מצא השופט כי רוב הפרטים המהותיים מופיעים בזיכרון הדברים.


לאור כל זאת, קיבל השופט את תביעתם של המוכרים וקבע כי הרוכשת הפרה הסכם משפטי מחייב, ולכן עליה לשלם את הפיצוי המוסכם אשר נקבע בו. גובה הפיצוי בהתאם להסכם עומד על סכום של 205 אלף שקלים.


ת"א 29547-11-16