הסכם שכירות הוא אחד מסוגי החוזים הנפוצים ביותר בישראל, והוא מחייב את הצדדים החתומים עליו - השוכר מצד אחד והמשכיר מהצד האחר - לפעול על פי ההסכמות הקבועות בו. בין שמדובר בגובה דמי השכירות, במועד התשלומים החודשיים או בסעיף האוסר על השוכר להחזיק בעלי חיים בדירה, הפרת חוזה השכירות עלולה להוביל לביטול החוזה, לפינוי הדירה ואף לתשלום פיצויים על ידי הצד המפר.


עם זאת, קיימת הבחנה ברורה בין הפרת סעיפים מהותיים בחוזה לבין הפרת סעיפים נלווים או הפרה לא משמעותית שהתבצעה בתום לב. מה כדאי לקבוע כבר במסגרת חוזה השכירות בנוגע להפרתו, וכיצד מכריעים בתי המשפט האם להפחית או להגדיל את הפיצויים שנקבעו בו?


מהי החשיבות בקביעת פיצוי מוסכם בחוזה השכירות?


בראש ובראשונה חשוב לדעת כי כל הסכמה בין בעל הדירה לבין השוכר שלא הועלתה על הכתב במסגרת חוזה השכירות - אינה תקפה מבחינה משפטית, ולא ניתן לתבוע בגין הפרתה.


כפי שנהוג בחוזים למכירת דירות מגורים, במרבית חוזי השכירות נכללים סעיפים הנוגעים להפרת החוזה, לרבות אילו פעולות ייחשבו הפרה יסודית של ההסכם אשר מצדיקות את ביטול החוזה ופינוי הדירה לפני תום המועד, וכן מהו הפיצוי המוסכם שישולם על ידי הצד המפר בגין ההפרה, ואילו סעדים משפטיים נוספים יוכל לקבל הצד הנפגע.


כמו כן, בדרך כלל כאשר קובעים במסגרת חוזה השכירות פיצוי מוסכם, תשלום הפיצוי הכספי יתבצע מבלי שהצד השני יצטרך להוכיח את הנזק שנגרם כתוצאה מהפרת החוזה. עם זאת, סכום הפיצוי צריך להיות סביר, אחרת ניתן יהיה לתקוף את הסעיף בבית המשפט.


כיצד מתייחס בית המשפט לפיצוי המוסכם בתביעות בגין הפרת הסכם השכירות?


על פי חוק החוזים, כאשר שני הצדדים לחוזה קבעו במסגרתו מהו גובה הפיצוי שישולם בגין הפרת החוזה, ניתן לתבוע ולקבל את סכום הפיצוי המוסכם ללא הוכחת נזק. למרות זאת, כאשר בית המשפט משתכנע כי הסכום אינו שווה ערך לנזק שעלול היה להיגרם או שנגרם בפועל, הוא מוסמך להקטין את הסכום. כמו כן לבית המשפט יש סמכות להגדיל את סכום הפיצויים שישולמו עבור הפרת ההסכם, תלוי בנסיבות המקרה ובחומרת ההפרה.


בפסיקות רבות שניתנו בבתי המשפט בנושא זה, נקבע כי הצד שמבקש להקטין את סכום הפיצוי בטענה שהוא אינו סביר, חייב להוכיח ולהציג ראיות לכך שאכן מדובר בשיעור פיצוי לא סביר בנסיבות העניין.


לפני שחותמים על חוזה שכירות הכולל סעיף פיצוי מוסכם, כדאי להיות ערים ליתרונות ולחסרונות שסעיף זה מגלם בתוכו. אמנם מצד אחד הוא מעניק ביטחון לשמירה על זכויותיהם של הצדדים ומספק מוטיבציה לעמוד בהסכמות שבו ולא להפר אף אחד מהסעיפים בו, אולם חשוב לזכור כי בית המשפט מוסמך להקטין את גובה הפיצוי שנקבע בחוזה, ובמקרים רבים הוא אף מגביל את מקסימום הפיצוי שניתן לקבל.

 

יש לך שאלה?

פורום חוזה שכירות - יחסי שוכר משכיר ושכירות הוגנת


כמו כן, כדאי להביא בחשבון כי סעיפים שנראים שוליים בעיניו של צד אחד של החוזה, יכולים להיחשב מהותיים ואף עקרוניים בעיניו של הצד השני. אמנם סעיפים כגון כיצד השוכר צריך להתנהל בנכס, האם אסור לו לארח חברים או לתלות תמונות על הקיר פחות מהותיים מהסעיפים החשובים והמשמעותיים ביותר של החוזה, כגון איסור על פגיעה ברכוש, גובה דמי השכירות ומועד העברתם לידי בעל הבית וחובת תשלום מסי ועד בית וחשבונות חשמל, ארנונה וגז. עם זאת, כאשר מדובר על הפרה חוזרת ונשנית של הסעיפים הפחות משמעותיים, בעל הדירה יוכל לתבוע פיצויים גם בגינם, וכן לדרוש את ביטול החוזה לאלתר ואת פינוי השוכר.


מצדו השני של המתרס, גם המשכיר אינו רשאי להפר את חוזה השכירות, כאשר מרבית התביעות המוגשות על ידי שוכרים נוגעות בהסתרת ליקויים שונים בדירה השכורה, הטלת אחריות תשלום על השוכרים בגין ליקויים הנובעים מבלאי סביר, שימוש בערבויות שניתנו לשכירות הדירה ועוד.