האם ואילו נזקים נגרמו לבני זוג שרכשו דירה בירושלים, וגילו מספר חודשים לאחר החתימה על הסכם המכר כי בדירה קיימים ליקויי רטיבות מהותיים, אשר הם לא גילו בעצמם לפני כן ואף לא עודכנו על הבעיה על ידי רוכשי הדירה?


בית משפט השלום בירושלים דן לאחרונה בתביעתם של הרוכשים, אשר טענו כי מוכרי הדירה הסתירו מהם את הליקויים, ניהלו את המשא ומתן עמם בחוסר תום לב והפרו את חובת גילוי הלב אשר חלה עליהם, כמו גם את הסכם המכר.


המוכרים טענו להגנתם כי לא ידעו דבר על בעיות רטיבות בדירה, וציינו כי הרוכשים עצמם בדקו את דירת המגורים היטב לפני שחתמו על החוזה. ואולם, השופטת התרשמה כי גרסתם של המוכרים לא הייתה ברורה ונהירה מספיק. כמו כן היא קיבלה את חוות הדעת שהגיש המהנדס אשר מונה על ידי בית המשפט לבדיקת הנכס, וקבע כי בעיית הרטיבות הייתה קיימת עוד לפני מכירת הדירה.


התביעה התקבלה ומוכרי הנכס חויבו לשלם לרוכשים פיצויים בסכום כולל של 106 אלף שקלים, הכוללים פיצויים עבור עלות התיקונים וכן עשרת אלפים שקלים עבור עוגמת נפש. מלבד זאת חויבו המוכרים בתשלום של כ-18 אלף שקלים נוספים עבור הוצאות המשפט השונות.


נזקי הרטיבות גרמו נזק לארונות המטבח החדשים שהוזמנו במיוחד, ומנעו מזוג הרוכשים וששת ילדיהם להשתמש בדירה באופן סביר


לטענת התובעים, כאשר ביקרו בדירה לפני הרכישה, חלק גדול מהקירות היה מכוסה ומוסתר. כאשר הרוכש הבחין בסימני רטיבות בפאנלים, הרגיע המוכר את חששו והסביר לו כי פשוט שטף את הרצפה.


רק לאחר שרכשו את הדירה הבחינו בנזקי הרטיבות, כאשר לטענתם המוכרים ידעו או לכל הפחות היו אמורים לדעת על קיומם ולהתריע על כך בפניהם לפני שחתמו על הסכם המכר.


מנגד טענו הנתבעים כי בעיות הרטיבות המדוברות לא התגלו על ידי הרוכשים בעשרות הפעמים שנכחו בנכס לפני הרכישה, לרבות כאשר התלוו אליהם אנשי מקצוע שביצעו בדיקות בנכס. הם מצדם לא ידעו על כל בעיה, ואילו היו יודעים על בעיית רטיבות כלשהיא - היו תובעים את פוליסת הביטוח לצורך תיקון הנזק.


האם מוכרי הדירה הפרו את חובת הגילוי על הפגמים הקיימים בנכס?


הן חוק המכר והן חוק החוזים מחייבים מוכרי דירה לגלות לרוכשים פוטנציאליים את כל הפרטים הרלוונטיים, אשר יכולים להשפיע על החלטתם של הרוכשים לגבי הרכישה, לרבות פגמים גלויים או נסתרים בנכס.


על המוכרים לנהל משא ומתן בתום לב. בהתאם לחוק, אם הנכס אשר נמסר לרוכשים אינו תואם את ההסכמות ביניהם, ואם חוסר ההתאמה נובע מכך שעובדות מסוימות היו ידועות למוכרים אך לא הועברו לרוכשים - ניתן לקבוע כי הרוכשים הפרו את חובת הגילוי אשר חלה עליהם.
זאת גם אם הרוכשים מצהירים במסגרת החוזה כי בדקו את הנכס ולא מצאו בו ליקויים, וכי הם רוכשים אותו במצבו הנוכחי.


מדוע נדחו טענות המוכרים כי לא ידעו על קיומה של בעיית רטיבות?


בחוזה המכר הצהירו המוכרים כי מסרו לקונים את כל הפרטים הידועים להם על הנכס. מלבד זאת הצהירו כי למיטב ידיעתם לא קיימת בעיית רטיבות בדירה. במסגרת ההליכים המשפטיים חזרו והצהירו כי לא היו מודעים לבעיות רטיבות בדירה.


עם זאת, השופטת התרשמה כי הם הסתייגו מאמירתם הנחרצת. למשל, המוכר פירט בתצהירו כי הראה לרכוש נקודת קילוף בקיר והסביר לו שקיימת נזילה מתחת לבלטות בקיר. בעדותו הבהיר כי קבלן הסביר לו שהקילוף בקיר נגרם כתוצאה משטיפת הרצפה ותו לא.


מעדותו התברר כי הייתה קיימת בעיית רטיבות כלשהיא בדירה, שהייתה ידועה למוכרים, אולם מידע זה לא הועבר לרוכשים. מלבד זאת, על פי חוות דעתו של המהנדס מטעם בית המשפט, בעיות הרטיבות החלו עוד לפני שהדירה נמכרה.


הנתבעים היו צריכים להבהיר לרוכשים בצורה מפורשת על בעיית הרטיבות עוד לפני שחתמו על החוזה, קבעה השופטת, ואף היו צריכים לבדוק באופן מדוקדק את מקור הבעיה. כלומר, גם אם לא ידעו שמדובר בבעיה משמעותית - הם היו צריכים לדעת מכך.


לאור מסקנה זו קיבלה השופטת את התביעה. היא הטילה על המוכרים לשלם פיצויים בסכום של 96 אלף שקלים עבור עלות התיקונים, וכן לפצות את הרוכשים עבור עוגמת הנפש שנגרמה להם בסכום נוסף של עשרת אלפים שקלים. לבסוף חויבו המוכרים גם בהוצאות המשפט בסכום של כ-18 אלף שקלים.


ת"א 30774-07-15


* עו"ד מאיר אהרוני ייצג את התובעים בתיק