רכישת דירה משותפת על ידי בני זוג: למה כדאי לערוך הסכם ממון?

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לרכוש דירת מגורים ראשונה ולקבל פטור חלקי או הטבה בתשלום מס רכישה, כל עוד מדובר בדירה היחידה שבבעלות הרוכש. הטבה זו אינה קיימת כאשר נרכשת דירה שנייה.

כאשר בני זוג רוכשים דירה ביחד, בין שמדובר בבני זוג נשואים, בידועים בציבור או בבני זוג חד מיניים, הם נחשבים לרוכש אחד מבחינת החוק, וזאת בהתאם לחזקת התא המשפחתי. כלומר, גם אם ישנה דירה הרשומה על שם של אחד מבני הזוג, היא תיחשב לדירתו של בן הזוג השני. לקביעה זו ישנה השלכה על ההטבות שניתן לקבל במס רכישה, משום שגם אם אחד מבני הזוג רוכש דירה נוספת - הדבר ייחשב לרכישת דירה שנייה על ידי שני בני הזוג, ולא תינתן הקלה בשיעור מס הרכישה.

עם זאת, כאשר בני הזוג מקיימים הפרדה רכושית מוחלטת, והם יכולים להוכיח כי דירת המגורים שייכת במלואה רק לבן זוג אחד ואילו לבן הזוג השני אין כל זכות בעלות עליה - הוא יוכל לרכוש דירה שנייה תוך ניצול הפטור במס רכישה. על כן, ישנם מקרים שבהם כדאי לחתום על הסכם ממון אשר יקבע כי בכל הנוגע לדירת המגורים קיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג. למשל, כאשר אחד מבני הזוג רכש דירת מגורים לפני הנישואין.

מהי חזקת התא המשפחתי ואיך היא קשורה לחוק מיסוי מקרקעין?

על פי חוק מיסוי מקרקעין, יחידה משפחתית המורכבת מבני זוג וילדים עד גיל 18 נחשבת לרוכש אחד בכל הנוגע לקביעת שיעור מס הרכישה. כלומר, גם אם רק לאחד מבני הזוג יש דירת מגורים, כאשר תירכש דירת מגורים נוספת היא לא תוכל להיחשב לדירה יחידה של בן הזוג השני, גם אם רק בן הזוג השני רוכש אותה.

לא פעם נדונה סוגיית התא המשפחתי בבתי המשפט, מאחר שבמקרים רבים הנכסים נרכשו עוד לפני החתונה, ונרשמו רק על שמו של הרוכש ללא זכויות קנייניות של בן הזוג. בית המשפט העליון קבע בפסק דין פלם כי כל עוד הדירה נרכשה לאחר הנישואין ובמהלך קיום החיים המשותפים, חזקת התא המשפחתי תחול כחזקה חלוטה.

עם זאת, כאשר הדירה נרכשה טרם הנישואין, כל עוד ניתן להוכיח כי אכן לבן הזוג השני אין כל זכויות בנכס - הוא יהיה זכאי לנצל את ההטבה בתשלום מס הרכישה אם ירכוש דירה נוספת וגם אם בני הזוג ירכשו דירה נוספת ביחד. הצגת הסכם ממון יכולה להוות הוכחה לכך שבני הזוג אכן מקיימים הפרדה רכושית בכל הנוגע לנכס הראשון.

כיצד ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי?

בפסק דין נוסף קבע בית המשפט העליון כי ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי, כאשר לצורך סתירת החזקה, בני הזוג נדרשים להוכיח כי הם מפרידים את הרכוש, וזאת הן באמצעות הסכם ממון והן באמצעות הפרדה המתקיימת בפועל.

במקרה שנדון בבית המשפט העליון, מדובר היה בבני זוג נשואים אשר רכשו יחד דירת מגורים, כאשר לבת הזוג יש דירה נוספת שרכשה לבדה לפני שנישאו. בית המשפט קבע כי בני הזוג הצליחו להוכיח כי לבעל אין זכויות קנייניות בדירתה של האישה, וזאת היות שערכו ביניהם הסכם המפריד את נכסיהם. בנסיבות אלה, זכאי הבעל ליהנות מתשלום מופחת של מס רכישה עבור דירתו הראשונה, שהיא למעשה הדירה שרכשו בני הזוג ביחד.

כלומר, כאשר בני הזוג עורכים הסכם ממון וקובעים במסגרתו כי הדירה שרכש בן הזוג לפני הנישואין אינה דירתו של בן הזוג השני, הם יהיו זכאים לקבל מחצית מההטבה שבמס הרכישה כאשר ירכשו דירה ביחד, וזאת מכיוון שהיא תיחשב לדירתו היחידה של בן הזוג השני.

האם ניתן להחליט על הפרדה רכושית ולחתום על הסכם ממון גם אחרי הנישואין?

באופן עקרוני, ישנם מקרים שבהם גם אם הסכם הממון נערך לאחר הנישואין, הדבר מהווה הוכחה להפרדה רכושית אמיתית בין בני הזוג. במקרה שנדון בבית המשפט העליון, מדובר היה באדם שנישא בשנית לאחר פטירתה של אשתו הראשונה, כאשר בבעלותו דירת מגורים. גם לאשתו השנייה הייתה דירת מגורים מלפני הנישואין.

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה

הם ערכו ביניהם הסכם להפרדה רכושית כשבע שנים לאחר שנישאו, ומועד קצר לאחר מכן כל אחד מהם מכר את דירת המגורים שהייתה בבעלותו. בית המשפט אישר את בקשתם לקבלת פטור ממס שבח.

חשוב לדעת בהקשר זה שגם ידועים בציבור נחשבים תא משפחתי אחד בכל הקשור למס רכישה ומס שבח, ולא מדובר רק בבני זוג נשואים.