משכנתא לרכישת קרקע: אילו סוגי הלוואות אפשר לקבל ברכישת מגרש?

אנשים רבים חולמים על רכישת מגרש ובניית בית החלומות עליו מאפס, או לחלופין על רכישת קרקע כהשקעה משתלמת בעתיד - ומכירתה ברווח כעבור מספר שנים. לא מעט מהרוכשים זקוקים לקבל הלוואת משכנתא הן לצורך רכישת המגרש והן לצורך מימון הבנייה העצמית על המגרש לאחר מכן.

ניתן להפריד בין שתי ההלוואות הללו, ותחילה לקבל משכנתא רק לרכישת הקרקע, ואילו לאחר מכן לקחת משכנתא נוספת לצורך הבנייה. אמנם מדובר בעסקה מורכבת יותר מרכישת בית מוכן מאדם פרטי או מקבלן, אולם לעתים ניתן לחסוך בעלויות באמצעות בנייה עצמית, וכמובן להתאים את הבית לצרכים הספציפיים של הרוכשים.

מהם ההבדלים העיקריים בין משכנתא לדירת מגורים לבין משכנתא לרכישת קרקע המיועדת לבנייה עצמית?

כאמור, ניתן להפריד בין המשכנתא הנדרשת לרכישת המגרש לבין ההלוואה לצורך מימון הבנייה על המגרש. כאשר מדובר בשלב הראשון ברכישת קרקע בלבד, זהו סיכון לא קטן מבחינת הבנק. לכן, בדרך כלל לא תאושר הלוואה בשיעור של 75% משווי הקרקע, כפי שנהוג לאשר ברכישת בית מגורים בנוי. עם זאת, בשלב זה הבנק אינו דורש היתרי בנייה או תוכניות לבנייה לצור אישור המשכנתא.

בשלב השני, יש לפנות לרשויות המקומיות ולהשיג את כל האישורים וההיתרים הנדרשים לפני שמקבלים אישור להלוואת משכנתא לצורך הבנייה על הקרקע שנרכשה. כמו כן יש להתקשר עם קבלן לצורך הבנייה, ובדרך כלל אחת מדרישות הבנק למתן ההלוואה היא הצגת ההסכם עם הקבלן.

הבדל עיקרי נוסף הוא כי המשכנתא אשר ניתנת מהבנק לצורך הבנייה העצמית, מועברת לרוכשים בשלבים מדורגים, וזאת על פי השלבים שבהם תתקדם הבנייה. בכל שלב יועבר התשלום הבא רק לאחר בדיקות שיבצע הבנק כי השלב הקודם הושלם באופן תקין וכי לא קיימים ליקויים בבנייה. באופן זה מצמצם הבנק אשר נותן את ההלוואה את הסיכונים של אי יכולת פירעון המשכנתא.

מבחינת אחוזי המימון, לא ניתן לקבל יותר מ-75% הלוואה, וזאת בהתאם להגבלות אשר הטיל בנק ישראל על הלוואות משכנתא באופן כללי, הן לצורך רכישת דירת מגורים ראשונה בנויה והן לצורך רכישת מגרש לבניית בית באופן עצמי. כמו כן, מאחר שמדובר בהלוואה עם סיכונים רבים יותר, בדרך כלל הבנק המלווה לא יאשר הלוואה של יותר מ-60% משווי הקרקע ועלויות הבנייה.

עוד הבדל הוא תמהיל המשכנתא שניתן לבחור, וזאת מכיוון שההלוואה ניתנת בשלבים מדורגים. בשלב הראשון של המשכנתא הניתנת לרכישת המגרש, למעשה אפשר לבחור רק באחד ממסלולי המשכנתא עם ריבית קבועה. לאחר מכן ניתן יהיה לבחור במסלול אחר עם ריבית משתנה בהתאם למדד.

כיצד מעריכים את ההוצאות הכוללות של הבנייה העצמית על המגרש?

מאחר שמדובר כאמור בעסקה מורכבת, והמשכנתא עבור בנייה עצמית ניתנת בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה, חשוב מאוד להעריך את מלוא העלויות לרבות היטלים ומסים, עוד לפני שמחליטים על אחוזי המימון של המשכנתא.

יש להביא בחשבון את העובדה שמעבר למחיר עבור חומרי הבנייה, אנשי המקצוע השונים שצריך לשכור כגון קבלן מבצע ומפקח בנייה ומחיר הקרקע עצמה, יש תשלומים נוספים שצריך לשקלל לצורך חישוב העלות הכוללת של הרכישה.

יש לך שאלה?

פורום רכישת מגרש חקלאי | מגרש לבנייה וקרקע חקלאית

כאשר המגרש נרכש ממנהל מקרקעי ישראל, יש להביא בחשבון גם דמי הסכמה, עלויות פיתוח והיטלי השבחה. מלבד זאת, יש לשקלל את שיעור מס הרכישה ועלויות הבנייה בפועל, הצמדת העלויות, עיכובים צפויים ולא צפויים בבנייה, שכר טרחה עבור דמי תיווך ועורכי דין ועוד.