יישום תוכנית תמ"א 38, תוכנית המתאר ארצית אשר המדינה מקדמת לצורך חיזוק מבנים ישנים ברחבי ישראל מפני רעידות אדמה, מאפשר לבעלי הזכויות בדירות וליזמים לקבל מגוון הטבות וזכויות בניה נוספות, אשר ניתנות במטרה לעודד את מימוש התוכנית.


כך, בד בבד עם חיזוק המבנה ניתן לקבל מגוון זכויות בניה, לשפץ את הלובי בבניין, להקים חניות נוספות, להרחיב את הדירות, להתקין מעליות וממ"ד ועוד. מלבד השיפור באיכות החיים, מיצוי ומימוש זכויות הבניה יכולים להעלות באופן משמעותי את ערך הבניין כולו ואת שוויין של הדירות בו, הן עבור הדיירים והן עבור היזמים. ביתר פירוט, באמצעות יישום תמ"א 38 בבניין המגורים, אפשר לבנות עוד 2.5 קומות במבנה, להרחיב את שטחה של כל דירה ב-25 מ"ר, לסגור קומת עמודים ועוד.


כדי לממש את תוספות הבניה וליישם אותן בפועל, יש להתאימן למבנה עצמו וכמובן לרצונם של בעלי הדירות. תחילה יש להכין תוכנית למימוש הפרויקט ולהביאה לאישורה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה. היתר הבניה יינתן תוך התחשבות בשיקולים סביבתיים, עירוניים ועוד, ולכן, לא בכל מקרה ניתן יהיה לממש את זכויות הבניה במלואן, אלא בהתאם להחלטת הוועדה.


כיצד מבררים אילו זכויות בניה ניתן לממש במסגרת תמ"א 38?


כדאי לבחון לעומק מהן זכויות הבניה הניתנות לפי החוק, ואילו מהן אפשר לממש במסגרת יישום תמ"א 38. מאז שהתוכנית הושקה לראשונה חלו לא מעט תיקונים ושינויים בחקיקה, למשל, האפשרות לבנות עד 2.5 קומות נוספות למבנה, כאשר בעבר ניתן היה לבנות רק עוד קומה אחת.


מלבד חיזוק המבנה, ניתן במקרים רבים לקבל היתר להרחבת בניה בקומה הראשונה ולסגירת קומת עמודים. הדירות החדשות שייבנו בתוספת הקומות מהוות תמריץ כלכלי עבור היזם, אשר יוכל לקבל את הזכויות לקומות הנוספות בתמורה לניהול ויישום פרויקט הבניה. כמו כן ניתן להוסיף ממ"ד בכל דירה.


מלבד זאת, קיימת אפשרות לקבל זכויות בניה להקמת תוספת מרחב מוגן בבניין, להקים מעלית גם אם מדובר בחריגה מקווי הבנייה, ולהקים חניון או פתרונות חניה אחרים אשר יאפשרו חניה לכל דיירי הבניין, הן הוותיקים והן החדשים. מבחינת תוספות עיצוביות, יש להתאים אותן לעיצוב הקיים.


במסגרת ההטבות אשר ניתנות בתמ"א 38, קיימת אף אפשרות לבצע תמ"א 38/2 בבניין. כלומר, להרוס את המבנה כולו ולהקים במקומו בניין חדש, מחודש ומשופץ, לרבות עם 2.5 קומות נוספות מעבר למספר הקומות שהיו בבניין הישן.


מתי ניתן ליישם את זכויות הבניה רק באופן חלקי?


כאמור, ניתן לממש את זכויות הבניה רק בהתאם לקבלת היתר מוועדות התכנון והבניה של הרשות המקומית. כאשר היישום אינו מתאפשר מבחינה סביבתית, אורבנית, הנדסית או מכל סיבה אחרת ולא ניתן היתר על ידי הוועדה המקומית, אפשר יהיה לממש רק את תוספות הבניה שאושרו.


נוסף על כך, אפשר לממש את מלוא הזכויות רק כאשר מדובר על מבנה מגורים שעונה על כל התנאים בחוק. כלומר, כאשר מבצעים תמ"א במבנה שאינו מיועד למגורים, ניתנות במקרה זה זכויות בניה חלקיות בלבד ולא יותר מכך. לדוגמה, במבנה שאנו מיועד למגורים אפשר להקים עוד קומה אחת נוספת בלבד.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


כפי שאפשר לראות, יישום פרויקט תמ"א 38 מייצר תמריצים כלכליים ליזמים ולדיירים, משפר את איכות החיים ומשמש פתרון לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה הרסניות. עם זאת, מדובר בתחום מורכב הכולל תנאים שונים, התקשרות עם גורמים רבים וקבלת אישורים והיתרים, ועל כן כדאי לקבל ייעוץ מגורם מקצועי העוסק בתחום הנדל"ן לפני שמתחילים בפרויקט הבניה.