ההלוואה הגדולה ביותר בחייו של הישראלי הממוצע היא כמובן הלוואת המשכנתא, אשר מרבית האזרחים נדרשים לקחת לצורך רכישת דירת מגורים או נכס נדל"ן מסוג אחר. מדובר בהלוואה המאפשרת את פריסת ההחזרים על פני פרק זמן ממושך - עד 30 שנה, אשר ניתנת כנגד שיעבוד הדירה לטובת הגוף המלווה עד לפירעון מלא של ההלוואה.


כדי להבין מהו סכום המשכנתא שצריך לבקש, יש לחשב גורמים שונים ומורכבים, כגון גובה ההון העצמי, תקופת פריסת ההלוואה, גובה ההחזרים החודשיים ועוד, וכן להחליט איזה סוג או מסלול של משכנתא הכי משתלם לקחת - האם הלוואה עם ריבית משתנה צמודה למדד, ריבית קבועה שלא תשתנה במשך תקופת ההחזרים, הצמדת הריבית למט"ח ועוד ועוד.


איך קובעים את תקופת המשכנתא ואת גובה ההחזר החודשי?


תכנון המשכנתא תלוי במספר פרמטרים עיקריים אשר משליכים זה על זה, כגון בחירת גובה ההחזר החודשי לגוף המלווה, קביעת פרק הזמן הדרוש עד לפירעון מלא של המשכנתא, גובה ההון העצמי ועוד. הבחירה בתמהיל הנכון היא סובייקטיבית ותלויה בנסיבות של כל מקרה ומקרה, אולם בכל מקרה חשוב לזכור כי מדובר בתכנון כלכלי לטווח ארוך, ולכן צריך להביא בחשבון שינויים שעלולים להתרחש בגובה ההכנסות החודשיות, בעקבות הרחבת התא המשפחתי וכדומה.


באופן עקרוני יש לחשב את ההחזרים החודשיים עם מרחב ביטחון מספיק, כך שגם אם יחולו שינויים לא צפויים בעתיד, עדיין אפשר יהיה לעמוד בתשלומים ולא לצבור קנסות או ריביות עקב פיגור בתשלומים.


בחירת תקופת המשכנתא היא גם פרמטר מכריע. זאת משום שככל שפרק הזמן עד לפירעון המשכנתא יהיה קצר יותר, כך למעשה סכום ההחזרים כולו יהיה נמוך יותר. ככל שפרק הזמן עד לפירעון ההלוואה יהיה ממושך יותר, כך יהיה צורך לשלם ריבית גבוהה יותר.


מהו ההון העצמי וכיצד הוא משליך על גובה המשכנתא שאפשר לקבל?


קביעת ההון העצמי חשובה כדי לדעת איזה סוג נכס ניתן לרכוש, וכמה משכנתא צריך לקחת. כדאי לבקש מהבנק או מהגוף המלווה אישור עקרוני למשכנתא עוד לפני שחותמים על הסכם המכר. בנק ישראל אינו מאפשר לבנקים להעניק מימון מלא לרכישת הנכס באמצעות הלוואת המשכנתא, אלא קובע תקרות לשיעור המימון בהתאם לסוג הנכס הנרכש.


כך, עבור דירה ראשונה ניתן לקבל לכל היותר 75% הלוואת משכנתא מהסכום הכולל של הדירה. עבור דירה להשקעה ניתן לקבל עד 50% מימון מהגוף המלווה, ואילו כאשר רוכשים דירה לצורך שיפור הדיור, כלומר מוכרים את הדירה הישנה בעת קניית הדירה החדשה, ניתן לקבל מימון בשיעור של עד 70%.


בשלב שבו מחשבים את ההון העצמי ומתכננים את המשכנתא, חשוב לזכור כי צפויות הוצאות רבות נוספות בסכומים משמעותיים, מלבד הסכום שיש לשלם עבור הדירה. למשל, תשלומים לרשויות המס כגון מס רכישה, תשלומים לעורך דין, שיפוצים שיש לבצע בדירה, תשלומים למתווך, דמי שמאות ועוד ועוד.

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה


באופן עקרוני, נהוג לקבוע את ההחזר החודשי בשיעור שלא יעלה שליש מההכנסות החודשיות, ולהשאיר שיעור מספק מההכנסות לצורך הוצאות המחיה השוטפות וכן להוצאות לא צפויות. כדאי אף לבחור בתקופה קצרה ככל שניתן עד לפירעון המשכנתא, כדי להוזיל את התשלומים על הריבית.