המטרה העיקרית אשר לשמה הוקמה תוכנית מתאר ארצית 38, היא חיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה. לצורך מימוש המטרה מספקת התוכנית הטבות לדיירים וליזמים שיחליטו להתקשר זה עם זה ולחזק את בניין המגורים, ומעת לעת נערכים בתוכנית המקורית שינויים ושיפורים, כדי להבטיח שימוש ומימוש נרחב ככל האפשר של תמ"א 38 בכל רחבי הארץ.


אם בתחילת הדרך, לאחר אישור התוכנית לראשונה בשנת 2005, היה נדרש רוב של 100% מבעלי דירות המגורים בבית המשותף כדי לממש את התוכנית, עם השנים הוחלט שמספיק כי מרבית בעלי הזכויות, בשיעור של שני שליש או 66%, יאשרו את התוכנית. כאשר מדובר בתמ"א 38/2 שבמסגרתה הבניין הישן נהרס לחלוטין ובניין חדש מוקם תחתיו, נדרש רוב של 80% מבעלי הזכויות בבניין כדי שהפרויקט ייצא אל הפועל.


למרות זאת, לא פעם מעוכבים פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 ותמ"א 38/2, או אינם מתממשים כלל, עקב התנגדות של מיעוט מהדיירים שאינו מגיע לשיעור הנדרש. במקרים מסוימים הפרויקט כולו אינו מצליח להגיע לידי מימוש בעקבות התנגדותו של דייר אחד בלבד.


במקרים כאלה, פעמים רבות ניתן לחייב את הדייר הסרבן לבצע את הפרויקט על אף התנגדותו, ואף להגיש נגדו תביעה לפיצויים שיושלמו לשאר הדיירים עקב אובדן ההטבות הכספיות אשר היו ניתנות להם במסגרת התוכנית.


באילו מקרים ניתן להגיש תביעה כנגד דייר סרבן, ובאילו מקרים אפשר לחייב אותו בביצוע התוכנית למרות התנגדותו?


כאשר שיעור הדיירים אשר מעוניינים לבצע את הפרויקט עומד בתנאים שנקבעו, ואילו הדייר הסרבן אינו מספק עילות סבירות להתנגדותו, שאר בעלי הדירות ואף היזמים יכולים לתבוע ממנו פיצויים. זאת בשל הנזקים הכספיים שנגרמו להם כתוצאה מהסירוב ואי מימוש התוכנית.

 

במסגרת הדיון המשפטי יבחן בית המשפט את הנסיבות השונות של עסקת התמ"א אשר נחתמה עם היזם, כמו גם את הנזק שנגרם לשאר הדיירים.


כאשר הדיירים אשר מעוניינים לבצע את פרויקט התמ"א 38 בבניינם אינם מגיעים לרוב הדרוש, הם יכולים לחייב את הדייר הסרבן במימוש התוכנית על אף התנגדותו, במקרים מסוימים. כאשר אין אפשרות לחייב את הדייר הסרבן, קיימת אפשרות לתבוע ממנו פיצויים במסגרת תביעה נזיקית. זאת עקב מניעת חיזוק הבניין והשבחת נכס הנדל"ן משאר הדיירים.


מתי כדאי לפנות למפקח על הבתים המשותפים במקרה של דייר סרבן?


במקרה של דייר סרבן שאינו מוכן לבצע תמ"א 38 בבניין, ישנה גם אפשרות להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים. בסמכותו של המפקח לחייב את ביצוע התוכנית על אף התנגדותו של הדייר הסרבן, וזאת במקרים מסוימים כאשר סירובו של הדייר הסרבן אינו סביר.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


בסכסוך שנוצר בין דיירים בבניין משותף בהרצליה לגבי מימוש תמ"א 38, חייב המפקח דייר בודד שעמד בסירובו לביצוע התוכנית לאשר את חיזוק הבניין, כאשר מלבד הדייר הסרבן, 11 בעלי הדירות האחרים בבניין הסכימו והיו מעוניינים לבצע את התוכנית. המפקח על המקרקעין אף הסמיך עורך דין לחתום ולאשר את המשך ביצוע התוכנית באמצעות המסמכים הרלוונטיים בשמו של הדייר הסרבן. בסופו של דבר המפקח על המקרקעין אף חייב את הדייר הסרבן בתשלום הוצאות המשפט.