אחד מיעדי ההשקעות העיקריים של נדל"ן בחו"ל עבור אזרחים ישראלים הוא ארצות הברית. משקיעים זרים יכולים לקנות בארצות הברית הן נכסים מסחריים והן בתי מגורים פרטיים, ללא צורך להיות אזרח אמריקאי או לקבל גרין קארד. ההשקעה יכולה להתבצע באופן עצמאי או באמצעות חברה מקומית אמריקאית המכונה חברת LLC, ואילו מחירי הנדל"ן, אפילו באזורי ביקוש ובערים מרכזיות כגון שיקגו, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו ועוד, יכולים להיות אטרקטיביים מאוד, בייחוד עבור המשקיעים הישראלים.


עם זאת, חשוב להביא בחשבון מספר היבטים מהותיים הכרוכים ברכישת נדל"ן בארצות הברית, לרבות מגמות השוק, רכיבי הסיכון וכמובן המסים שיש לשלם גם בישראל וגם בארצות הברית. מה חשוב לדעת על השלכות המס לפני שרוכשים נכס בארצות הברית?


תשלום מס על הכנסות שוטפות בישראל ובארצות הברית


מדינות רבות מקיימות ביניהן אמנות מס אשר מסדירות את הליכי המיסוי המקבילים שיחולו בכל מדינה ומדינה, וגם ארצות הברית וישראל מקיימות ביניהן אמנת מס. בכל הנוגע להשקעת נדל"ן בארצות הברית אשר מבצע אזרח ישראלי, על פי אמנת המס חלה חובת דיווח על ההכנסות תחילה לרשויות המס האמריקאיות ולאחר מכן לרשויות המס הישראליות. אם שולם מס בארצות הברית, לא יחול כפל מס גם בישראל.


במרבית המקרים נקבעת חבות המס על פי מיקומו של הנכס, ובארצות הברית יכולים לחול מס עירוני ומס של המדינה נוסף על חבות המס הפדרלי, כך שחבות המס הכללית בארצות הברית יכולה להיות גבוהה מאוד. עם זאת, ניתן לנכות הוצאות כגון הוצאות פחת או הלוואת משכנתא מההכנסה החייבת, וכך להקטין את תשלום המס בארצות הברית.


בישראל חלה חובה לשלם מס על כלל ההכנסות, גם אם הופקו במדינה אחרת, ולרבות הכנסות מהשכרת נכס בארצות הברית. ניתן לשלם לרשות המסים מס בשיעור שולי או בשיעור מופחת, כאשר בחירה במסלול המס הנכון יכולה להשליך על כדאיות ההשקעה בארצות הברית.
כמו כן, ברוב העסקאות מבוצע ניכוי מס במקור בארצות הברית, וניתן לקבל החזר מס במקרה של ניכוי מס במקור בשיעור גבוה.


האם אזרח ישראלי צריך לשלם מס ירושה בארצות הברית?


בעוד בישראל לא חל מס על ירושה, בארצות הברית גם אזרחים זרים מחויבים לשלם מס ירושה עבור נכסי נדל"ן הנמצאים בשטחי ארצות הברית. כך, במקרה של פטירת הבעלים של נכס נדל"ן בארצות הברית, יורשיו יתבקשו להגיש טופס 706NA לרשויות בארצות הברית, ולשלם מס ירושה כאשר שווי הנכס עולה על תקרה מסוימת. מס הירושה יחול גם אם הנכס הוחזק באמצעות חברת LLC.


היבט מיסוי נוסף שחשוב להביא בחשבון אם שוקלים לבצע השקעה בנדל"ן בארצות הברית, הוא שכל איחור בדיווח לרשויות המס האמריקאיות עלול לגרור קנסות בסכומים משמעותיים, ולכן חשוב להקפיד על מועדי הדיווח בארצות הברית ולוודא שהדיווחים מוגשים על פי לוחות הזמנים הנוקשים.

 

יש לך שאלה?

פורום השקעות נדל"ן בארצות הברית - נכסים בארצות הברית


מלבד זאת חשוב להבין כי קיימים הבדלים בין שיעורי המס בישראל לבין שיעורי המס בארצות הברית. הדבר נכון גם לגבי תשלום מס רווח הון וכן בנוגע לשיעורי מס החברות אשר חלים בארצות הברית. חשוב להבין מהי שיטת המיסוי בארצות הברית ומה היא כוללת כדי לבצע תכנון מס אשר יוכל להפחית בתשלומי המסים בהמשך הדרך.